《中國企業(yè)拆遷維權(quán)實務(wù)》

作者：楊在明 主編

ISBN：978-7-5764-1846-0

定價：76 元

中國政法大學(xué)出版社2025年3月

內(nèi)容簡介

本書是在明律師事務(wù)所在長期企業(yè)拆遷實務(wù)經(jīng)驗與法理研究基礎(chǔ)上精心編撰而成，系統(tǒng)梳理了企業(yè)拆遷全流程關(guān)鍵問題，涵蓋法律依據(jù)、補償評估、稅務(wù)合規(guī)、談判策略、維權(quán)路徑及典型案例六大核心板塊，為企業(yè)提供從拆遷啟動到善后處理的一站式解決方案。書中不僅詳解了拆遷相關(guān)法律法規(guī)，更結(jié)合實務(wù)提煉了高效談判技巧、權(quán)益維護(hù)策略及風(fēng)險規(guī)避方法，并輔以真實案例深度解析，幫助企業(yè)在征拆過程中精準(zhǔn)把握自身權(quán)益，爭取最優(yōu)補償。同時，作為兼具專業(yè)性與實操性的參考手冊，本書既是律師辦案的實用工具，也是企業(yè)應(yīng)對拆遷挑戰(zhàn)的必備指南，助力各方在復(fù)雜征拆環(huán)境中合法維權(quán)。

作者簡介

楊在明律師，北京在明律師事務(wù)所創(chuàng)始人、主任，中國政法大學(xué)法律碩士學(xué)院兼職教授，北京大道行政法援助與研究中心理事，人民日報社《民生周刊》特約評論員，央視特邀嘉賓主持、評論員，曾被檢察日報社原《方圓律政》雜志封面文章評價為“中國拆遷律師第一人”。

自1995年執(zhí)業(yè)至今始終專注于行政法領(lǐng)域，代理了一系列具有深遠(yuǎn)意義的案件，多次接受央視主持人采訪。曾多次組織《國有土地上房屋征收與補償條例》《土地管理法》等法律的立法和修法研討會，其主持撰寫的立法建議稿、修訂草案經(jīng)全國人大代表提交形成了議案被審議。“法治三老”之一、著名法學(xué)家郭道暉為楊在明親筆題字“中國律師參與立法第一人”。

在深耕實務(wù)的同時，楊在明律師將其在行政法領(lǐng)域深耕近三十年的實踐經(jīng)驗與專業(yè)知識訴諸筆尖，撰寫了《我是這樣代理拆遷案的》《房屋拆遷以案說法實用指南》等著作。

名家推薦

“這既是一部有關(guān)企業(yè)拆遷維權(quán)的應(yīng)用之作，也是一部有關(guān)企業(yè)拆遷維權(quán)的應(yīng)對之作，更是一部有關(guān)企業(yè)拆遷維權(quán)的應(yīng)變之作。”

——中國法學(xué)會法律文書學(xué)研究會副會長

兼桂客學(xué)院院長劉桂明

“改革開放以來，中國行政法治的成果顯著。行政復(fù)議和行政訴訟制度持續(xù)優(yōu)化，為公民、法人和其他組織提供堅實的權(quán)利救濟(jì)屏障，彰顯了法治建設(shè)的蓬勃生機，企業(yè)在維權(quán)之路上，既要倚仗法律條文的堅實支撐，又需精準(zhǔn)洞悉政策導(dǎo)向的微妙變化。這本書中所突顯出的集體智慧，勾勒出清晰的法治化軌跡。”

——北京大學(xué)法學(xué)院教授湛中樂

前 言

北京在明律師事務(wù)所，作為行政法領(lǐng)域極具影響力的專業(yè)律所之一，自2012年成立以來，經(jīng)歷了從無到有、從小到大、從弱到強的發(fā)展歷程。現(xiàn)有執(zhí)業(yè)律師300余位，由10年以上督導(dǎo)律師所帶領(lǐng)的團(tuán)隊多達(dá)50余個，辦理案件遍及全國30多個省、自治區(qū)及直轄市。秉持“正義、誠信、融合、責(zé)任”的精神，業(yè)務(wù)菁英匯聚在明，企業(yè)征拆等司法實務(wù)探索積淀始終位居行業(yè)前列。

