在房屋征收過程中，由于信息壁壘和法律認(rèn)知差異，許多被征收人常陷入被動局面，最終獲得的補(bǔ)償往往低于法定標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)際上，征收方最忌憚遇到熟悉維權(quán)路徑的被征收人，特別是當(dāng)對方精準(zhǔn)追問核心問題時，其態(tài)度可能發(fā)生明顯轉(zhuǎn)變，甚至主動調(diào)整補(bǔ)償方案。

今日，京坤律所將公開四個制約征收方的關(guān)鍵問題，掌握這些談判技巧將有助于爭取合理補(bǔ)償，扭轉(zhuǎn)被動局面。

"請出示本次征地的省政府批復(fù)文件？"

依據(jù)《土地管理法》要求，土地征收必須取得省級政府或國務(wù)院的合法批復(fù)文件。若征收方無法提供有效批文，則可能涉嫌違法征收，被征收人有權(quán)拒絕簽署協(xié)議并通過法律手段維權(quán)。

當(dāng)提出此問時，若對方含糊其辭或無法出示文件，則需警惕征地程序合法性。此時應(yīng)要求提供征地公告、補(bǔ)償安置方案等全套文件，并可通過自然資源主管部門申請政府信息公開，核查征地合法性。

"評估機(jī)構(gòu)是如何選定的？"

評估結(jié)論直接決定補(bǔ)償金額，但實(shí)踐中存在征收方指定關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)壓低評估值的情況。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)由被征收人協(xié)商選定，而非單方指定。維權(quán)要點(diǎn)包括：

核驗(yàn)評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書及備案情況

審查評估方法是否采用市場比較法，是否參照周邊同類房產(chǎn)價格

對評估結(jié)果存疑時，可申請復(fù)核評估或另行委托具有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)重新評估

"補(bǔ)償方案的制定依據(jù)哪些法律法規(guī)？"

征收方常以"政策規(guī)定"等模糊表述搪塞，但合法補(bǔ)償必須嚴(yán)格依據(jù)《土地管理法》《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等法律制定。應(yīng)對措施包括：

要求提供書面補(bǔ)償方案并逐條核對

對照法定標(biāo)準(zhǔn)核查補(bǔ)償合理性，如是否低于市場評估價

對無依據(jù)或明顯不合理的補(bǔ)償方案，可拒絕簽署并啟動行政復(fù)議或訴訟程序

"所有承諾有沒有落實(shí)到書面協(xié)議？"

征收方常通過"先簽字后補(bǔ)償""額外獎勵"等口頭承諾誘導(dǎo)簽約，但事后常反悔。必須堅持：

所有補(bǔ)償承諾必須書面固化，明確補(bǔ)償金額、支付時限、安置房面積等核心條款

拒絕"先簽約后兌現(xiàn)"的違規(guī)操作，堅持協(xié)議完備后再簽署

對拒不書面確認(rèn)的承諾，應(yīng)保持警惕并暫緩簽約

征收談判本質(zhì)是信息博弈，征收方慣用信息差壓制被征收人。但當(dāng)提出上述專業(yè)質(zhì)詢時，對方即刻意識到難以蒙混過關(guān)，可能主動調(diào)整補(bǔ)償策略。如遇征收糾紛，建議及時咨詢專業(yè)律師，通過法律手段維護(hù)合法權(quán)益。