原創 劉博團隊

5月14日，一場資產拍賣沖上熱搜，引發市場廣泛關注。

深圳羅湖一棟6層老舊寫字樓拍出天價，2379萬元的起拍價，在34位競拍者、長達450輪的激烈角逐后，飆升至1.14億元成交，溢價率高達379.6%！

這可能是深圳市場有史以來溢價最高的法拍房之一。

很多吃瓜群眾不理解，為何一棟老舊寫字樓這么值錢？標的物雖位于羅湖，卻緊鄰紅嶺中路，位于羅湖和福田的交界，周邊配套成熟，更重要的是，該區域早已納入舊改。

顯然，買家真正錨定的，是這個地塊的未來價值，而非建筑本身。

如果說羅湖憑借其舊改預期尚能激起如此巨大的市場熱情，那么，將目光投向深圳炙手可熱的深圳灣板塊，其核心資產的價值邏輯豈不更加清晰且穩固？

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錢該往哪里去？

近年來，談到資產配置，許多人感到迷茫，不知道還能買什么。

黃金？的確火熱，一年漲幅接近30%，創下歷史新高，但高處不勝寒，隨著中美關稅達成90天和解，黃金也進入陰跌模式。

股票？中美關系，尤其是特朗普執政的4年里，不確定性如影隨形，對普通投資者而言，駕馭難度極大。

理財？銀行利率全面邁入“1時代”。以平安銀行為例，一年期定存利率僅1.6%，三年期更是低至1.65%。從今天開始，各大銀行又開啟了新一輪降息。

那么，房產呢？

雖是冰火兩重天，但答案也變得清晰：一邊是部分三四線城市房價承壓，另一邊則是一二線城市核心資產屢創新高，地價、房價雙雙走強。

進入2025年，房地產市場強者恒強的分化趨勢日益顯著。一線城市核心區域的優質房產不僅展現出更強的抗跌性和保值能力，其成交表現也持續向好。

就在5月中旬，上海內環高端樓市異?；鸨壕G城·潮鳴東方（均價19.5萬元/㎡）開盤即售罄，單日成交近70億元；上海壹號院（均價18.5萬元/㎡）認購率超267%，若開盤順利，兩大項目總成交額將超135億元。

那么，花大價錢買這些房子的人，他們買的僅僅是房子本身嗎？

就像深圳羅湖的天價老舊寫字樓一樣，他們買的是土地的稀缺價值，是人口與財富向核心城市集聚的必然趨勢，是14億人向往、卻僅為少數人擁有的獨特資源，更是一份關乎未來的確定性。

放眼全球，核心城市資產穿越周期已是普遍規律：

英國：1968年至2023年，大倫敦地區房價上漲119倍，遠超英格蘭地區的89倍和全國的79倍。

美國：1976年至2023年，紐約、洛杉磯等核心都會區房價漲幅（12-20倍）顯著高于全國平均水平（9.3倍）。

說到底，房價在很大程度上也是一種貨幣現象。

在現代經濟中，各國央行和政府普遍采取凱恩斯主義政策工具刺激需求，導致流動性泛濫。從長遠來看，通脹是大概率的，常態化的。相比于持有現金，持有實物資產通常會是最終的贏家。

然而，核心地段動輒千萬的總價，讓房產投資似乎正演變為“富人的游戲”。普通人，是否就此與時代紅利絕緣？

在深圳灣，一個罕見的機會，正悄然浮現。

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深圳灣的另一種可能

備受矚目的望海玥即將推售，推出建面約36-60㎡的商務公寓。這些公寓是深圳灣板塊目前唯一在售的小戶型新品，部分單位更可享有一線海景。

這是低價買入深圳灣，讓資產穿越周期的絕好機會。

關于深圳灣價值，我們只需回歸常識，思考幾個樸素的問題：

第一、深圳最優質資源在哪里？

答案就是深圳灣，在中國的一線城市中，深圳獨特之處在于它是唯一一個核心板塊沿著海岸線而建的城市。

與北京的內陸特質、廣州和上海的江景豪宅相比，深圳的頂級豪宅分布于約15公里“黃金海岸線”上。

在這片區域，物業成交均價普遍超過20萬元/㎡，部分稀缺項目甚至達到30萬元/㎡以上，這無疑是深圳城市價值最為集中的體現。

效果圖

第二、深圳最高智力資源在哪里？

答案依然指向深圳灣。

后海金融商務總部基地，已吸引騰訊、阿里、華潤等超過80家知名企業總部爭相入駐，成為名副其實的總部經濟、科技創新與金融服務高地，匯聚了城市塔尖的智慧與財富。

目光向西，作為國家發改委確立的“全球海洋中心城市”新引擎，國際海洋城正在崛起。預計到2035年，國際海洋城科技創新區將集聚約6萬名研發精英，引入約2000家創新企業，片區預計容納約10萬高素質人口，年產值目標更是高達約2000億元。

第三、深圳最高端未來生活方式在哪里？

深圳灣從規劃之初，就致力于打造一個融合工作、居住、文化、藝術與休閑的綜合生活場。

國際化的郵輪母港是連接港澳的商務樞紐，新近開業的K11已成為灣區矚目的商業地標。

而2024年“環深圳灣文化藝術生活圈”的宏偉規劃，正將歌劇院（建設中）、漁人碼頭（規劃改造中）的“檐下漁市”等美好設想，一步步從藍圖變為現實。

未來的深圳灣，不僅有高效的工作，豐盛的生活，更有國際范和煙火氣。

看下面這張圖，這條藍色海岸線正逐漸成為城市新的價值主軸，其重要性不亞于甚至超越了傳統的深南大道發展軸。

值得注意的是，這條藍色海岸線上，東段的深超總和后海區域價值已得到充分發掘和體現。

然而，從歌劇院向西延伸的這一段，特別是項目所在的區域，其真正的價值還未被完全認識，是有待進一步發掘的價值洼地。

正如我們常說的，一線城市核心區的價值往往需要一些“畫龍點睛”的標志性配套來引爆，如歌劇院、郵輪港、摩天輪以及煙花觀賞點，這四大元素，往往是全球頂級地段價值的催化劑和象征。

