作者 | 睿和智庫研究部 編輯 | 劉朝龍 責(zé)編 | 韓瑋燁

新一輪城市更新正從一線城市下沉到省會和強(qiáng)二線。

進(jìn)入4月，昔日青島商業(yè)地標(biāo)——中山路百盛購物中心的更新如火如荼，整體外觀已見雛形。這也是中山路城市更新的核心區(qū)。據(jù)睿和智庫了解，該項目運(yùn)營團(tuán)隊——悅?cè)輩R資管已進(jìn)場，預(yù)計今年四季度全新亮相。

與前30年的“拆舊建新”不同，此輪城市更新的關(guān)鍵詞是“保護(hù)與發(fā)展”：既重視城市文化記憶的傳承，也強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)升級與資產(chǎn)管理價值。依舊以民生為本，但更新的次第變了——保護(hù)與發(fā)展并重，時間和空間連貫，高速度進(jìn)化成高質(zhì)量發(fā)展。

更新次第的變化決定了“修舊裝新”的新城更模式更復(fù)雜，“政府牽頭、產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)、資產(chǎn)運(yùn)營為本”——三要素須整全與整合，才能實(shí)現(xiàn)“人—城—產(chǎn)—資”共生平衡。

上海和成都在這輪城市更新中率先創(chuàng)新，愚園路和成都猛追灣的案例，要素齊全，模式新穎，極具樣本效應(yīng)。而近期已經(jīng)開始的青島中山路的城市更新，則有望開啟二線重點(diǎn)城市更新的模式深化。

深解讀青島中山路

文化與產(chǎn)融結(jié)合實(shí)踐

始建于1897年的青島中山路上，德式建筑、里院文化和航運(yùn)的印記，都是百年老城的活歷史，更是每一位青島人的鄉(xiāng)愁。“一二一、上街里；買書包、買鉛筆”——老一輩兒時的童謠記錄了中山路曾經(jīng)的繁榮。

2000年前后，隨著青島行政中心東移和東部商圈崛起，中山路開始衰落，業(yè)態(tài)老化、人口流失、建筑破損等問題凸顯，部分區(qū)域淪為“空心化”的旅游符號。

2018年上合峰會后，青島提出“老城區(qū)復(fù)興”戰(zhàn)略，將中山路列為城市更新的核心試驗區(qū)，目標(biāo)是打造“全域5A級景區(qū)”。隨著更新的深入，中山路區(qū)域再現(xiàn)昔日繁榮，人氣、商氣、煙火氣日益濃郁。今年隨著百盛、魯能領(lǐng)寓樓宇主體完成更新升級，上街里MALL等重點(diǎn)項目開業(yè)，銀魚巷二期項目啟動建設(shè)，中山路將重新成為青島商業(yè)核心區(qū)。

青島騰遠(yuǎn)設(shè)計事務(wù)所和悅?cè)輩R商管作為中山路城市更新的設(shè)計和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營方，與屬地政府緊密合作，從“產(chǎn)權(quán)、改造、運(yùn)營”入手，確保了這條街的成功。經(jīng)過深入調(diào)研，睿和智庫系統(tǒng)梳理了中山路更新改造的方法，核心策略是制度創(chuàng)新×場景營造。

一是多方協(xié)作：構(gòu)建“利益共享+專業(yè)分工”生態(tài)鏈。

市南區(qū)政府通過設(shè)立專項指揮部，整合多部門資源、創(chuàng)新審批機(jī)制、制定標(biāo)準(zhǔn)化修繕導(dǎo)則，主導(dǎo)頂層設(shè)計與資源整合。針對產(chǎn)權(quán)分散問題，政府平臺公司采用產(chǎn)權(quán)回購、長租托管、收益分成等模式，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一運(yùn)營管理。

