場子，熱起來了。

這個周末，廣州開了幾個項目，無一例外，都引發了搶房大戰。

·珠江天河都薈首推一期房源，吸引超千人搶房，開盤2小時，勁銷200套；

·琶洲南保利天奕開放內選，買家冒雨排隊搶房，120平千萬豪宅，幾乎賣光。

周六和粉絲去看天奕，120平，只剩下5棟和2棟2-3樓的低樓層單位。

這些成交量，都是買家殺回樓市，用真金白銀“堆”出來的。

你看，雖然很多人對市場沒信心，但好的地段，搭配好的學鐵商，高贈送的產品，還是能夠殺出重圍的。

廣州也不是沒有小陽春，而是核心項目入市節點，很多都安排到了五一前后，后續天曜、東山云起等項目的加入，以及土拍釋放的積極信號，熱度還會再上一個臺階。

近期要拍的幾宗地，也在最近迎來了多批次開發商的密集考察與深入調研，預定火熱。

我們了解到的最新意向情況是：

白云衡器廠地塊，10家左右；

嘉禾望崗兩宗地塊，4家；

番禺融媒體地塊，2家。

這說明，在地價調整，容積率調整之后，開發商還是堅定看好后市。

市場需求和購買力是有的，但是缺一個價格到位，讓人上頭的項目。

如無意外，這場土拍，會比開年好看得多。

這批地，雖然沒有在陽臺率上有所突破，但綜合素質在線，包括地段，學鐵配置等，容積率普遍也都在3以下，對齊新國標。

隨著“好房子”標準的落地，會供應端，引發一場新“革命”，重構市場需求。

具體來看看。

10余家房企關注

今年廣州“最火”的一宗地

最火的，是白云衡器廠地塊，越秀云悅旁。

從掛牌至今，熱度一路飆升，圍觀，在上投資決策會的企業數量有10家左右：

越秀、中海、中鐵置業、保利置業、華發、金茂、建發、綠城、國貿。

不止國央企，還有混合所有制企業。

在廣州活躍的開發商，基本都在名單之內。

利潤率和安全性，向來都是影響房企拿地意愿的關鍵因素。

而這兩點，在云悅這個項目上，已經得到了驗證。

項目去年9月底以不到3萬/平地價拿地，12月初5.5萬/平起首開，僅用4個月就進入清盤階段，目前未網簽只剩33套。

考慮到網簽信息的滯后，真實余量會更少。

在云悅快速清盤的雞血下，開發商對板塊的量價還是有信心和看多的。

衡器和云悅兩個項目，基本面基本一致。

包括容積率，以及地鐵、商業配套等。

不同之處在于：

云悅是超新規，陽臺率可以做到25%，且學位明牌，配建的24班小學是培英成員校；

衡器陽臺率只有20%，學位未定，但體量更大，能比云悅多做一棟樓。

這兩點，不是硬傷。

20%的陽臺率，也夠用，關鍵還是看設計，像保利怡璟灣、龍湖央璟頌，也不是超新規，但做了“零飄窗”，得房率也不低，怎么都能秒殺周邊次新。

學位現階段是還沒明牌，但隔壁的學校，還是有余量的，云悅只有300戶，當然能不能讀，最終還得等官宣。

這次衡器廠地塊，價格其實比當時云悅還要高，地價漲了1200元/平+，單價也多出了3個億。

這其實也是好事，地價上漲，也側面印證了廣州的信心。

地緣置換，以及3號線、18號線沿線的上班的族來說，如果之前沒買到云悅，這里倒是可以多關注。

不過，雖然目前關注衡器的企業很多，但沒到正式報名交錢的那一刻，一切都還變數。

這塊地，廣州也是鼓勵建地下通道直通地鐵，大概率是要和地鐵打配合的。

僅從可操作性來講，越秀+廣州地鐵這對老搭檔，拿地的可能性更高。

強概念區+學鐵商+低地價

嘉禾望崗也掀桌了

不想在這里硬剛的房企，估計都會選擇去嘉禾望崗。