城鎮(zhèn)化浪潮澎湃至今，情、理、法在千絲萬縷的現(xiàn)實中深度聯(lián)結(jié)，企業(yè)作為社會的重要組成部分，不僅要在社會事實與法律規(guī)范的交融中尋求平衡，還要在傳統(tǒng)沿襲與當(dāng)代價值的碰撞中探索前行。

拆遷是法律問題，也是社會問題，更是民生問題。在明律所專注在風(fēng)云變幻的特定時期，在熙熙攘攘的社會群體的激流中，深度洞察征拆法律服務(wù)市場，并始終致力于尋求維護(hù)被征拆企業(yè)權(quán)益的專業(yè)之道、攻守之道、制勝之道、融合之道。

作為一個直面社會矛盾、拓荒行業(yè)先河、滿懷思辨智慧的群體，在明律師不斷重新定義企業(yè)征拆的維權(quán)范圍，更迭辦案策略，拓展企業(yè)維權(quán)的可能性，突破企業(yè)維權(quán)的天花板，以敏銳的洞察力抓住案件要點，最大限度發(fā)揮律師的專業(yè)價值。

為更切實地保障涉征拆企業(yè)的合法權(quán)益，《中國企業(yè)拆遷維權(quán)實務(wù)》一書應(yīng)運而生。這是在明律所在長期的企業(yè)拆遷實務(wù)操作與深入法理思考的基礎(chǔ)上所積累的經(jīng)驗與心得的結(jié)晶，希望能為廣大涉征拆企業(yè)提供參考和指引。

本書于2023年年末初步整理成冊，經(jīng)過內(nèi)部團(tuán)隊精心雕琢、多輪修訂與嚴(yán)格審校，終于與大家見面。本書不僅是一部關(guān)于企業(yè)拆遷維權(quán)的全面指南，更是企業(yè)面對拆遷挑戰(zhàn)時不可或缺的實務(wù)手冊。全書緊密圍繞“企業(yè)拆遷維權(quán)”這一核心議題，精心構(gòu)建六大章節(jié)體系:

·開篇概覽:清晰界定企業(yè)拆遷的基本概念，梳理拆遷背景與趨勢，奠定全書基調(diào)。

·補償與評估章節(jié):深入剖析補償機制，詳解評估標(biāo)準(zhǔn)與方法，助力企業(yè)精準(zhǔn)把握自身權(quán)益。

·稅務(wù)合規(guī)與爭議章節(jié):聚焦拆遷款稅務(wù)處理，提供合規(guī)建議，解析企稅爭議解決之道。

·談判策略與準(zhǔn)備章節(jié):傳授高效談判技巧，指導(dǎo)企業(yè)做好充分準(zhǔn)備，確保在談判過程中占據(jù)主動。

·維權(quán)時機與途徑章節(jié):精準(zhǔn)把握維權(quán)關(guān)鍵節(jié)點，探索多元維權(quán)路徑，助力企業(yè)有效維護(hù)權(quán)益。

·拆遷案例章節(jié):精選企業(yè)拆遷真實案例，深入剖析，提煉維權(quán)要點與辦案策略，為企業(yè)提供參考借鑒。

全書匯聚企業(yè)拆遷相關(guān)法律法規(guī)，從拆遷啟動到善后處理，詳盡闡述每一步流程與注意事項。并結(jié)合實務(wù)經(jīng)驗，總結(jié)提煉出多種維權(quán)技巧與策略，助力企業(yè)高效應(yīng)對。通過真實案例的深入剖析，揭示企業(yè)拆遷中的常見問題與解決之道。本書既適合從業(yè)律師作為專業(yè)參考書，也適合涉征拆企業(yè)作為普法教材與實務(wù)指南，具有廣泛的適用性和深遠(yuǎn)的意義。