此外，青島海明城市發(fā)展有限公司（地方平臺公司）作為主要業(yè)主方，牽頭成立“更新聯(lián)盟”，聯(lián)合各方定期召開聯(lián)席會議。具體而言，本地設(shè)計院參與整體設(shè)計，引入專業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊，共商業(yè)態(tài)準(zhǔn)入與矛盾調(diào)解，形成“政府定方向、設(shè)計保品質(zhì)、運(yùn)營創(chuàng)價值”的生態(tài)鏈。

二是立法護(hù)城：出臺國內(nèi)首部傳統(tǒng)風(fēng)貌建筑地方性法規(guī)，以制度創(chuàng)新守護(hù)城市文脈。

目前，青島已出臺《青島市歷史建筑和傳統(tǒng)風(fēng)貌建筑保護(hù)條例》等文件，劃定歷史城區(qū)保護(hù)紅線，并啟動“青島歷史城區(qū)”世界文化遺產(chǎn)申報工作，編撰《青島里院建筑集》等。同時，制定《里院建筑修繕技術(shù)導(dǎo)則》，規(guī)范紅磚勾縫、木結(jié)構(gòu)加固等工藝，并引入3D打印技術(shù)復(fù)原建筑細(xì)節(jié)。

城市更新，立法先行，確保了青島中山路更新的順利推進(jìn)，以“保護(hù)優(yōu)先”為核心，采取“輕介入”微更新模式，在保留建筑肌理的同時植入新功能。

中山路規(guī)劃四大主題路段

圖片來源：騰遠(yuǎn)設(shè)計

三是場景營造：從物理煥新，邁向內(nèi)容活化。

在中山路改造的典型項目上，銀魚巷修繕里院建筑，引入44家獨(dú)立咖啡館、手工作坊、買手店等首店品牌，二期項目將再翻倍業(yè)態(tài)規(guī)模；上街里容匯城（原百盛購物中心）打造“歷史建筑+策展商業(yè)”，融合玻璃幕墻與德式元素，規(guī)劃城市記憶館、非遺快閃店，孵化文化IP提升業(yè)態(tài)價值。

此外，中山路推出“上街里啤酒節(jié)”“里院喜劇節(jié)”等IP活動，結(jié)合夜間經(jīng)濟(jì)吸引年輕客群；設(shè)立“青島老字號展覽館”，聚集盛錫福、春和樓等品牌，通過非遺工坊、文化市集活化傳統(tǒng)商業(yè)。

四是流量密碼與平衡啟示。

“在接手歷史街區(qū)商業(yè)改造項目時，商管團(tuán)隊必須對項目有深刻理解，這是我們接手百盛項目的信心來源。網(wǎng)紅街區(qū)的成功有兩種結(jié)果：一種是曇花一現(xiàn)，另一種是持續(xù)吸引客流，關(guān)鍵在于文化的持續(xù)進(jìn)步和更新。項目初期的文化植入至關(guān)重要，但要讓消費(fèi)者持續(xù)關(guān)注，還需要將文化與經(jīng)營內(nèi)容深度結(jié)合。”悅?cè)輩R資管合伙人兼聯(lián)席總裁王強(qiáng)強(qiáng)調(diào)。

睿和智庫認(rèn)為，通過“微更新+強(qiáng)運(yùn)營”，中山路正在成為全國歷史街區(qū)更新的“青島樣本”。不過，目前中山路仍以餐飲、零售為主。未來，在深度文化體驗，和系統(tǒng)性IP打造上，仍需借助專業(yè)團(tuán)隊統(tǒng)籌規(guī)劃，加強(qiáng)故事化包裝，避免“千街一面”。同時，青島擁有獨(dú)特的德式建筑群和海洋資源，更新中可強(qiáng)化“山-海-城”景觀通廊，打通視線廊道。

深復(fù)盤愚園路&猛追灣

市井文化、工業(yè)遺跡的流量生態(tài)

