當(dāng)全球貿(mào)易版圖加速重構(gòu)，中國西部城市正面臨前所未有的戰(zhàn)略機(jī)遇。

中美會(huì)談、央行降準(zhǔn)釋放的流動(dòng)性尚未傳導(dǎo)至市場終端，西安東北角的數(shù)據(jù)正在加速躍動(dòng)：平均每100分鐘就有一趟中歐班列從西安國際港站抵達(dá)或始發(fā)，其中新能源汽車、光伏產(chǎn)品、白色家電等“新三樣”是熱門產(chǎn)品；開年至今，兩宗“萬元地”的數(shù)量位居西安前茅，“搖號”場景更是重現(xiàn)西安樓市，同時(shí)熱盤招商西安璽項(xiàng)目首開148套房源4小時(shí)告罄，二開519組客戶競爭128套房源，人房比達(dá)4:1，5月16日三開當(dāng)日即罄，熱領(lǐng)全市榜首，完成“三開三罄”，火爆還在延續(xù)；1-3月，共計(jì)接待游客674.17萬人次，同比增長5.48%；游客旅游總花費(fèi)28.8億元，同比增長7.12%……

這些具象的經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)軌跡背后，一個(gè)共同的地理坐標(biāo)正在浮出水面——浐灞國際港。

作為國家向西開放的戰(zhàn)略支點(diǎn)，西安北跨的戰(zhàn)略支點(diǎn)，這片融合國際陸港與生態(tài)示范區(qū)的土地，正以超常規(guī)的成長性打破傳統(tǒng)開發(fā)區(qū)的發(fā)展范式。

在傳統(tǒng)認(rèn)知中承擔(dān)"通道"功能的區(qū)域，為何能持續(xù)催生產(chǎn)業(yè)聚變與人才遷徙的“化學(xué)反應(yīng)”？這片既非傳統(tǒng)市中心、又非單一產(chǎn)業(yè)功能區(qū)的特殊存在，又將如何重塑西安城市能級的底層邏輯？

XI'AN

押注“國家戰(zhàn)略+城市紅利”雙驅(qū)動(dòng)

對于城市片區(qū)發(fā)展態(tài)勢的研判，常常有多個(gè)觀察側(cè)面，例如區(qū)域成為城市宣傳和調(diào)研重點(diǎn)，頻頻出現(xiàn)在官方報(bào)道中；定位升級賦能，片區(qū)規(guī)劃編制為發(fā)展指向。

像過去我們對西安“北跨”等城市空間戰(zhàn)略、古都核心功能區(qū)等七大功能區(qū)的多次剖析，從政策和布局層面，了解西安對于城市各大板塊的定位，透視區(qū)域發(fā)展的趨勢和可能性。

而除此之外，從大眾視角觀察，其實(shí)最直觀因素是看招商成果和發(fā)展成效，通俗來講就是要“拿成績說話”。

例如去年底交大一附院陸港院區(qū)開診，今年1月長安云、長安書院陸續(xù)投用，城市級圖書館、科技館落地等等，大眾對于浐灞國際港發(fā)展變化產(chǎn)生直觀感知。

再用數(shù)據(jù)說話，近期西安土拍市場拍出年度第三塊“萬元地”，印證了城市重點(diǎn)區(qū)域所展現(xiàn)出的發(fā)展態(tài)勢。

5月7日，綠城以139320萬元的成交總價(jià)款，拿下浐灞國際港83畝商住用地，樓面單價(jià)10111元/平方米，溢價(jià)率15.8%。

需要注意的是，就在2月份，華潤在浐灞國際港拍下了樓面價(jià)11911元/平方米的商住用地，達(dá)成了今年西安首個(gè)萬元地的成績。

我們常說，開發(fā)商是對區(qū)域變化感知最敏銳的群體，特別是如今樓市環(huán)境下，頭部房企的拿地策略已從“廣撒網(wǎng)”轉(zhuǎn)向“精準(zhǔn)狙擊”，瞄準(zhǔn)核心城市、重點(diǎn)區(qū)域的趨勢，已然在全國得到印證。

今年以來，上海、深圳、杭州、鄭州等多個(gè)高能級城市均拍出高溢價(jià)地塊，甚至相關(guān)數(shù)據(jù)還突破歷史記錄。

土地供應(yīng)端，這種趨勢亦十分明顯。

以西安5月份的土地供應(yīng)為例，20宗開發(fā)用地主要集中在高新區(qū)、西咸新區(qū)、浐灞國際港等地，其中浐灞國際港以7宗土地占比最高。

土拍的背后，其實(shí)根本是開發(fā)商對于區(qū)域價(jià)值的高預(yù)期。

對于綠城、華潤等房企來說，他們今年的拿地，是加投與深耕的動(dòng)作，數(shù)年來布局項(xiàng)目不在少數(shù)。而像華潤、招商等企業(yè)將西北區(qū)域總部遷入，本質(zhì)上是對“國家戰(zhàn)略+城市紅利”雙驅(qū)動(dòng)的押注。

