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五一節(jié)前夕，北京地產(chǎn)圈的目光被土拍吸引了。

中建智地聯(lián)合體126億元拿下朝陽新地王，中鐵建地產(chǎn)硬剛招商蛇口，搶下通州梨園6007地塊，一批地塊火速轉(zhuǎn)正、一批新地塊名單公布。

但，大家忽略了朝陽區(qū)三間房雙子座的總平圖反饋意見。

一個(gè)是金茂滿曜，一個(gè)是保利朝觀天珺。它們由保利發(fā)展+中國(guó)金茂，分別持股50%。

選擇在長(zhǎng)假期公示反饋意見，意在降低熱度。

一個(gè)月前，海淀朱房村的建發(fā)海晏和華潤(rùn)澐頌也是這么操作的。上次，恰逢清明節(jié)。

朝陽群眾對(duì)三間房雙子座蠻關(guān)心，反饋了113條意見，但重復(fù)率相當(dāng)高。

花姐讀完，它們涉及一個(gè)老生常談的問題，有關(guān)“開敞陽臺(tái)和設(shè)備平臺(tái)”。開發(fā)商的態(tài)度非常好，承諾“不封閉”。

有關(guān)陽臺(tái)問題，花姐之前寫過多篇（如：《北京封陽臺(tái)，發(fā)出了信號(hào)》），就不再贅述了。

今天，花姐想聊一個(gè)更有意思的話題：街坊路。

以金茂滿曜的反饋意見說起。

第三條提及“關(guān)于街坊路設(shè)置的問題”，建設(shè)單位滿茂置業(yè)是這樣答復(fù)的：

“我單位承諾按照掛牌文件要求，街坊路與項(xiàng)目同期建成并對(duì)外開放；項(xiàng)目臨街坊路兩側(cè)不設(shè)置圍墻，不會(huì)對(duì)消防撲救場(chǎng)地造成影響。”

“街坊路開口以人行和消防應(yīng)急口為主，平時(shí)無車行，對(duì)交通影響極小；街坊路建筑退線滿足《關(guān)于在控規(guī)編制和實(shí)施中增設(shè)街坊路的相關(guān)規(guī)定》中，關(guān)于退線的規(guī)定。”

這里至少涉及三個(gè)關(guān)鍵信息：

1、街坊路對(duì)外開放，是否意味著，不是金茂滿曜的業(yè)主，也可以自由進(jìn)出？

2、臨街坊路兩側(cè)不設(shè)圍墻，意味著東西兩個(gè)小區(qū)，融為一體了；

3、街坊路有兩大功能，人行和作為消防應(yīng)急口，但不走私家車，更不可能對(duì)外開放行車。

針對(duì)第1點(diǎn)和第3點(diǎn)的問題，花姐先帶大家了解下街坊路的概念。

早在2019年12月24日，北京規(guī)自委發(fā)布了《關(guān)于在控規(guī)編制和實(shí)施中增設(shè)街坊路的相關(guān)規(guī)定》，共計(jì)12個(gè)條款，還附了一張6-15米各款式街坊路的示意圖。

它的初衷是美好的，貫徹“小街區(qū)、密路網(wǎng)”的理念，逐步打開封閉小區(qū)和單位大院，疏通道路“毛細(xì)血管”。

街坊路，是支路以下的城市道路等級(jí)，寬度一般在8米至15米——金茂滿曜為11米，它是單行或雙行的車行路，也可以是步行街。

按照反饋意見里的表示，金茂滿曜顯然選擇把街坊路變成步行街。

花姐拿到一份金茂滿曜的“戶型分布平面圖示意”，上面顯示，它在街坊路的南北開口處各設(shè)了一座大門，街坊路與小區(qū)內(nèi)部道路一體化。

如此一來，金茂滿曜的交通系統(tǒng)為：北門人行，南門人行和車行混行——11#西北角有個(gè)車庫出入口，西邊正面為主人行口，西邊12#北面一個(gè)車庫出入口。