2015年啟動的上海愚園路和2018年啟動的成都猛追灣，是業(yè)內(nèi)城市更新的必學(xué)樣本。我們分別從治理結(jié)構(gòu)、空間更新和運(yùn)營創(chuàng)新、流量密碼四個維度分析兩個項目的成功要素。

一是核心策略。

上海愚園路更新的核心策略是多元共治體系×文化基因激活術(shù)；成都猛追灣一期望平街更新的核心策略是EPC+O模式×場景革命。

二是治理結(jié)構(gòu)。

愚園路項目的成功離不開項目治理結(jié)構(gòu)的創(chuàng)新。2015年上海長寧區(qū)政府啟動愚園路城市更新項目，中標(biāo)企業(yè)創(chuàng)邑與區(qū)屬國企九華集團(tuán)成立合資公司，采用“政府引導(dǎo)、國資參與、企業(yè)運(yùn)營”模式推進(jìn)。設(shè)計方三益中國（與創(chuàng)邑同屬弘基集團(tuán)）全程介入，與創(chuàng)邑配合，在改造之初讓運(yùn)營與設(shè)計深度融合，避免改造成本的浪費(fèi)。同時，政府與資本緊密協(xié)作促更新。一方面“虹橋辦”提供頂層設(shè)計，上海市和長寧區(qū)給予項目資金支持，另一方面2018年華平資本對創(chuàng)邑股權(quán)投資，優(yōu)化了“資產(chǎn)、資本、運(yùn)營”三者關(guān)系。

猛追灣更新則采取EPCO模式。政府平臺公司——錦城華創(chuàng)置業(yè)作為業(yè)主方，一期出資10億元，萬科作為代建+運(yùn)營方，為經(jīng)營和投資收益兜底，投管退實(shí)現(xiàn)閉環(huán)。

三是都在文化留存方面，從設(shè)計和運(yùn)營上下足了功夫。

愚園路的更新采用保護(hù)性開發(fā)，保留歷史建筑并修復(fù)歷史地標(biāo)，建立歷史名人墻，增強(qiáng)文化歸屬感。同時引入潮牌買手店、藝術(shù)咖啡館等現(xiàn)代商業(yè)元素，借助藝術(shù)裝置、快閃活動激活閑置空間，形成“新潮與懷舊共生”的商業(yè)生態(tài)。

猛追灣則以“工業(yè)記憶+市井文化”雙主線重構(gòu)場景，保留紙箱廠、老茶樓等工業(yè)遺存，通過“修舊如舊”改造成幾何書店、紙云廣場等網(wǎng)紅空間。同時，采用“提舊引新”策略，推動30余家低端商鋪轉(zhuǎn)型，形成“老字號+首店經(jīng)濟(jì)+網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)”的多元生態(tài)。

四是運(yùn)營創(chuàng)新。

兩個項目均通過“微創(chuàng)手術(shù)”的方式，漸次做微更新，把空間當(dāng)作生命體，實(shí)現(xiàn)空間的“人、產(chǎn)業(yè)、消費(fèi)”的細(xì)胞再生。更新的原動力來自于消費(fèi)洞察，空間再造和社區(qū)自治則賦予空間以生命，讓居民消費(fèi)與商業(yè)自然互動，形成長期流量。

愚園路的經(jīng)典案例是原長寧區(qū)醫(yī)藥職工大學(xué)老校舍改造為愚園公共市集。改造后，一樓有早餐食品店、面館飯店、社區(qū)菜場、裁縫鋪、修鎖鋪等便民服務(wù)點(diǎn)，二樓是粟上海社區(qū)美術(shù)館；同時建立黨群服務(wù)中心、愚園路旅游休閑街區(qū)公職聯(lián)盟等平臺，為街區(qū)帶來更多流量。

猛追灣則不斷更新咖啡輕食、文創(chuàng)藝術(shù)等業(yè)態(tài)，打造“日咖夜酒”“圍爐煮茶”等消費(fèi)場景，同時還保留梅花川劇社、冰人皮影墻等傳統(tǒng)非遺元素，巧妙地融合了現(xiàn)代消費(fèi)潮流與傳統(tǒng)文化傳承。

