原創(chuàng) 劉博團(tuán)隊(duì)

5月14日，一場(chǎng)資產(chǎn)拍賣沖上熱搜，引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注。

深圳羅湖一棟6層老舊寫(xiě)字樓拍出天價(jià)，2379萬(wàn)元的起拍價(jià)，在34位競(jìng)拍者、長(zhǎng)達(dá)450輪的激烈角逐后，飆升至1.14億元成交，溢價(jià)率高達(dá)379.6%！

這可能是深圳市場(chǎng)有史以來(lái)溢價(jià)最高的法拍房之一。

很多吃瓜群眾不理解，為何一棟老舊寫(xiě)字樓這么值錢？標(biāo)的物雖位于羅湖，卻緊鄰紅嶺中路，位于羅湖和福田的交界，周邊配套成熟，更重要的是，該區(qū)域早已納入舊改。

顯然，買家真正錨定的，是這個(gè)地塊的未來(lái)價(jià)值，而非建筑本身。

如果說(shuō)羅湖憑借其舊改預(yù)期尚能激起如此巨大的市場(chǎng)熱情，那么，將目光投向深圳炙手可熱的深圳灣板塊，其核心資產(chǎn)的價(jià)值邏輯豈不更加清晰且穩(wěn)固？

01

錢該往哪里去？

近年來(lái)，談到資產(chǎn)配置，許多人感到迷茫，不知道還能買什么。

黃金？的確火熱，一年漲幅接近30%，創(chuàng)下歷史新高，但高處不勝寒，隨著中美關(guān)稅達(dá)成90天和解，黃金也進(jìn)入陰跌模式。

股票？中美關(guān)系，尤其是特朗普?qǐng)?zhí)政的4年里，不確定性如影隨形，對(duì)普通投資者而言，駕馭難度極大。

理財(cái)？銀行利率全面邁入“1時(shí)代”。以平安銀行為例，一年期定存利率僅1.6%，三年期更是低至1.65%。從今天開(kāi)始，各大銀行又開(kāi)啟了新一輪降息。

那么，房產(chǎn)呢？

雖是冰火兩重天，但答案也變得清晰：一邊是部分三四線城市房?jī)r(jià)承壓，另一邊則是一二線城市核心資產(chǎn)屢創(chuàng)新高，地價(jià)、房?jī)r(jià)雙雙走強(qiáng)。

進(jìn)入2025年，房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)者恒強(qiáng)的分化趨勢(shì)日益顯著。一線城市核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)不僅展現(xiàn)出更強(qiáng)的抗跌性和保值能力，其成交表現(xiàn)也持續(xù)向好。

就在5月中旬，上海內(nèi)環(huán)高端樓市異常火爆：綠城·潮鳴東方（均價(jià)19.5萬(wàn)元/㎡）開(kāi)盤(pán)即售罄，單日成交近70億元；上海壹號(hào)院（均價(jià)18.5萬(wàn)元/㎡）認(rèn)購(gòu)率超267%，若開(kāi)盤(pán)順利，兩大項(xiàng)目總成交額將超135億元。

那么，花大價(jià)錢買這些房子的人，他們買的僅僅是房子本身嗎？

就像深圳羅湖的天價(jià)老舊寫(xiě)字樓一樣，他們買的是土地的稀缺價(jià)值，是人口與財(cái)富向核心城市集聚的必然趨勢(shì)，是14億人向往、卻僅為少數(shù)人擁有的獨(dú)特資源，更是一份關(guān)乎未來(lái)的確定性。

放眼全球，核心城市資產(chǎn)穿越周期已是普遍規(guī)律：

英國(guó)：1968年至2023年，大倫敦地區(qū)房?jī)r(jià)上漲119倍，遠(yuǎn)超英格蘭地區(qū)的89倍和全國(guó)的79倍。

美國(guó)：1976年至2023年，紐約、洛杉磯等核心都會(huì)區(qū)房?jī)r(jià)漲幅（12-20倍）顯著高于全國(guó)平均水平（9.3倍）。