但，朝陽群眾似乎沒有反饋金茂滿曜，是否人車分流？

按照1月17日公示的總平圖，金茂滿曜標(biāo)出地上有45個(gè)地上停車位，以及四個(gè)車行入口。其中，最南面的車行入口和消防出入口共用。

從圖紙上看，金茂滿曜似乎是人車不分流的。但花姐了解到，實(shí)際為人車分流。

樓盤在總平圖上的地上停車位，在交付時(shí)都會(huì)改成綠地，這是開發(fā)商一種常規(guī)的操作手法。

無獨(dú)有偶。

在朝陽區(qū)，除了三間房的金茂滿曜，酒仙橋的中海萬吉玖序，也遇到了街坊路問題。

它在3月24日的總平圖反饋意見里，答復(fù)了兩點(diǎn)：

“本項(xiàng)目?jī)?nèi)部交通采用人車分流，地上車道為4米消防通道，滿足規(guī)范GB50016-2014(2018年版)第7.1.8條要求（車道凈寬不小于4米）。”

“街坊路作為城市道路，根據(jù)GB50016-2014(2018年版)7.1.8條關(guān)于消防道路的要求，滿足消防救援時(shí)，消防車通行及救援要求。”

1、它明確了一個(gè)信息：內(nèi)部交通人車分流。

中海萬吉玖序的戶型面積從168平米起步，172平米、198平米、215平米、249平米、253平米、291平米、302平米和372平米，另有一套577平米的復(fù)式。它的擬售均價(jià)12.5萬元/平米左右。

這種頂豪，如果人車不分流，那就是災(zāi)難。

2、它模糊了一個(gè)信息：街坊路是城市道路，并沒明確會(huì)不會(huì)封閉管理。

中海萬吉玖序有一條寬8米的街坊路。這條路，出讓時(shí)在偏地塊中間位置，后來往北移了，只將1#、2#、3#放在街坊路以北，確保地塊相對(duì)完整。

在設(shè)計(jì)時(shí)，把街坊路和三棟樓前的消防撲救場(chǎng)地巧妙地融合在一期，令街坊路減少吞噬容積率。

由于消防撲救場(chǎng)地大部分和街坊路重合，所以1#、2#、3#是無法設(shè)置圍墻或護(hù)欄。

花姐了解到，中海萬吉玖序的街坊路，大概率也是建成步行街。

花姐點(diǎn)評(píng)：

設(shè)置街坊路的初衷很美好，但在實(shí)操中，卻成了雞肋。

主要基于三點(diǎn)：

1、北京絕大部分住宅地塊的街坊路，是由競(jìng)買者買單，增加了房企的負(fù)擔(dān)；

2、街坊路占了用地面積，成了容積率殺手。若扣除街坊路，地塊的實(shí)際容積率會(huì)增加；

3、土拍文件里出現(xiàn)街坊路，帶來管理難題。有明文規(guī)定，它是城市道路，必須開放，但業(yè)主肯定不會(huì)埋單開放的社區(qū)；

針對(duì)第3點(diǎn)，花姐得說道說道，拿酒仙橋的北京宸園和中海萬吉玖序舉例。

這兩個(gè)盤只有一路之隔，占地面積差不多，北京宸園沒有街坊路，中海萬吉玖序設(shè)置了街坊路。

原因是，萬吉玖序東南面有個(gè)0.57萬平米的行政辦公用地，大概是為了消防需要。

金茂滿曜也是蠻郁悶的，用地面積只有3.68萬平米，中間非得來一條街坊路。

還有，前不久落槌的朝陽區(qū)黃衫木店2017-03地塊，占地5.43萬平米，非得要讓它增設(shè)一條南北向、寬11米的街坊路，一分為二。

花姐覺得，很多街坊路設(shè)置得莫名其妙。

近兩年來，北京設(shè)置街坊路的地塊至少有17宗——包括取消7米寬街坊路的半壁店雙子座。

十分奇葩的是，有些單幅地塊面積比它們大，卻沒有設(shè)街坊路的要求。如：亦莊的北京潤(rùn)府，占地7萬平米；豐臺(tái)西南二三環(huán)的中海麗金府，占地6.37萬平方米。

在實(shí)施過程中，一些街坊路令房企們苦不堪言。它們唯一可想的辦法是，挖空心思調(diào)規(guī)，優(yōu)化街坊路的位置。（詳見《街坊路，土拍里的雞肋》）

像金茂滿曜和中海萬吉玖序，把街坊路變步行街，已經(jīng)是最好的結(jié)局。

但，它們也存在一個(gè)疑點(diǎn)：既然街坊路是城市道路，那就一定是開放的，怎么封閉管理，是一道難題。

花姐斗膽呼吁，不要讓街坊路成為房企打造好房子的絆腳石。