五是流量密碼與平衡啟示。

空間更新了，文化傳承了，終極目標(biāo)還是經(jīng)營。只有流量沒有收益，更新毫無意義。愚園路和猛追灣里孵化了大量網(wǎng)紅打卡點(diǎn)，激發(fā)了流量，但并非經(jīng)營的本質(zhì)，經(jīng)營的本質(zhì)還是把流量引導(dǎo)到“人貨場”，兌現(xiàn)銷售。對此，成都市樓宇經(jīng)濟(jì)促進(jìn)會黨支部書記、秘書長張楊波提醒，城市更新要避免盲目改造和追求短期網(wǎng)紅效應(yīng)、再次導(dǎo)致同質(zhì)化，而是通過情感共鳴和舒適環(huán)境激發(fā)消費(fèi)者的長期消費(fèi)欲望。

以猛追灣為例，其流量密碼在于打造了“時間的折疊”（工業(yè)文明+賽博霓虹燈牌）和“空間魔方”（日咖夜酒模式+屋頂戲劇場）。然而，該項目也存在一些值得反思的地方：一是咖啡店等單一業(yè)態(tài)占比高達(dá)70%，存在重復(fù)競爭風(fēng)險，需扶持本土咖啡品牌；二是部分空間過度追求“網(wǎng)紅效應(yīng)”，如賽博朋克燈牌與川劇文化關(guān)聯(lián)性較弱；三是猛追灣的成功依賴于成都休閑文化基底、錦江生態(tài)帶資源和青年消費(fèi)市場活躍度三大本土條件，其它城市借鑒時需注重在地文化和消費(fèi)特色。

城市更新

成功黃金三角

深解析青島中山路和深復(fù)盤愚園路、猛追灣后，我們發(fā)現(xiàn)，各地在操作更新項目時，經(jīng)常 深陷對 歷史建筑文化底蘊(yùn)挖掘 的意淫中 ， 而 忽視了其面向未來的潛力。 未來， 更新的核心 是把 歷史記憶與 消費(fèi) 需求有機(jī) 動態(tài) 結(jié)合，推動 “人、產(chǎn)、城”的深度融合 。 這需要政府角色、資本和運(yùn)營方的角色和訴求發(fā)生本質(zhì)性改變。

• 政府角色：從“管理者”到“協(xié)調(diào)者”。

黨的二十大報告提出“實(shí)施城市更新行動，加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，打造宜居、韌性、智慧城市”，《“十四五”發(fā)展規(guī)劃及2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)加快城市發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，統(tǒng)籌城市規(guī)劃建設(shè)管理，推動城市更新。目前，各地也陸續(xù)推出城市更新和歷史街區(qū)保護(hù)政策。

以上三城的地方城更政策均推動政府角色從“管理者”向“協(xié)調(diào)者”轉(zhuǎn)變，其中上海側(cè)重精細(xì)化管理和政策創(chuàng)新，成都注重產(chǎn)業(yè)優(yōu)先與民生改善，青島聚焦歷史文化保護(hù)與多方參與，未來可相互借鑒。

• 設(shè)計改造方：歷史文脈和“建筑成本”的“翻譯者”。

在歷史城區(qū)改造中，設(shè)計師如同“翻譯者”，連接歷史文脈、建筑成本與產(chǎn)業(yè)需求。青島騰遠(yuǎn)設(shè)計事務(wù)所參與了青島中山路的城市更新改造，其執(zhí)行總裁王震銘指出，修繕老建筑時，設(shè)計師需查找歷史檔案圖紙，若缺失則參考同期建筑自行編撰，并挖掘失傳工藝，力求還原歷史建筑風(fēng)貌。