說(shuō)到底，房?jī)r(jià)在很大程度上也是一種貨幣現(xiàn)象。

在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中，各國(guó)央行和政府普遍采取凱恩斯主義政策工具刺激需求，導(dǎo)致流動(dòng)性泛濫。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，通脹是大概率的，常態(tài)化的。相比于持有現(xiàn)金，持有實(shí)物資產(chǎn)通常會(huì)是最終的贏家。

然而，核心地段動(dòng)輒千萬(wàn)的總價(jià)，讓房產(chǎn)投資似乎正演變?yōu)椤案蝗说挠螒颉薄Ｆ胀ㄈ耍欠窬痛伺c時(shí)代紅利絕緣？

在深圳灣，一個(gè)罕見(jiàn)的機(jī)會(huì)，正悄然浮現(xiàn)。

02

深圳灣的另一種可能

備受矚目的望海玥即將推售，推出建面約36-60㎡的商務(wù)公寓。這些公寓是深圳灣板塊目前唯一在售的小戶型新品，部分單位更可享有一線海景。

這是低價(jià)買入深圳灣，讓資產(chǎn)穿越周期的絕好機(jī)會(huì)。

關(guān)于深圳灣價(jià)值，我們只需回歸常識(shí)，思考幾個(gè)樸素的問(wèn)題：

第一、深圳最優(yōu)質(zhì)資源在哪里？

答案就是深圳灣，在中國(guó)的一線城市中，深圳獨(dú)特之處在于它是唯一一個(gè)核心板塊沿著海岸線而建的城市。

與北京的內(nèi)陸特質(zhì)、廣州和上海的江景豪宅相比，深圳的頂級(jí)豪宅分布于約15公里“黃金海岸線”上。

在這片區(qū)域，物業(yè)成交均價(jià)普遍超過(guò)20萬(wàn)元/㎡，部分稀缺項(xiàng)目甚至達(dá)到30萬(wàn)元/㎡以上，這無(wú)疑是深圳城市價(jià)值最為集中的體現(xiàn)。

效果圖

第二、深圳最高智力資源在哪里？

答案依然指向深圳灣。

后海金融商務(wù)總部基地，已吸引騰訊、阿里、華潤(rùn)等超過(guò)80家知名企業(yè)總部爭(zhēng)相入駐，成為名副其實(shí)的總部經(jīng)濟(jì)、科技創(chuàng)新與金融服務(wù)高地，匯聚了城市塔尖的智慧與財(cái)富。

目光向西，作為國(guó)家發(fā)改委確立的“全球海洋中心城市”新引擎，國(guó)際海洋城正在崛起。預(yù)計(jì)到2035年，國(guó)際海洋城科技創(chuàng)新區(qū)將集聚約6萬(wàn)名研發(fā)精英，引入約2000家創(chuàng)新企業(yè)，片區(qū)預(yù)計(jì)容納約10萬(wàn)高素質(zhì)人口，年產(chǎn)值目標(biāo)更是高達(dá)約2000億元。

第三、深圳最高端未來(lái)生活方式在哪里？

深圳灣從規(guī)劃之初，就致力于打造一個(gè)融合工作、居住、文化、藝術(shù)與休閑的綜合生活場(chǎng)。

國(guó)際化的郵輪母港是連接港澳的商務(wù)樞紐，新近開(kāi)業(yè)的K11已成為灣區(qū)矚目的商業(yè)地標(biāo)。

而2024年“環(huán)深圳灣文化藝術(shù)生活圈”的宏偉規(guī)劃，正將歌劇院（建設(shè)中）、漁人碼頭（規(guī)劃改造中）的“檐下漁市”等美好設(shè)想，一步步從藍(lán)圖變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。

未來(lái)的深圳灣，不僅有高效的工作，豐盛的生活，更有國(guó)際范和煙火氣。

看下面這張圖，這條藍(lán)色海岸線正逐漸成為城市新的價(jià)值主軸，其重要性不亞于甚至超越了傳統(tǒng)的深南大道發(fā)展軸。

值得注意的是，這條藍(lán)色海岸線上，東段的深超總和后海區(qū)域價(jià)值已得到充分發(fā)掘和體現(xiàn)。

然而，從歌劇院向西延伸的這一段，特別是項(xiàng)目所在的區(qū)域，其真正的價(jià)值還未被完全認(rèn)識(shí)，是有待進(jìn)一步發(fā)掘的價(jià)值洼地。

