此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）當事人信息

原告：唐浩

被告 1：甲公司

被告 2：乙公司

被告 3：丙公司

（二）原告訴求與事實理由

唐浩訴請：

確認與甲公司、乙公司簽訂的《員工福利房租住協議》無效；

判令甲公司、乙公司共同支付 424,793.07 元；

判令甲公司、乙公司賠償資金占用損失（以 467,648 元為基數，按央行利率及 LPR 標準，自 2017 年 3 月 31 日起算至付清日）；

判令丙公司對上述第 2、3 項債務承擔連帶清償責任；

訴訟費用由三被告承擔。

事實理由：2017 年 3 月 10 日，唐浩與甲公司、乙公司簽訂協議，以 “以租代售” 方式購買一號房屋（位于北京市某區），總價 467,648 元，使用期限 50 年。協議約定唐浩享有房屋所有權及相關權益。2021 年，甲公司要求住戶退租，房屋被強制拆除。經查，該房屋所在土地用途為工業，未取得規劃許可，協議因違反行政法規強制性規定而無效。甲、乙公司作為過錯方應返還房款并賠償損失，丙公司作為清退實施主體愿代退款項，應承擔連帶責任。

（三）被告答辯

甲公司：認可協議無效，但不同意其他訴求。租金核算由整治工作專班負責，公司僅配合，退款應由丙公司承擔，不認可利息賠償。

乙公司：認可協議無效，稱自己非合同相對方，僅為產權方，蓋章僅確認甲公司使用權，其余意見同甲公司。

丙公司：與唐浩無合同關系，未收取租金，代退租金基于四方協議，唐浩未簽訂協議，現不再承擔代付責任。

（四）法院認定事實

合同簽訂與履行：2017 年 3 月 10 日，唐浩與甲公司簽訂協議，乙公司在丙方處蓋章，唐浩支付 467,648 元，甲公司于 2017 年 3 月 31 日交房。

房屋權屬與規劃：乙公司將廠房改造為公寓出租給甲公司，甲公司再轉租唐浩。案涉土地用途為工業，房屋用途登記為工交，未取得合法建設手續。

房屋騰退：2021 年 10 月起，相關部門因房屋存在“廠改居” 違規及安全隱患，要求騰退。2021 年 12 月 17 日，房屋被拆除。

退款約定：丙公司曾表示愿代甲、乙公司向簽訂四方協議的租戶退租，但唐浩未參與簽訂。

二、爭議焦點

唐浩與甲公司、乙公司簽訂的協議是房屋租賃合同還是買賣合同？協議是否有效？

若協議無效，甲、乙公司應退還的租金金額如何確定？唐浩的損失賠償請求能否得到支持？

丙公司是否應就甲、乙公司的債務承擔連帶清償責任？

三、案件分析

（一）合同性質與效力認定

根據協議名稱、租金支付及租期約定，雙方實為房屋租賃關系。因房屋未取得建設工程規劃許可證且用于非規劃用途，依據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條，協議應認定無效。

（二）責任承擔與金額計算

租金退還：合同無效后，甲公司應退還租金。考慮房屋實際使用至 2021 年 12 月 17 日拆除，法院酌情扣除部分租金，確定應退金額為 424,196.99 元。

損失賠償：唐浩簽訂合同時未盡審查義務，自身存在過錯，法院對其資金占用損失請求不予支持。

乙公司責任：協議未明確乙公司權利義務，且無證據證明其收取租金，故乙公司無需擔責。

（三）丙公司連帶責任認定

丙公司代退租金基于四方協議，唐浩未簽訂該協議，且丙公司已明確拒絕代付，不符合 “債的加入” 構成要件，無需承擔連帶責任。

四、裁判結果

法院依據《民法典》及相關司法解釋，判決：

唐浩與甲公司簽訂的《員工福利房租住協議書》無效；

甲公司退還唐浩租金 424,196.99 元；

駁回唐浩的其他訴訟請求。

五、案件啟示

租賃前審查規劃手續：承租人租賃房屋時，應核實房屋規劃用途與建設許可，避免因合同無效導致財產損失。

明確合同主體責任：合同簽訂時需明確各方權利義務，避免因主體模糊引發責任爭議。

謹慎對待債務加入承諾：第三人債務加入需通過書面協議明確，債權人應及時確認，避免權利落空。

企業合規經營：企業出租房屋應確保符合規劃用途，避免違規建設或轉租引發法律風險。