原創 劉博團隊

01

兩種利率的罕見交匯

“零利率”時代或許不遠了。

5月20日，隨著LPR報價再次下調，各大國有銀行也相繼宣布降低人民幣存款利率。調整后，一年期定存利率低至0.95%，三年期1.25%，五年期也僅有1.3%！

年初以來，大額存單紛紛停售，高利率保險產品也難覓蹤影。從經濟學的角度分析，這種現象的出現并非偶然，因為持續的低利率環境，往往會催生投資領域所謂的“資產荒”。

未來很長一段時間，你會發現安全的、高收益的投資選項越來越少。

與此同時，市場上也出現一個歷史性現象：租金回報率與存款利率的“黃金交叉”。

根據中原最新數據，深圳的平均租金回報率約為1.66%，這個數字，已經超過了目前主流銀行的五年期存款利率1.3%。

這是否意味著，在深圳核心區買一套房收租，比把錢存在銀行更劃算？

在低利率時代，這是一個非常吸引人的話題。

02

買房竟比租房更劃算？

當房子的租金回報率超過銀行存款利率，房子就值得買了嗎？

事實上，房子和其他商品一樣，自有其合理價格。在國際上，最常用的衡量標準就是“5%的租金回報率”。

即該房產通過出租可以在20年左右回本，租金回報率在5%以上的房產就是有價值購買并出租的。

深圳目前的平均租金回報率約為1.66%，看上去距離5%還有不小的差距，但這并不意味著所有的房子都達不到5%。

想要得到高租金回報率，必須伴隨著“低單價+高租金”。

低單價的房產，往往不在核心區，而高租金意味著必須在核心區，這不是前后矛盾嗎？

事實上，深圳有一種產品能夠滿足，就是核心區的小戶型“真公寓”，單價一般是周邊商品房的一半，但租金卻非常可觀。

我們不妨找個典型案例，以深圳福田區為例，目前在售的小戶型“真公寓”一只手數得過來，五一期間剛好入市一個新品，京基宸悅府的小戶型產品“天薈公寓”。

先簡單總結下項目特點：

1、低總價，低門檻：建面約38-43㎡戶型，折后總價約156-170萬，這個價格很友好，現在核心區的新房，沒有“7090”限制后，戶型越做越大，總價動輒數百萬上千萬，這種低門檻的小戶型反而越來越稀缺。

2、地段足夠核心：項目位于福田核心板塊梅林，南向緊鄰蓮花山/市民中心，雙地鐵口，四條地鐵環繞，周邊商業配套醇熟，生活氛圍濃厚。

3、真公寓，住宅化：項目是市場上常說的“真公寓”，也就是受到政府承認的“商務公寓”。現在深圳的商務公寓越來越住宅化，不僅可積分，且享有民水民電，戶戶帶陽臺，陽臺還能通燃氣。（深圳在2020年7月之后，已經不再審批新的商務公寓用地和規劃了。這意味著，現在市面上能買到的商務公寓，都是存量，賣一套少一套）

