作者 | 醉酒大鯊魚(yú)

文章來(lái)源 | 格隆匯樓市

如果是很硬派的“工業(yè)風(fēng)”新房，你會(huì)選擇嗎？

“工業(yè)風(fēng)”樣板間

最近位于寶安航城板塊的盛合天瑞展廳及樣板間已開(kāi)放，預(yù)計(jì)2季度入市。

雖然還未獲取預(yù)售/現(xiàn)售許可，但項(xiàng)目已經(jīng)提前蓄客，并且啟動(dòng)了轉(zhuǎn)介渠道對(duì)外推廣。

但若實(shí)地了解過(guò)，項(xiàng)目把“前海空港雙核+低密高綠化”作為賣點(diǎn)，似乎也彌補(bǔ)了一些自身的缺陷。

雖然項(xiàng)目無(wú)回遷、無(wú)保障房等政策性住房，純商品房，居住純粹，容積率僅3.39，總高32層，實(shí)用率接近100%，但項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)效果似乎低于市場(chǎng)預(yù)期。

因?yàn)樯钲陔m然已經(jīng)更新了建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃的約束條件，各個(gè)開(kāi)發(fā)商也都在內(nèi)卷戶型的使用率或者得房率。

但真正做到實(shí)用面積拓寬的項(xiàng)目還沒(méi)有幾個(gè)。

盛合天瑞也不例外。

從實(shí)地的樣板空間來(lái)看，項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)格似乎回到了“工業(yè)時(shí)代”。

管道在客廳和客廳明顯外露，而不是選擇將管道隱藏或嵌入到墻壁、地板等結(jié)構(gòu)內(nèi)部。

比如燃?xì)夤艿涝趶N房及客廳天花外露，比如下水道管及水管外露在衛(wèi)生間角落，再比如洗手盆設(shè)置在衛(wèi)生間外，正對(duì)臥室門口等。

雖然后期可通過(guò)改造的方式優(yōu)化這些管道的美觀性，但有多少購(gòu)房群體會(huì)買賬？

從戶型內(nèi)部的布局來(lái)看，雖然項(xiàng)目對(duì)外釋放飄窗以及部分墻體可以通過(guò)改造的信息，但也會(huì)間接增加購(gòu)房者的改造成本。

而項(xiàng)目對(duì)外宣傳實(shí)用率“達(dá)到100%”，但樣板間實(shí)際飄窗尺寸設(shè)計(jì)成了“2100X600X690mm"。

一般情況人體坐下舒服的高度是45cm。

飄窗太高可能存在使用便利性、安全性、空間利用、采光通風(fēng)及美觀適配等問(wèn)題。

比如飄窗高度過(guò)高（如超過(guò)常規(guī)窗臺(tái)高度 80-90 厘米）會(huì)導(dǎo)致人難以輕松坐上去，尤其是兒童、老人或身高較矮者，可能需要借助凳子或梯子；

比如過(guò)高的飄窗可能與室內(nèi)家具高度不匹配（如沙發(fā)、床頭柜等），導(dǎo)致視覺(jué)上不協(xié)調(diào)，需定制特殊尺寸家具，也會(huì)間接增加裝修成本。

再比如過(guò)高的飄窗可能讓窗戶在墻面占比例失衡，尤其小戶型中，會(huì)顯得空間層高降低，產(chǎn)生壓抑感，破壞室內(nèi)通透感。

這樣一來(lái)，戶型即使通過(guò)飄窗增加了實(shí)用率，但實(shí)用性也仍需要提升。

除此以外，實(shí)際的戶型空間部分存在對(duì)視情況，如客廳對(duì)臥室，臥室對(duì)臥室。

所以，開(kāi)發(fā)商通過(guò)飄窗以及陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，對(duì)外宣傳戶型得房率高，功能性強(qiáng)，未必真能如購(gòu)房者所愿。

