大家好，我是大嘴。

前幾天，南京浦口區中海·觀江樾小區發生了一幕離奇的現象。

小區業主們自發堵在門口，對一切中介或疑似中介的人進行盤查，說白了就是阻止中介帶客進入小區。

其中有個業主本身就是干中介的，結果開車回家，被其他的業主攔下來，要求其打開后備箱，檢查是否藏人.....

這場鬧劇的背后，是開發商對小區在售現房進行了大幅度降價，導致業主損失巨大，然后就堵住小區大門，不讓中介帶客看房。

都2025年了，咋還整這出“業主團建”呢，買房有風險，投資需謹慎難道沒聽過嗎？

中海·觀江樾位于南京江北核心區青奧板塊，三年前屬于南京樓市最火爆的地區之一。

項目開盤時備案均價在3.4萬/㎡，開發商捆綁2000元/㎡的裝修包，最終精裝價格達到了3.6萬/㎡。

開盤時，中海的營銷說辭是——“江北核心區住宅用地毛坯限價，沖破4萬/平方米，未來潛力無限”。

中海地產央企的背書，讓不少的購房者紛紛上車。

在中海地產的預期中，觀江樾合理價格至少是在4萬/㎡，賣3.6萬/㎡的簡直白菜價了！

然而，項目入市以來，賣了三年時間，熬到了現房銷售還是沒賣完，為了盡快出清，中海決定降價甩貨——

200套現房資源，單價下調1.3萬/㎡，購房即送車位，且“不分樓層、戶型、全部一口價”。

單價從開盤時的3.6萬/㎡，降到了2.3萬/㎡，在這波“清盤特惠”的政策下，觀江樾在四天內甩貨120套，部分房源單價甚至低于地價！

這對于高位買入的業主無異于晴天霹靂，在苦熬兩年期房，剛剛入住才一年之后，房子首付就給干沒了！

原本以為開發商的競爭對手是其他開發商，結果競爭對手變成了小區業主了。

果然，往往打敗你的不是競爭對手而是跨界，中海一招“清盤特惠”，直接堵死了業主賣房的后路！

業主們做夢都沒想到，自己賣個房子，居然要跟開發商打價格戰了！

除了觀江樾，中海在南京棲霞區觀文瀾、江寧區的中海和山近期都在打折促銷。

觀文瀾2022年開盤價3.6萬/㎡，最新價格2.4萬/㎡，中海和山開盤價3萬/㎡，現價1.7萬/㎡。

打折之后，兩個項目都賣得很快，僅剩幾套就出清了，果然，沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格。

大嘴查了下，觀江樾項目2021年拿地，拿地金額36億，折合樓面價2.1萬/㎡，中海和山2022年拿地，樓面價1.5萬/㎡。

按照最新的售價，中海幾乎是貼著地價賣房，再算上建安成本，裝修、稅費在內，這是虧本賣房做雷鋒？

大嘴問了中海的朋友，朋友告訴大嘴，幾個項目即使按照目前的促銷價銷售，測算之后，已經達到了集團的收益率需求！

哦~原來還是有得賺的嘛~怪不得打折清倉呢！

除了以上三個項目，中海在南京的另外一個項目——祿口中海云麓公館直接封盤不賣了！

原因是價格沒達到預期，真要是參考當前市場價推盤，那就會導致國有資產流失，主要責任人是要問責的！

前幾天，中海地產營銷管理部總經理張韻樂離職了！

張韻樂職業生涯很長一段時間在東北區域工作，曾服務于大連一方和華潤置地。

2013年從華潤置地加盟中海地產，擔任哈爾濱公司營銷總經理，從東北到西南成都，再到成都公司助理總，張韻樂是這一時期中海外聘地產高管中提拔速度最快的。

2020年之后，張韻樂回歸集團總部擔任集團營銷中心副總經理，全面主持中海地產全國的營銷管理工作。

在張韻樂任期內，中海的銷售額基本保持在3000億量級，行業排名從第六升至第二。

傳言張韻樂離職的原因是是其非嫡系身份使其在關鍵決策中邊緣化，城市總任命需經集團黨委審批，提名人選屢遭否決。

在大嘴看來，張韻樂的落寞，歸根結底還是不盡人意的銷售業績。

去年，中海交出了一份充滿矛盾的成績單，銷售業績守住了行業第二，但歸母凈利潤卻暴跌38.95%，毛利率縮水至17.7%，創下十年新低。

今年3月份，中海的銷售額僅212億元，比去年同期下跌了48.6%，一季度行業排名中海被保利，綠城、華潤擠出前三，實現銷售464億。

去年同期，中海則以602億位居行業銷售榜第二，僅比榜首的保利少27億，甩了綠城和華潤一個身位。

比銷售額更讓人心焦的是下滑速度，雖然市場很艱難，但一季度保利微增了0.07%，華潤增長了0.9%，綠城下降了1.5%。

但中海卻在一季度實現了高達22.9%的降幅，這“老臉”往哪擱，這或許就是營銷一把手換帥的直接導火索。

業績不達標就換人，邏輯沒錯，但換誰，就有的考量了！

接替張韻樂的是“海之子”身份的楊智宇，2008年加入中海大連，2018年升任大連公司總經理，2023年擔任蘇州公司總經理。

大嘴查了下，在蘇州總經理任上，楊智宇的業績算不上特別出彩，2023、2024兩年業績分別是22.2億、26億。

蘇州房企排行榜前十未見中海蹤影。

從蘇州公司總經理到集團營銷負責人，職級上來說屬于平調，但平臺更大了，離權力中樞也更近了。

要知道當今集團2號人物就有蘇州的經歷，過去幾年，蘇州可是中海高管“黃埔學校”。

從貼著地價賣房，到營銷總的換人，無不透露著中海的業績壓力！

中海1號人物顏建國還有兩年就退休了，退休前得守住前三的位置，守住了前三，也就守住了中建集團助理總裁這一段位！

來前的火車票給報銷了唄