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3月上海租賃旺季并沒有到來

3月是租賃市場上的傳統旺季，進入市場上調價和換房周期，但今年租賃旺季并未如期而至。2025年3月，上海住宅租賃平均價格為83.1元/平方米/月，環比上漲0.12%，同比下跌4.7%，整體來看租金上調偏理性。2025年由于面臨復雜的社會經濟環境、居民消費降級、租客租房預期及預算下調等因素，疊加保租房大量集中入市，總體形勢已然面臨較大壓力。并且，旺季不及預期從2月份就可以看出端倪，2月作為春節后“小旺季”卻明顯成色不足，雖然活躍度大幅上升，租賃客戶增加，但是成交方面散租市場價格平穩，公寓項目平價跑量，市場出奇的冷靜克制。可以預見，后市旺季結束，4月市場回歸常規水平，租金或有所回調。

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2024年上海外人常住人口減少23.8萬

與旺季未至同來的是，外來常住人口大幅減少。

2024年上海全市常住人口為2480.26萬人。其中戶籍常住人口1496.77萬人，外來常住人口983.49萬人。與2023年的差值比較，2024年戶籍人口增長16.6萬人，外來常住人口減少23.8萬人。這其中要除去部分外來人口轉正，成為了新上海人，2024年上海落戶人口是8萬人，刨除這8萬人，上海外來人口有近15.8萬流出上海，轉戰其他城市。

外來人口是上海租賃市場的重要組成部分，七普調查上海非戶籍人口中有85%的人租房，約占891萬人，15萬的外來人口流失約占整體非戶籍租房人口總量的1.68%。這樣看似乎影響不大，但是再從上海2024年全年的掛牌成交量來看，供應66萬套，成交54萬套，以平均套均2人來算，流失人口占成交總人口的13.8%，可見對上海租房需求影響有多大。

網上有種觀點，數據顯示2024年上海居民生活用水量、液化氣用戶數均下降，側面印證居住需求減弱。

筆者找到《2024年上海市國民經濟和社會發展統計公報》，才發現這樣的結論有失偏頗，雖然2024年上海總的用水量降了，但是用電量增長幅度遠超過水的降幅，并且液化氣用戶下降，但是天然氣用戶增長了，液化氣早就該市場淘汰的產品，拿這個數據驗證市場居住需求減弱壓根站不住腳。

那么上海住房租賃市場的真實情況到底是什么樣的？

根據同策研究院覆蓋上海40多萬套集中式長租公寓的數據庫來看，2024年上海租賃住房活躍度持續低位運行。通過人口大數據及網絡行為大數據，建立租房客戶尋找房源的活躍度指數，2024年上海租客的活躍度持續降低，這意味著租客看房、找房的規模下降。截至12月底，上海租賃活躍度同比下跌26%、環比下跌7.1%，環比跌幅位居10大城市之首。也就說2024年上海租房租賃市場需求確實在持續減弱。

根據同策調研的萬間長租公寓運營坪效來看，近半年不管是掛牌租金還是實際租金都呈現下行趨勢，雖然2月上海租賃市場活躍度提升，但多數公寓運營商為了保出租率，仍然選擇謹慎定價，不漲價，2月空置率和空置率都有所好轉。

所以，2025年租賃市場“開師不利”，不管從旺季未至、人口減少、租金理性等各方面都印證了上海住房租賃市場需求持續減弱，況且未來還有天量的保租房待入市，2025年核心八城新增入市保租房數量預計為860萬方，達到“十四五”期間的最高峰。前有市場需求疲軟，后有國家隊來勢洶洶，長租公寓企業該如何應對？

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