在當今時代，我國城鄉(xiāng)一體化進程不斷加速推進，各地征收拆遷相關工作日益繁重，與此同時，因征收拆遷引發(fā)的訴訟案件也愈發(fā)增多，而且處理起來的難度也在不斷加大。如何妥善地解決這些官民之間的矛盾，確保公共利益與私人利益之間的平衡，已經(jīng)成為審判實踐中一個亟待解決的難題。

1、土地儲備的公益屬性究竟該如何界定？

在當前的征收實踐中，公共利益被濫用的傾向較為明顯。個別地方政府以“舊城改造” 為名，實則進行商業(yè)開發(fā)，從而引發(fā)了諸多爭議。拆遷律師認為，公共利益具有高度的抽象性和不確定性，對于公共利益的理解應當結(jié)合具體情況加以區(qū)分。

就含有公共利益因素的商業(yè)利益問題而言，《國有土地上房屋征收與補償條例》在2011年出臺時，出于反向矯正的考慮，取消了2001年《城市房屋拆遷管理條例》中非因公共利益需要亦可拆遷城市房屋的情形，從法律層面上明確將純粹的商業(yè)利益排除在征收范圍之外。

然而，在實際操作中，個別商業(yè)開發(fā)項目確實包含有公共利益的因素，其間接產(chǎn)生的公共利益為社會所必需，在很大程度上也受到行政機關的鼓勵。對于此類項目，究竟屬于公共利益還是商業(yè)利益呢？需要從商業(yè)利益是否包含公益因素、公益在整體構(gòu)成中所占的比例、公益是否為社會所急需以及是否為公共政策所倡導等多個方面進行綜合判斷。

另外，關于土地儲備的公益性問題，筆者認為，土地儲備在調(diào)控土地市場、配置土地資源方面發(fā)揮著重要作用，其具體用途在儲備時尚未確定，所以無論是從行政管理的角度來考慮，還是從土地用途的不確定性來講，都不能輕易地否認土地儲備的公益屬性。

2、對于程序輕微瑕疵是否能直接撤銷？

程序是實體的保障，程序規(guī)范行政權(quán)的運用也是衡量行政法治程度的重要標志。只有程序公正，才能確保實體的公正。當然，在司法審查過程中，人民法院應當根據(jù)不同的具體情形作出相應的處理。

對于程序存在輕微瑕疵，但這種瑕疵不足以侵害行政相對人合法權(quán)益的情況，如果判決重做或者確認違法可能會導致公共利益遭受更大損失，那么在這種情況下，可以暫不直接撤銷，不過應當向行政機關發(fā)出司法建議，指出問題所在，以便行政機關加以改進。而對于程序嚴重違法，同時又侵害了行政相對人合法權(quán)益的行政行為，則應當判決撤銷行政行為或者確認行政行為違法或者無效。

3、被征收房屋的性質(zhì)應如何認定？

被征收房屋的性質(zhì)認定在征收工作中是一個經(jīng)常遇到且頗具爭議的問題。以住改商房屋為例，其在產(chǎn)權(quán)登記上是住房，但實際卻被用于商業(yè)性經(jīng)營，在補償方面，現(xiàn)行的法律、行政法規(guī)以及司法解釋都沒有明確規(guī)定，實踐中爭議較大。有人主張應以產(chǎn)權(quán)登記作為判斷標準，而有人則認為應以實際用途為判斷依據(jù)。2003年9月19日，國務院辦公廳下發(fā)的《關于認真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的緊急通知》中規(guī)定：“對拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營性用房的補償，各地可根據(jù)其經(jīng)營狀況、經(jīng)營年限及納稅等實際情況給予適當補償。”

該通知屬于特殊規(guī)范性文件，具有國家政策的效力，對行政機關具有約束力，人民法院在審查行政行為合法性時可以將其作為補充依據(jù)。

具體而言，房屋產(chǎn)權(quán)證上所登記的房屋使用性質(zhì)，理應作為確定房屋性質(zhì)的主要依據(jù)。如果房屋性質(zhì)發(fā)生變更，房屋所有人應當及時向房管局申請變更登記。當規(guī)劃和土地管理部門確定該房屋的性質(zhì)為住宅，并且實際用于居住時，就應當按照住宅的標準給予補償安置。而若規(guī)劃和土地管理部門確定房屋性質(zhì)為住宅，但房屋所有人已依法取得營業(yè)執(zhí)照并用于商業(yè)經(jīng)營，那么在這種情況下，應當按照住宅予以補償安置，同時還要根據(jù)其經(jīng)營狀況、經(jīng)營年限以及納稅等實際情況給予適當?shù)难a償。

4、被征收房屋應如何評估？

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定：“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；若協(xié)商不成，則通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。”

按照這一規(guī)定，協(xié)商選定是確定評估機構(gòu)的首選方式，只有在被征收人在規(guī)定的時間內(nèi)未進行協(xié)商或者雖經(jīng)協(xié)商但未能達成一致意見時，才可以通過多數(shù)決定等其他方式確定。倘若征收人未與被征收人協(xié)商，直接采取單方指定等其他方法確定評估機構(gòu)，那么這種行為就屬于違反法定程序，其所作出的評估報告自然不能被采用。

關于評估價格，《國有土地上房屋征收與補償條例》在2011年明確規(guī)定以 “不低于被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格” 作為補償標準。

對于這一規(guī)定，應當從以下幾個方面來理解：

第一，市場價格是補償?shù)牡拙€，補償金額可以高于或者等于市場價格，但絕不可以低于市場價格；

第二，價格基準日應確定為“房屋征收決定公告之日”；

第三，所謂“類似”，是指結(jié)合區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的因素；

第四，市場價格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評估時點的平均交易價格；

第五，在確定市場價格時，應當剔除那些偶然和不正常的因素，以確保評估價格的合理性。

5、被征收房屋的補償標準該如何確定？

補償標準在征收拆遷案件中是爭議最大的問題之一，畢竟補償標準直接關系到補償?shù)臄?shù)額。以集體土地征收為例，某區(qū)人民政府在征收菜地時卻按照普通耕地進行了補償。

依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的相關規(guī)定，征收耕地的土地補償費為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補助費則按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算，需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)按照被征收的耕地數(shù)量除以征收前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量來確定。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。至于征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，則由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準來規(guī)定。

被征收土地上的附著物和青苗的補償標準同樣由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。在征收城市郊區(qū)的菜地時，用地單位應當按照國家有關規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設基金。若支付的土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民維持原有生活水平，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但需要明確的是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。