他認(rèn)為，將老房子與新內(nèi)容融合才是真正挑戰(zhàn)，若將設(shè)計、招商和運(yùn)營割裂，項目很難成功。他強(qiáng)調(diào)，項目前端必須先引入商業(yè)策劃和建筑設(shè)計深度參與，修正規(guī)劃導(dǎo)則，撬動技術(shù)與產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，為歷史城區(qū)注入新活力。

同時，王震銘還強(qiáng)調(diào)了保護(hù)與市場化投資的平衡。通過與業(yè)主建立默契合作關(guān)系，采用聯(lián)盟商討方式，讓設(shè)計師和運(yùn)營方提前介入，對房屋進(jìn)行空間模型分析，明確商業(yè)業(yè)態(tài)，進(jìn)行針對性改造，為歷史城區(qū)可持續(xù)發(fā)展開辟新路徑。

• 資管方：長期主義的“守夜人”與文化IP的深度運(yùn)營。

城市更新類項目的經(jīng)營要義，是如何將歷史文化底蘊(yùn)與現(xiàn)代商業(yè)活力有機(jī)結(jié)合，這是資管運(yùn)營面臨的難題。悅?cè)輩R資管合伙人王強(qiáng)認(rèn)為，文化與商品的融合是項目成功的核心。消費(fèi)場所需綜合考慮空間設(shè)計、商品組合、服務(wù)功能和后期營銷。他們與設(shè)計公司合作時，會明確商業(yè)定位并根據(jù)消費(fèi)者需求調(diào)整設(shè)計思路。

上街里容匯城效果圖

圖片來源：悅?cè)輩R

原百盛商場改造的劣勢是單層面積大且樓層高，收益較低，但優(yōu)勢在于更適合打造圈層化的消費(fèi)空間。王強(qiáng)舉例，4000平方米的單層面積可完整打造一個二次元主題圈層，為消費(fèi)者提供更具個性和私密性的空間體驗。

王強(qiáng)對青島的業(yè)主方和設(shè)計方給予高度評價，認(rèn)為業(yè)主方的顯著優(yōu)勢在于：一政府賦予的合作方職能范圍大，能統(tǒng)籌中山路片區(qū)的提升改造，確保項目定位與整體規(guī)劃高度融合；二政府支持力度大，項目落地資金有保障，為項目順利推進(jìn)提供了堅實(shí)基礎(chǔ)。

結(jié)語

城市更新是一場精細(xì)化資管的平衡藝術(shù)。既要讓老建筑開口講故事，也要讓新空間創(chuàng)造新記憶；既要留住原住民的鄉(xiāng)愁，也要承載新市民的憧憬；既要實(shí)現(xiàn)民生需求的與時俱進(jìn)，也要算好經(jīng)濟(jì)賬。

青島中山路的更新改造還在進(jìn)程中。操盤方充分吸取了各地城更在制度創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新和社區(qū)治理創(chuàng)新的經(jīng)驗，同時，基于在地文化和本地生活，不斷挖掘消費(fèi)潛力。

這場平衡的藝術(shù)剛開始，睿和智庫希望參與各方充分理解城市更新的難度，更希望各方能達(dá)成共識，把市場的交給市場，把規(guī)則變成協(xié)調(diào)，把復(fù)雜的變簡單，把短期逐利變成長期主義，唯有此，新一輪中國式城市更新才能成為可落地的商機(jī)。

參考文獻(xiàn)：

1.建筑邦：建邦今日談｜第3期：如何讓城市煥發(fā)新生？2.理想都市設(shè)計：上海城市更新操盤手說 | 愚園路：以街區(qū)有機(jī)更新串聯(lián)城市更新3.國策評估：國策視點(diǎn) | 成都“網(wǎng)紅街”：城市更新下新與舊的有機(jī)結(jié)合4.騰遠(yuǎn)設(shè)計：舊城的心跳與新生的律動 | 青島中山路城市更新的文化交響