大家好，我是大嘴。

昨日晚間，金科股份發布公告，重慶金科第二次債權人會議表決通過司法重整計劃。

同時，重慶市第五中院裁定批準金科股份及重慶金科的重整計劃，并終止重整程序。

這標志著這家背負了1470億元債務，涉及8400家債權人的房企，成為全國首個司法重整計劃獲批的上市房企。

今天大A開盤，*ST金科一字漲停！

NO. 1｜壹

在地產圈，每一家房企都有屬于自己的標簽，如央企、國企、粵系、閩系、蘇系等等。

在這些標簽中還有一個群體的代表，叫成渝房企，或者說西南房企，這其中以金科、龍湖、藍光、東原為代表，它們被稱為“成渝四杰”。

金科股份總部位于重慶，曾幾何時，金科是中國西南地區最大的房地產企業。

2021年是金科的最高光時刻，這一年它實現銷售額1840億元，連續第三年位居中國房企銷售排行榜前二十。

但此后，隨著行業調控收緊，市場下行，金科追隨許多爆雷的房企一樣，陷入了流動性危機，并正在2022年底公開違約，正式暴雷。

自2022年開始，金科開始陷入連年巨虧，近金科開始連年巨虧，近三年累計虧損超500億元，其中2022年巨虧213億，2023年虧損87.32億元，2024年預計凈利虧損在205億~285億元之間。

2023年5月，金科被債權人申請重整，與其他房企選擇與債權人們溝通展期不同，被債權人申請重整后僅兩個月，金科便自己主動申請破產重整了。

2024年2月，金科向重慶法院提交的重整申請相關資料被法院審查后受理，裁定受理后，金科開啟了緊鑼密鼓的重整工作。

2024年11月，重整投資人敲定，上海品器管理咨詢有限公司與北京天嬌綠苑房地產開發有限公司聯合體中選重整投資者人。

緊接著，又引進中國長城資產，四川發展證券基金等多家產業投資人及財務投資人簽約。

就在重整沖刺的關鍵時刻，金科股份在今年3月27日發布的一則公告：

證監會對公司實控人黃紅云及公司控股股東金科控股進行了立案調查。

讓重整又變得撲朔迷離了。

不過僅僅過了不到十天，金科再次發布公告稱，公司實控人黃紅云被證監會行政處罰210萬罰金，金科控股被給予警告，并處以150萬元罰款。

很幸運，黃紅云不用追隨許老板去踩縫紉機了，金科的重整的障礙也徹底掃清了。

隨著5月10日金科重整計劃第二次債權人會議普通債權組表決通過，這場歷時兩年的債務危機，最終以金科“改天換姓”收場了，金科成功拿到了“重生許可證”。

NO. 2｜貳

當然，拿到“重生許可證”并不意味著金科高枕無憂了，金科能否涅槃重生關鍵看重整計劃執行得如何。

在公告中，*ST金科表示，下一步核心工作就是執行重整計劃，如果執行階段出了問題，那相當于之前所有的努力都是白費，公司最終還是走向破產清算。

重整成功后，金科做的第一件事就是"甩掉包袱"，重整投資人承諾26.28億投資款，上海品器承諾7.5億元借款，這些錢到位后優先償還職工債權和稅款債權，并且這部分將能夠全額清償。

有財產擔保債權通過公開處置變現或以物抵債等方式受償；

對于普通債權，則采用“現金清償+以股抵債+信托受益權份額抵償”等多元化、組合式的清償策略，小額債權有望獲得較高比例的現金清償，而大額普通債權則通過設立服務信托和債權轉股權予以清償。

通過這些安排，金科的債務規模大幅壓降，資產負債結構得到優化，終于可以卸下包袱，重新輕裝上陣了。

除了資金支持，重整投資人還將實際的參與到金科未來的經營中，在優質資本+央企AMC+地產國資的組合下，金科董事會也會迎來改組，金科未來也不再是黃紅云的一言堂了。

除了以上“給錢又給人”，金科接下要重新調整業務方向，不能繼續走傳統的開發商老路，除了留下必要的配置去保證“保交樓”之外，公司要盡快推行新業務發展。

金科將整合優化現有業務板塊，剝離非核心或低效資產，形成“投資管理、開發服務、運營管理、特殊資產”四大業務板塊。

翻譯過來就是：不良資產處理、代建、代運營等輕資產業務。

還有就是，重整計劃的監督期為8年，自重慶五中院裁定批準重整計劃之日起計算。

也就是說這八年的時間內，金科的所有有關重整的行為動作，都得在管理人眼皮底下進行，必須公開、公正、透明。

想玩貓膩，沒門！

總的來說，金科這次的重整計劃獲批打破了此前無上市大型房企通過司法重整脫困，對當前不少處在債務漩渦的房企來說，這是具備相當的參考價值的。

對于地方、監管部門來說，金科的重整獲批也給它們提供了一條可行的化解風險的路徑。

NO. 3｜叁

在金科的未來規劃中，四大核心業務板塊分別是“投資管理、開發服務、運營管理、特殊資產”。

去年11月22日召開的重整投資遴選評審會上，品器資管獲得最高贊成票，確定為金科股份的重整投資牽頭人。

天眼查顯示，上海品器成立于2022年，由北京品器管理咨詢有限公司全資控股。

北京品器是馮侖早年創辦的御風集團（御風集團由馮侖、王功權、潘石屹等六人于1991年9月在海南創辦）旗下專注于大健康不動產的資產管理機構。

目前北京北京品器由前招商銀行行長馬蔚華擔任名譽主席，馮侖擔任董事長，張勇、單大偉等為創始合伙人。

馬蔚華曾任招商銀行董事、行長；馮侖為御風集團和萬通集團創始人、董事長；張勇是鑫苑中國創始人，單大偉現為優博集團董事長、中國住交會組委會秘書長，還是鳳凰網投資人。

這四位地產和資本圈的資深大佬湊到了一起，成立了品器公司，專門從事不動產投資，也殺入了存量規模高達10萬億元的不良資產賽道。

除了品器資管，重整投資人中還有中國長城資產，長城資產屬于國家AMC隊伍，擅長盤活不良資產，并在過去有個多個項目運作成功的案例，如佳兆業、泰禾等房企爛尾項目盤活中都有其身影。

在重整投資人的計劃中，未來金科將深入承接不良資產業務，為此，去年金科就成立了“金建管”集團，專門承接長城資產手中的爛尾項目，加以代建代管盤活。

或許在長城資產的資源支持下，‘金建管’有望成為代建代管市場的黑馬。