這種布局不僅基于短期去化預(yù)期，更看重區(qū)域作為西安“北跨戰(zhàn)略支點(diǎn)”與“新質(zhì)生產(chǎn)力承接區(qū)”的中長期價(jià)值。而浐灞國際港的土拍熱，絕非簡單的樓市周期波動(dòng)，而是西安從內(nèi)陸城市向國際門戶躍遷的縮影。

簡單來說，人口流入與投資活躍引發(fā)區(qū)域開發(fā)持續(xù)質(zhì)變，面向遠(yuǎn)期，這里可挖掘的空間和可能性更大。

XI'AN

核心區(qū)再定義的魅力

這種可能性，來自于哪里？

正如前文所述，研判區(qū)域發(fā)展態(tài)勢，要看城市對其的功能定位。

我們關(guān)注到，在國家批復(fù)的西安最新國土空間規(guī)劃中，首次出現(xiàn)“西部對外交往中心”城市核心功能定位。

新國際形勢下，向西開放作為國家的一種戰(zhàn)略方向，西安成為“西部對外交往中心”城市，無疑需要在對外開放方面拿出相應(yīng)的能力。

據(jù)了解，2024年西安市進(jìn)出口總值4118億元，同比增長14.5%，高出全國9.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，出口2775.77億元，同比增長18.9%；進(jìn)口1342.23億元，同比增長6.2%。這其中，中歐班列（西安）進(jìn)出口總值910.2億元，同比增長5.5%，占比近四分之一，可見其含金量。

灞水湯湯，其流無終，中歐班列“長安號”從浐灞國際港疾馳而出。

而這座輻射亞歐大陸全境的西安國際港，占地達(dá)5600畝，年集裝箱吞吐量540萬標(biāo)箱，運(yùn)力6600萬噸，可滿足中歐班列每年10000列以上開行需求。

很顯然，這里已經(jīng)成為陜西、西安打造向西開放前沿、深度融入共建“一帶一路”大格局的重要載體和平臺(tái)。

建好、用好西安國際港，已成為西安推動(dòng)對外開放的共識(shí)。

另一方面，作為共建“一帶一路”的重要節(jié)點(diǎn)城市，西安以“加快推進(jìn)對內(nèi)對外開放在戰(zhàn)略縱深上實(shí)現(xiàn)新突破”重點(diǎn)工作為牽引，不斷深化國際交流合作，持續(xù)擴(kuò)大對內(nèi)對外開放。

就在5月14日，《西安市加快推進(jìn)內(nèi)外貿(mào)一體化發(fā)展若干措施》發(fā)布，用17條措施促進(jìn)西安內(nèi)外貿(mào)融合發(fā)展，其中囊括著要暢通內(nèi)外物流網(wǎng)絡(luò)、放大平臺(tái)牽引作用、培育內(nèi)外貿(mào)融合發(fā)展產(chǎn)業(yè)集群等措施。

新政策的加持，對于浐灞國際港而言，不僅是政策紅利的直接加持，更意味著其作為國家向西開放戰(zhàn)略支點(diǎn)的功能將迎來系統(tǒng)性升級，并與浐灞國際港已有的區(qū)位優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)形成疊加效應(yīng)，并將吸引更多高端要素集聚。

可觀測的當(dāng)下，通過臨港產(chǎn)業(yè)與城市功能的深度融合，浐灞國際港構(gòu)建了覆蓋“會(huì)議會(huì)展、文體旅游、現(xiàn)代金融、臨港智造、醫(yī)工科技、商貿(mào)物流”的立體產(chǎn)業(yè)體系。

而產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的多元化與高附加值化，為人口導(dǎo)入和城市功能升級提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

奧體中心、長安云、長安樂等城市級地標(biāo)，從“賽事場館”轉(zhuǎn)型為“市民生活主場”；鐵一中、高新一中四大名校分校密集布局，交大一附院陸港院區(qū)構(gòu)建三級醫(yī)療體系，實(shí)現(xiàn)“15分鐘優(yōu)質(zhì)教育圈和生活圈”。

通過“國際交往、生態(tài)宜居、公共服務(wù)”三大功能疊加，浐灞國際港重新定義了城市空間價(jià)值，這也加速了浐灞國際港從單一功能的開發(fā)區(qū)向“產(chǎn)城人”深度融合的現(xiàn)代化新城蛻變。

當(dāng)政策紅利與戰(zhàn)略區(qū)位碰撞，當(dāng)“萬元地”從偶然變?yōu)槌B(tài)，其背后是城市功能重構(gòu)、開放能級提升與生產(chǎn)要素再分配的深層敘事。

下一個(gè)問題或許是：這種“核心區(qū)再定義”的浪潮，將如何改寫中國內(nèi)陸城市的競爭格局？

編輯：解革/Lyna

審核：解革/Lyna

監(jiān)制：號稱嬉皮

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