知識性、挑戰(zhàn)性、廣泛性和前瞻性是在明律所走在行業(yè)前端的重要特質(zhì)。希望本書通過通俗的語言、專業(yè)的視角，將行政法理論與技能、實務(wù)的經(jīng)驗與體會，更直觀地展現(xiàn)在大家面前。同時也希望本書能夠為大家?guī)砀嗟膯l(fā)和更寬闊的視野，幫助大家有效應(yīng)對企業(yè)拆遷中的困難和挑戰(zhàn)。

本書的出版離不開在明律師的辛勤付出，更離不開大家的寶貴信任和支持;同時也感謝國家行政法治的進(jìn)步，讓在明律師的價值得以更好地發(fā)揮。謹(jǐn)以此書的出版，向所有關(guān)注在明、支持在明的朋友們致敬！

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目 錄

第一章 企業(yè)拆遷概述 1

第一節(jié) 企業(yè)拆遷內(nèi)涵 1

第二節(jié) 企業(yè)拆遷依據(jù) 2

一、 國有土地上的企業(yè)拆遷依據(jù) 2

二、 集體土地上的企業(yè)拆遷依據(jù) 2

第三節(jié) 土地分類 3

第四節(jié) 企業(yè)拆遷類型 4

一、 征收 5

二、 土地使用權(quán)收回 5

三、 拆除違建 9

四、 關(guān)停關(guān)閉 12

第五節(jié) 企業(yè)與拆遷各方關(guān)系及問題 15

一、 企業(yè)與政府之間的常見問題 15

二、 企業(yè)與民事主體之間的關(guān)系 20

第六節(jié) 企業(yè)拆遷流程 24

一、 國有土地上企業(yè)拆遷流程 24

二、 集體土地上企業(yè)拆遷流程 28

第二章 補償與評估 32

第一節(jié) 房地產(chǎn)補償與評估方法 33

一、 市場比較法 33

二、 收益法 39

三、 成本法 43

四、 假設(shè)開發(fā)法 54

第二節(jié) 土地補償與評估方法 60

一、 國有土地使用權(quán) 60

二、 集體建設(shè)用地使用權(quán) 63

三、 土地價值常用評估方法 65

第三節(jié) 裝飾裝修補償與評估方法 76

一、 評估方法的選擇 76

二、 確定評估范圍 77

三、 裝飾裝修工程計價方式 78

第四節(jié) 機器設(shè)備損失補償與評估方法 79

一、機器設(shè)備評估的定義 79

二、機器設(shè)備評估的特點 79

三、機器設(shè)備損失的評估方法 80

第五節(jié) 搬遷費、 臨時安置費 87

第六節(jié) 停產(chǎn)停業(yè)損失補償 88

一、 按照實際經(jīng)營面積計算 88

二、 按照企業(yè)經(jīng)營利潤計算 89

三、 按照房屋評估價值計算 89

四、由評估機構(gòu)評估確定 89

第七節(jié) 搬遷獎勵 90

第三章 企業(yè)稅務(wù)合規(guī)和爭議解決 91

第一節(jié) 企業(yè)拆遷款納稅種類 91

一、 企業(yè)拆遷補償款需繳納企業(yè)所得稅 91

二、 政策性搬遷的企業(yè)享受稅收優(yōu)惠政策 91

三、 企業(yè)拆遷補償款無需繳納營業(yè)稅和增值稅 92

四、 企業(yè)拆遷補償款免征土地增值稅 93

五、 企業(yè)拆遷補償款無需繳納印花稅 93

六、 個人拆遷補償款免征個人所得稅 94

第二節(jié) 企業(yè)拆遷款納稅風(fēng)險 94

一、 多繳稅款的風(fēng)險 94

二、 少繳稅款的風(fēng)險 94

第三節(jié) 企業(yè)拆遷款稅務(wù)合規(guī)與納稅籌劃 97

一、 企業(yè)拆遷稅務(wù)合規(guī) 97

二、 企業(yè)拆遷納稅籌劃 100

第四節(jié) 企業(yè)政策性搬遷所得稅操作指引 101

一、 政策性搬遷的內(nèi)涵 101

二、 搬遷收入的確定 102

三、 搬遷資產(chǎn)稅務(wù)處理 103

四、 應(yīng)稅所得的處理 104

五、 征收管理 104