目前保利、越秀、國貿、貝殼，都在看。

039、050地塊，都是如此。

這兩塊地，本就是捆綁出讓，想拿039，就必須舉牌050地塊，不舉就是違約，要罰錢。

這個玩法，在當時長隆“超級地塊”，以及珠城東絹麻廠地塊都出現過，不稀奇，目的就是想讓房企統一規劃，連片開發。

有些朋友應該還記得，去年8月，嘉禾望崗也掛過兩宗地，是019和035地塊，但最終沒賣掉。

這次的039和050地塊，位置更核心，地鐵上蓋，地價也更友好，學位確定性也高。

039地塊規劃配建的54班九年一貫制學校，白云已經明確，要打造優質教育品牌。

強概念板塊，便宜的地價，再搭配不錯的學鐵商，不錯的居住環境，還是很香的，核心開發商如保利，還是看多的。

月初開會討論停車新模式，有30多家去了現場。

其客群，其實是比較清晰的。

一是依賴地鐵出行人群，嘉禾望崗站的客流，僅次于珠江新城和體育西路站，位列全市第三，2/3/14號線交匯，半小時通勤市中心；

二是本地客戶，包括在周邊工作生活的，以及新世界“分巢”出來的家庭等。

國貿云上的熱銷，也證明了嘉禾望崗板塊的購買力。

新地塊地價更低，又有學位預期，還是新規產品，做剛需-剛改產品，控總價，還是很有吸引力的。

這兩塊地之所以這么受歡迎，在我看來，還有一個關鍵原因：

白云，挺缺貨的。

一方面，是地賣得不多。

2023-2024年，一共也就6宗，還包含安置房、共有產權房等在內，這也導致了全新盤的缺位。

你看天河，海珠，荔灣，都是新盤扎堆，互毆到鼻青臉腫，但白云，今年到現在就只出了一個全新項目，設計之都的中建·白云之星，還是由舊改孵化而來的。

往前追溯，是云悅，再往前追溯，是國貿云上。

供應的主力，還是存量項目居多。

另一方面，是房子賣得不少。

2024年，白云新房成交面積高達87.5萬平，位列中心區第一，也超過了黃埔。

去化周期也在不斷縮短，2024年底，是14.2個月，到了今年3月底，縮短到了13.6個月，賣得比海珠還快。

相比其他區域，白云市場確實是內生，但作為廣州第一人口大區，產業也足夠強勁，又有大力度的舊改推進，并不缺購買力。

而這次捧出的兩宗地，一個足夠靠近天河，一個在設計之都，板塊能級都比較高，且有學鐵商、新規加持，質價比高，面向的不僅是區內客戶，還有外區，尤其是地鐵沿線。

不光是買家，房企也會用腳投票。

白云很快又要迎來下一個高光時刻。

2家房企圍觀

番禺廣場今年繼續卷

融媒體地塊，是繼好又多（路勁美的雋樾府），中銀南（綠城玉海棠）后，番禺廣場又一新供應。

目前關注的的企業，有綠城、遠東宏信兩家。

前者大家都不陌生，后者有金融背景，今年番禺的推介會也參加了。

地塊位置，就在基盛萬科中央公園以南，番禺電視臺以北，也算核心，容積率3.0，和前述兩個項目一致。

不過，體量較小，1.5萬方左右，玉海棠的1/2，更比不過雋樾府，發揮空間相對有限，但總價會更可控。

和地鐵3/18/22號線番禺廣場站的距離，算適中，比玉海棠略遠，但比雋樾府更近，步行約800米。

從前述兩個項目來看，定位普遍是在剛需-剛改區間。

前者在售87-132㎡二至三房，均價約3.7萬起，也有4字頭的；

后者主打105-138平四房，實用率超110%，吹風價還沒出，但參照海珠項目，估計首開會有驚喜。

融媒體地塊在定位上，可能很難有所突破，產品大概率還是在140平以下。