而對(duì)項(xiàng)目而言，缺陷不僅于此。

雖然項(xiàng)目規(guī)劃容積率為3.39，在深圳新房中容積率算比較低，但項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)了4棟住宅，1棟幼兒園，且無(wú)地面花園空間。

目前項(xiàng)目距離最近的地鐵距離較遠(yuǎn)，步行到12號(hào)線黃田站約1.1公里，已經(jīng)超出步行的舒適范圍，未來(lái)需要依賴20號(hào)線兌現(xiàn)。

更重要的是，項(xiàng)目雖然處于“前海空港雙核”范圍，但屬于廣深公路及機(jī)場(chǎng)南路主干道的犄角處，不僅容易受噪音影響，且廣深公路輔路直接接壤項(xiàng)目門口，容易出現(xiàn)擁堵風(fēng)險(xiǎn)。

且周邊商業(yè)配套薄弱，基本都是工業(yè)區(qū)，需要依賴舊改規(guī)劃落地，配套兌現(xiàn)周期，如商業(yè)綜合體建設(shè)等需等待三至五年。

而如果期待周邊發(fā)展，則有可能等待的時(shí)間也會(huì)更長(zhǎng)。

項(xiàng)目附近的《寶安區(qū)航城街道草圍舊村及南片區(qū)城市更新單元計(jì)劃》去年已經(jīng)失效。

（草圍舊村及南片區(qū)城市更新單元（已失效））

市場(chǎng)價(jià)錨定

盛合天瑞緊挨著的是卓越閩泰云奕府及星奕府。

卓越閩泰云奕府2022年8月447套約86-94平住宅入市，備案均價(jià)約6.43萬(wàn)/平，單價(jià)區(qū)間約5.83萬(wàn)-7.04萬(wàn)/平，總價(jià)區(qū)間約504萬(wàn)—662萬(wàn)/套。

卓越閩泰星奕府1～4棟2023年入市，共計(jì)664套85-111平住宅，備案均價(jià)約6.42萬(wàn)/平，單價(jià)區(qū)間約5.63萬(wàn)—6.98萬(wàn)/平，總價(jià)區(qū)間約497萬(wàn)-770萬(wàn)/套。

但盛合天瑞的一期盛合天宸賣得并不好。

雖然入市時(shí)機(jī)是在2021年8月，是深圳新房市場(chǎng)仍有光環(huán)的階段，但時(shí)隔1361天，盛合天宸仍未能清盤。

426套約77-244平住宅，備案均價(jià)約6.71萬(wàn)/平，單價(jià)區(qū)間約5.88萬(wàn)-8.75萬(wàn)/平，總價(jià)區(qū)間約476萬(wàn)—1718萬(wàn)/套，如今（5月23日）仍剩余48套未售。

并且盛合天宸在中介平臺(tái)上掛出了9套房源在售，并且市場(chǎng)已經(jīng)給出了第一次估價(jià)。

中介平臺(tái)顯示，今年2月盛合天宸成交了一套107.69平西南朝向戶型，掛盤104天，掛盤報(bào)價(jià)710萬(wàn)，實(shí)際成交價(jià)格656萬(wàn)，折合單價(jià)約6.09萬(wàn)/平。

而2021年盛合天宸約107.7平戶型的備案總價(jià)區(qū)間約717萬(wàn)—763萬(wàn)/套。

如今二期盛合天瑞吹風(fēng)2季度入市，并且在已經(jīng)封頂?shù)臓顟B(tài)下，開(kāi)盤價(jià)格多少市場(chǎng)才會(huì)被接受？

這里暫且先打上個(gè)打問(wèn)號(hào)。

當(dāng) “得房率 100%” 撞上 “工業(yè)風(fēng)設(shè)計(jì)”，你敢賭嗎？評(píng)論區(qū)聊聊你的看法！

PS：如果覺(jué)得這些市場(chǎng)最新的信息對(duì)你有價(jià)值，歡迎關(guān)注@格隆匯樓市，不定期帶你探索樓市更多最新的動(dòng)態(tài)。

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