接下來仔細算一筆賬，這種真公寓，租金回報率如何。

看看項目周邊的租金水平：

御錦公館約125-135元/㎡/月

嘉鑫輝煌時代約140-150元/㎡/月

理想公館高達150-180元/㎡/月

深業上城更是達到170-200元/㎡/月

綜合來看，京基宸悅府作為全新房、帶精裝修交付，并且擁有京基品牌的優質物業管理，其租金水平有望超過周邊次新房，年租金回報率預計能超過5%。

如果考慮自住，計算京基宸悅府的月供，你會發現比租房還要劃算。

當買房比租房劃算時，就會有越來越多人開始買房，因為大多數人算得明白，與其每月將大幾千交給房東“打工”，不如自己供一套房，擁有一套屬于自己的資產。

目前在深圳租房市場中，小戶型公寓越來越受到年輕人的青睞，租金價格也非常可觀。

因為現在的年輕人居住觀念正在轉變，單身經濟崛起讓他們不再追求大空間，反而更青睞設計新穎、配套完善、服務便捷的現代化公寓。小巧精致易打理，符合快節奏生活方式。

像京基宸悅府這類小戶型公寓，對比同區域那些設施和服務跟不上的老舊住宅，對高凈值年輕人的吸引力只會越來越強。

除了上面兩種小戶型，京基宸悅府還有建面約45、48㎡兩房公寓、以及建面約114㎡雙陽臺四房住宅在售，這些產品都是罕見的低門檻買入核心資產的機會。

03

中軸崛起下的置業邏輯

在當下充滿不確定性的市場，很多人買房還是存在擔憂：租金會一直漲嗎？房價真的到底了嗎？

一個不爭的事實是，年輕人向大城市聚集的洪流并未改變，深圳尤為如此。

剛剛過去的“五一”假期，深圳軌道交通以超4519.84萬人次的總客流，日均903.97萬人次的驚人數據，再次刷新歷年同期記錄，同比2024年激增26.1%。

這不僅是城市吸引力的表現，更是未來租賃市場堅實的需求基本盤。

而在城市內部，高端產業和高凈值人群也呈現高度分化的格局。

近年來，深圳著力構建“三條軸線”的全新發展格局，而城市價值正有回歸并強化“中軸”的趨勢。

過去的深圳中軸，是市民中心、平安金融中心、蓮花山公園勾勒的城市脊梁。如今，這條中軸線獲得了前所未有的強勢賦能！

一條全新的“黃金中軸”正從南向北強勢崛起：以河套深港科技創新合作區為戰略起點，串聯起香蜜湖新金融中心與國際風投創投街區，而京基宸悅府所在的梅林-彩田片區，正是這條“黃金中軸”上的重要節點，也是“深圳智谷”的核心承載區。

“深圳智谷”，是福田規劃投入約500億打造的高科技總部基地。未來，超20萬高精尖人才將在此匯聚，招商局金融科技、大疆、榮耀等科創巨頭已搶先進駐。

當一個區域規劃走向現實，產業和人才開始實實在在地聚集過來，身處其中的房子，它的分量和未來的可能性，自然會跟著發生變化。

就拿京基宸悅府來說，它所在的梅林，交通確實方便。

附近有幾條地鐵線，比如4號線和9號線的上梅林站、梅村站，走路幾分鐘就能到，還有10號線和在建的22號線。這樣的交通條件，也讓房子出租的時候，能有更多的選擇和底氣。

對于那些常常需要往返深港的人來說，從這里坐地鐵6個站就能到口岸，確實方便了不少，難怪會吸引一些香港的朋友關注。

示意圖

日常生活方面，樓下不遠，走路大概三四百米就是卓悅匯，周邊的卓悅中心、COCO Park這些商場也都不遠，吃喝玩樂、買東西都挺方便。

一個地方配套成熟，人流量自然就大，消費也旺，這對房子的出租和以后想轉手，都是實實在在的好處。

除了這些，像深圳圖書館、音樂廳這些地方，雖然不是天天都去，但有這些文化場所在旁邊，感覺整個區域的氛圍都不一樣。

實景圖

周末有空，去聽聽音樂會，逛逛圖書館，也是一種享受。再加上周邊的蓮花山、梅林山、筆架山，想爬山、呼吸新鮮空氣，都有地方去。

這些實實在在能提升生活品質的配套，才能吸引高端租客，賦予物業更高的圈層與溢價空間。

數據也印證了這一點，福田核心板塊公寓年均空置率僅約6.2%，遠低于全市平均水平。這說明大家認可這里的價值，隨著“深圳智谷”未來超20萬高精尖人才的持續導入，區域內的租住需求將進一步激增。

回到最初的問題，在深圳買一套房收租，比把錢存在銀行更劃算？深圳樓市到了抄底的時刻嗎？

數據顯示，截至2025年4月中旬，深圳一手住宅庫存已降至約2.61萬套，整體去化周期縮短至約5.1個月，很多核心地段已經面臨無房可賣的局面。

微觀層面的積極信號，正與宏觀層面的暖風同頻共振。

一方面，國家層面穩樓市、促經濟的決心堅定不移。從降準降息釋放流動性、降低融資成本，到高層會議多次強調房地產市場的平穩健康發展，再到各地探索政府收購存量房產、推動城市更新和“好房子”建設……

一系列“政策組合拳”的核心指向清晰明確：樓市，必須穩住。

另一方面，外部環境也傳來積極訊息。就在5月12日，備受關注的中美經貿會談取得超預期進展，關稅問題迎來重大突破。

這一積極信號迅速點燃市場熱情，人民幣資產應聲上漲，為經濟前景注入了寶貴的確定性。

正是在這樣國內政策托底、外部環境改善的共同作用下，我們看到資金成本在降低，市場信心在重建，而占家庭財富核心地位的房產，其價值正被不斷夯實。

在此背景下，京基宸悅府憑借其“1字頭”的低總價、福田雙地鐵口的黃金地段、不限購不限貸、可積分、通燃氣以及可觀的租金回報，無疑成為了當下極具吸引力的資產配置選擇。