一、資訊見聞：

1、LPR利率調整：

明天（5月20日），LPR大概率會下調10BP，即：1年期和5年期LPR將分別降息到3.0%和3.5%。

LPR基準下行，存量房貸業主、新購房人房貸均會如期隨之下調。

但，正值5月17日，LPR下調前夕，廣州、廈門，房貸利率的“加減點下限”紛紛上調了10BP、5BP。而且，都是即日立刻開始執行。

細則解讀：

1、如今的廈門新購房人，房貸利率最低為LPR-45BP，而2024年5月22日為LPR-65BP，相當于一年之后，如今的利率需多支付20bp。

比如，同樣是100萬的商業按揭，月供期限為30年，假設LPR以明日最新的3.5%計算：

①、LPR-45BP為3.05%，即30年月供為4243.05。等額本息，30年合計利息為52.74萬；

②、去年業主，LPR-65BP為2.85%，即30年月供為4135.57。等額本息，30年合計利息為48.88萬；

2、LPR會與時俱進變化，但是優惠的加減點數，自你購房之后，商行進入審批放款，就直接固定下來。

房貸利率最優惠的時刻，已經過去了……

2、公積金利率：

廈門今年的公積金最高貸款額度也從144萬調整為最高120萬。

歷年廈門公積金使用率與系數的相關性：

①流動性過剩（貸款使用率<60%）時，系數為1.2；

②流動性正常（60%≤貸款使用率<85%）時，系數為1；

③流動性不足（85%≤貸款使用率< 90%）時，系數為0.8；

④流動性緊張（貸款使用率≥90%）時，系數為0.6。

意味著，2025年7月1日，公積金的貸款系數大概率可能還會繼續下調，截至目前，公積金貸款使用率為93.28%，預估為系數0.6，即公積金最高貸款額度將改為72萬。（倘若6月份公積金使用率有所下滑，也是0.8，即最高96萬。）

也就是說，2025年7月開始，對比2024年，廈門公積金最高貸款額度，直接銳減72萬；對比今年初，也將減少48萬。

3、LPR未來走勢：

未來LPR還會持續降息，但是LPR的優惠減點還會繼續收窄。

換言之，LPR優惠減點的收窄，即LPR-65BP變更為LPR-45BP，是為了LPR繼續降息做準備。且未來新增的LPR仍將繼續收窄，最終幅度回歸到LPR-30BP左右。

這種循序漸進的模式，側面也是一步步督促資金已經到位的剛需盡早入市，鎖定利率優惠。

而且，今年公積金5年期以上利率定格為2.6%，意味著各地的LPR優惠底線在此，今年必定要高于這個基準線。

大概率今年內各地LPR優惠之后，最終實際的點數會維持在3%附近。

4、調整房貸利率的各方博弈：

①、三駕馬車：投資、出口、消費。

房貸利率下如果持續下調，意味著：存款、理財等收益也同比調整。反之，高利率，意味著高存款。

而大規模存款不利于促進增長，唯有消費才能推動發展。

②、加工資？發補貼？

這個操作起來更加困難，雖然目前也給大學生落戶、就業、租房、購房、家電發放各種補貼，但成本更高，一時易，一世難。

③、加大定向放水：

支持各地回購商品房作為保障房，民企占比減少，現在的房地產幾乎是一個GY企主導的行業。

④、拉動內需，鼓勵消費。

就必須讓人口袋充實起來，近幾年大幅度降房貸利率，為大量有房的中產減少了人均數十萬月供，騰出更多資金去消費，提升生活品質，從而促進內需與發展。

當下的市場走勢如何？

領悟各種政策的實際力度與深意，探清各樓盤的背后資源，摸準市場冷暖，規劃好自己未來的道路，或許，可以幫你少走不少彎路。