正如我們常說(shuō)的，一線城市核心區(qū)的價(jià)值往往需要一些“畫(huà)龍點(diǎn)睛”的標(biāo)志性配套來(lái)引爆，如歌劇院、郵輪港、摩天輪以及煙花觀賞點(diǎn)，這四大元素，往往是全球頂級(jí)地段價(jià)值的催化劑和象征。

現(xiàn)在，望海玥的出現(xiàn)，為投資者提供一個(gè)高性價(jià)比上車機(jī)會(huì)，在深圳灣的核心區(qū)域擁有屬于自己的一席之地，坐享歌劇院、郵輪港、煙花房這些標(biāo)志性配套。

望海玥建面約36-60㎡的商務(wù)公寓，這份資產(chǎn)配置機(jī)遇，是深圳灣的另一種可能。

03

看得見(jiàn)的稀缺，算得出的價(jià)值

在深圳灣這樣的核心地段之上，地段價(jià)值已是共識(shí)，而真正能讓產(chǎn)品脫穎而出、實(shí)現(xiàn)價(jià)值躍升的，往往是超越期待的獨(dú)特體驗(yàn)。

在那些吸引全球目光的國(guó)際大都會(huì)，奢華酒店與塔尖居住的結(jié)合，往往共同塑造著城市生活的價(jià)值巔峰。如曼哈頓ONE57和柏悅酒店，海德公園一號(hào)和文華東方酒店，上海華僑城蘇河灣和寶格麗酒店等。

央企招商蛇口正是深刻洞察了這一全球高端生活方式的演進(jìn)趨勢(shì)，從而將望海玥的核心競(jìng)爭(zhēng)力聚焦于引入一套對(duì)標(biāo)國(guó)際一流標(biāo)準(zhǔn)、超越傳統(tǒng)物業(yè)管理范疇的“海玥酒店式服務(wù)”體系。

這不僅是一項(xiàng)服務(wù)升級(jí)，更是一整套精細(xì)化、個(gè)性化的生活解決方案。

從基礎(chǔ)的室內(nèi)全區(qū)域保潔、床品定期煥新、衣物專業(yè)洗護(hù)、車輛代為清洗，到貼心的下午茶與自助宵夜供應(yīng)、個(gè)性化健身課程安排。

從獨(dú)特的寵物美容、寄養(yǎng)代遛、貓砂清潔乃至上門除毛等增值服務(wù)，到業(yè)主專屬的酒店折扣、商場(chǎng)會(huì)員、老年養(yǎng)護(hù)、康養(yǎng)醫(yī)護(hù)協(xié)調(diào)、環(huán)球出行規(guī)劃等豐富權(quán)益。

這套服務(wù)體系直擊高凈值人群最大的痛點(diǎn)——時(shí)間成本與生活瑣事的困擾，讓他們能真正從日常雜務(wù)中解放出來(lái)，專注于事業(yè)與生活本身。

深圳灣是什么地方？這里是世界500強(qiáng)總部云集之地，匯聚了無(wú)數(shù)企業(yè)高管、金領(lǐng)及海歸精英。他們對(duì)居住品質(zhì)有著極高要求，而對(duì)租金的敏感度相對(duì)較低。

尤其是當(dāng)下年輕一代高凈值人群的居住觀念正在轉(zhuǎn)變，他們更青睞設(shè)計(jì)新穎、配套完善、服務(wù)便捷的現(xiàn)代化公寓，同區(qū)域租賃市場(chǎng)的老舊住宅正失去競(jìng)爭(zhēng)力。

而擁有全新設(shè)計(jì)和“酒店式服務(wù)”體系的望海玥在租賃市場(chǎng)上無(wú)疑是“降維打擊”。

“海玥酒店式服務(wù)體系”的信心和保障，來(lái)源于招商蛇口在高端物業(yè)開(kāi)發(fā)與服務(wù)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域長(zhǎng)久以來(lái)積累的深厚實(shí)力與卓越經(jīng)驗(yàn)。