現在，望海玥的出現，為投資者提供一個高性價比上車機會，在深圳灣的核心區域擁有屬于自己的一席之地，坐享歌劇院、郵輪港、煙花房這些標志性配套。

望海玥建面約36-60㎡的商務公寓，這份資產配置機遇，是深圳灣的另一種可能。

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看得見的稀缺，算得出的價值

在深圳灣這樣的核心地段之上，地段價值已是共識，而真正能讓產品脫穎而出、實現價值躍升的，往往是超越期待的獨特體驗。

在那些吸引全球目光的國際大都會，奢華酒店與塔尖居住的結合，往往共同塑造著城市生活的價值巔峰。如曼哈頓ONE57和柏悅酒店，海德公園一號和文華東方酒店，上海華僑城蘇河灣和寶格麗酒店等。

央企招商蛇口正是深刻洞察了這一全球高端生活方式的演進趨勢，從而將望海玥的核心競爭力聚焦于引入一套對標國際一流標準、超越傳統物業管理范疇的“海玥酒店式服務”體系。

這不僅是一項服務升級，更是一整套精細化、個性化的生活解決方案。

從基礎的室內全區域保潔、床品定期煥新、衣物專業洗護、車輛代為清洗，到貼心的下午茶與自助宵夜供應、個性化健身課程安排。

從獨特的寵物美容、寄養代遛、貓砂清潔乃至上門除毛等增值服務，到業主專屬的酒店折扣、商場會員、老年養護、康養醫護協調、環球出行規劃等豐富權益。

這套服務體系直擊高凈值人群最大的痛點——時間成本與生活瑣事的困擾，讓他們能真正從日常雜務中解放出來，專注于事業與生活本身。

深圳灣是什么地方？這里是世界500強總部云集之地，匯聚了無數企業高管、金領及海歸精英。他們對居住品質有著極高要求，而對租金的敏感度相對較低。

尤其是當下年輕一代高凈值人群的居住觀念正在轉變，他們更青睞設計新穎、配套完善、服務便捷的現代化公寓，同區域租賃市場的老舊住宅正失去競爭力。

而擁有全新設計和“酒店式服務”體系的望海玥在租賃市場上無疑是“降維打擊”。

“海玥酒店式服務體系”的信心和保障，來源于招商蛇口在高端物業開發與服務運營領域長久以來積累的深厚實力與卓越經驗。

例如，招商蛇口旗下的專業物業管理公司招商積余，不僅擁有40年高端物業及酒店運營經驗，更是2024中國物業服務力百強企業TOP4，曾為招商雙璽等頂豪項目提供品質服務。

再如，同屬招商蛇口旗下的公寓及酒店資產管理運營專家招商伊敦，其運營的高端服務公寓品牌“深圳泰格壹棠服務公寓”，約75㎡一居室月租金便可達到2.5萬元。

正是這樣深厚的品牌積淀、專業的運營能力以及已被市場驗證的成功經驗，不僅能確保物業“好租”，更能實現顯著的“租金溢價”，吸引并留住長期優質租客，讓業主輕松做個“甩手掌柜”，享受穩定且可觀的回報。

目前，望海玥周邊如半島城邦三期約86㎡兩居室的月租金普遍在1.8萬元/月以上，雙璽時光道約88㎡一房一廳戶型1.7萬元/月起租。這些實實在在的高租金，是市場對區域價值最直接的反饋。

在此參照之下，一套精心打造的望海玥，其租金表現與潛在回報，相較于銀行理財的收益而言，無疑更有想象空間。

目前深圳灣二手房價格普遍在15萬元/㎡以上，半島城邦三期一線海景掛牌均價21萬元/㎡，望海玥價格是周邊次新標桿約40%，其間的價值梯度清晰可見。

在配套方面，望海玥同樣出眾。

地鐵2號線、13號線（在建）東角頭站舉步即達；深圳灣萬象城、K11 ECOAST、海岸城等百萬平米超級商圈環繞；深圳歌劇院（在建）、海上世界文化藝術中心等十大文化坐標加持。

吃喝玩樂、商務休閑，一切需求都在步行范圍內得到滿足。這樣的配套，誰不愛？高品質租客自然蜂擁而至！

示意圖

除了服務和配套，望海玥自身的物業屬性也堪稱“稀缺中的稀缺”。

它并非市面上常見的商辦改造公寓，而是擁有70年產權受到政府承認的“真公寓”——約3.1米舒適層高，可通燃氣（限邊戶），這在深圳市場上已是鳳毛麟角。

更難得的是，望海玥建面約36-60㎡的精致戶型，是深圳灣板塊目前唯一在售的、擁有一線海景（部分戶型）的小戶型新盤。

“真公寓+小戶型海景新品+酒店式服務體系”，使其在深圳灣這一寸土寸金之地，更顯珍貴。

實拍圖

在充滿不確定性的時代，尋找確定性是所有投資者的核心訴求。

望海玥，以其深圳灣核心地段、70年產權真公寓的稀缺性、唯一在售的小戶型的低門檻高價值、一線海景，以及顛覆性的“海玥酒店式服務”所帶來的超強競爭力，無疑是你2025年資產配置中更明智、更穩健、也更具爆發力的選擇！