第五節(jié) 稅企爭議解決 105

一、 拆遷與資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的區(qū)別 105

二、 政策性搬遷與非政策性搬遷的區(qū)別 106

三、 特定企業(yè)類型拆遷的稅務(wù)優(yōu)惠 108

四、 拆遷補償款的稅務(wù)發(fā)票問題 108

第六節(jié) 相關(guān)稅收法規(guī) 110

一、營業(yè)稅 110

二、增值稅 110

三、企業(yè)所得稅 111

四、個人所得稅 112

五、土地增值稅 113

六、印花稅 114

第四章 企業(yè)談判策略及準(zhǔn)備工作 115

第一節(jié) 企業(yè)十大談判策略 115

一、明確拆遷項目屬性 115

二、評估房屋位置價值 116

三、核實土地房屋合法性 116

四、學(xué)習(xí)法律法規(guī)依法辦事 116

五、主動調(diào)查項目合規(guī)性 117

六、堅持 “三不” 原則 117

七、客觀認(rèn)識信訪 117

八、充分利用復(fù)議與訴訟救濟(jì)途徑 118

九、審時度勢? 靈活應(yīng)變 118

十、避免暴力對抗 119

第二節(jié) 企業(yè)談判準(zhǔn)備工作 119

一、企業(yè)自身準(zhǔn)備 119

二、人員準(zhǔn)備 122

三、心理準(zhǔn)備 128

第三節(jié) 常見的拆遷手段及應(yīng)對技巧 129

一、常見的拆遷手段 129

二、應(yīng)對技巧 134

第五章 企業(yè)維權(quán)時機及維權(quán)途徑 144

第一節(jié) 企業(yè)維權(quán)十大黃金時機 144

一、發(fā)布征收公告時 144

二、入戶評估時 145

三、消防機關(guān)入戶時 147

四、稅務(wù)機關(guān)入戶時 149

五、收到拆除通知時 150

六、斷水?dāng)嚯姅嗦窌r 150

七、政府作出補償決定時 150

八、強拆房屋時 151

九、被公安拘留時 152

十、簽訂拆遷補償協(xié)議時 152

第二節(jié) 企業(yè)維權(quán)途徑 155

一、 非訴維權(quán)途徑 155

二、 行政復(fù)議 158

三、 行政訴訟 161

四、 民事訴訟 166

五、 刑事訴訟 169

第六章 企業(yè)拆遷案例 171

第一節(jié) 養(yǎng)殖企業(yè)征拆 171

第二節(jié) 種植企業(yè)拆遷 174

第三節(jié) 商鋪征拆 177

第四節(jié) 廠房征拆 180

第五節(jié) 加油站征拆 183

第六節(jié) 被服廠征拆 186

第七節(jié) 酒樓征拆 187

第八節(jié) 養(yǎng)老院征拆 188

第九節(jié) 食品廠征拆 190

第十節(jié) 學(xué)校征拆 192

第十一節(jié) 海域征拆 193

第十二節(jié) 其他類型企業(yè)征拆 195

附 錄 200

國有土地上房屋征收與補償條例 200

中華人民共和國土地管理法 206

中華人民共和國土地管理法實施條例 223

中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法 236

中華人民共和國行政強制法 249

中華人民共和國國家賠償法 262

最高人民法院關(guān)于審理行政賠償案件若干問題的規(guī)定 271

最高人民法院關(guān)于審理行政協(xié)議案件若干問題的規(guī)定 284

最高人民法院關(guān)于辦理申請人民法院強制執(zhí)行國有土地上房屋征收補償決定案件若干問題的規(guī)定 289

國有土地上房屋征收評估辦法 291

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內(nèi)容來源：第五編輯部

編校排版：信息中心

審核簽發(fā)：社辦