例如，招商蛇口旗下的專業(yè)物業(yè)管理公司招商積余，不僅擁有40年高端物業(yè)及酒店運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，更是2024中國(guó)物業(yè)服務(wù)力百?gòu)?qiáng)企業(yè)TOP4，曾為招商雙璽等頂豪項(xiàng)目提供品質(zhì)服務(wù)。

再如，同屬招商蛇口旗下的公寓及酒店資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)專家招商伊敦，其運(yùn)營(yíng)的高端服務(wù)公寓品牌“深圳泰格壹棠服務(wù)公寓”，約75㎡一居室月租金便可達(dá)到2.5萬(wàn)元。

正是這樣深厚的品牌積淀、專業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力以及已被市場(chǎng)驗(yàn)證的成功經(jīng)驗(yàn)，不僅能確保物業(yè)“好租”，更能實(shí)現(xiàn)顯著的“租金溢價(jià)”，吸引并留住長(zhǎng)期優(yōu)質(zhì)租客，讓業(yè)主輕松做個(gè)“甩手掌柜”，享受穩(wěn)定且可觀的回報(bào)。

目前，望海玥周邊如半島城邦三期約86㎡兩居室的月租金普遍在1.8萬(wàn)元/月以上，雙璽時(shí)光道約88㎡一房一廳戶型1.7萬(wàn)元/月起租。這些實(shí)實(shí)在在的高租金，是市場(chǎng)對(duì)區(qū)域價(jià)值最直接的反饋。

在此參照之下，一套精心打造的望海玥，其租金表現(xiàn)與潛在回報(bào)，相較于銀行理財(cái)?shù)氖找娑裕瑹o(wú)疑更有想象空間。

目前深圳灣二手房?jī)r(jià)格普遍在15萬(wàn)元/㎡以上，半島城邦三期一線海景掛牌均價(jià)21萬(wàn)元/㎡，望海玥價(jià)格是周邊次新標(biāo)桿約40%，其間的價(jià)值梯度清晰可見(jiàn)。

在配套方面，望海玥同樣出眾。

地鐵2號(hào)線、13號(hào)線（在建）東角頭站舉步即達(dá)；深圳灣萬(wàn)象城、K11 ECOAST、海岸城等百萬(wàn)平米超級(jí)商圈環(huán)繞；深圳歌劇院（在建）、海上世界文化藝術(shù)中心等十大文化坐標(biāo)加持。

吃喝玩樂(lè)、商務(wù)休閑，一切需求都在步行范圍內(nèi)得到滿足。這樣的配套，誰(shuí)不愛(ài)？高品質(zhì)租客自然蜂擁而至！

示意圖

除了服務(wù)和配套，望海玥自身的物業(yè)屬性也堪稱“稀缺中的稀缺”。

它并非市面上常見(jiàn)的商辦改造公寓，而是擁有70年產(chǎn)權(quán)受到政府承認(rèn)的“真公寓”——約3.1米舒適層高，可通燃?xì)猓ㄏ捱厬簦@在深圳市場(chǎng)上已是鳳毛麟角。

更難得的是，望海玥建面約36-60㎡的精致戶型，是深圳灣板塊目前唯一在售的、擁有一線海景（部分戶型）的小戶型新盤(pán)。

“真公寓+小戶型海景新品+酒店式服務(wù)體系”，使其在深圳灣這一寸土寸金之地，更顯珍貴。

實(shí)拍圖

在充滿不確定性的時(shí)代，尋找確定性是所有投資者的核心訴求。

望海玥，以其深圳灣核心地段、70年產(chǎn)權(quán)真公寓的稀缺性、唯一在售的小戶型的低門檻高價(jià)值、一線海景，以及顛覆性的“海玥酒店式服務(wù)”所帶來(lái)的超強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，無(wú)疑是你2025年資產(chǎn)配置中更明智、更穩(wěn)健、也更具爆發(fā)力的選擇！