大家好，我是大嘴。

前幾天，南京浦口區(qū)中海·觀江樾小區(qū)發(fā)生了一幕離奇的現(xiàn)象。

小區(qū)業(yè)主們自發(fā)堵在門(mén)口，對(duì)一切中介或疑似中介的人進(jìn)行盤(pán)查，說(shuō)白了就是阻止中介帶客進(jìn)入小區(qū)。

其中有個(gè)業(yè)主本身就是干中介的，結(jié)果開(kāi)車(chē)回家，被其他的業(yè)主攔下來(lái)，要求其打開(kāi)后備箱，檢查是否藏人.....

這場(chǎng)鬧劇的背后，是開(kāi)發(fā)商對(duì)小區(qū)在售現(xiàn)房進(jìn)行了大幅度降價(jià)，導(dǎo)致業(yè)主損失巨大，然后就堵住小區(qū)大門(mén)，不讓中介帶客看房。

都2025年了，咋還整這出“業(yè)主團(tuán)建”呢，買(mǎi)房有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎難道沒(méi)聽(tīng)過(guò)嗎？

中海·觀江樾位于南京江北核心區(qū)青奧板塊，三年前屬于南京樓市最火爆的地區(qū)之一。

項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)備案均價(jià)在3.4萬(wàn)/㎡，開(kāi)發(fā)商捆綁2000元/㎡的裝修包，最終精裝價(jià)格達(dá)到了3.6萬(wàn)/㎡。

開(kāi)盤(pán)時(shí)，中海的營(yíng)銷(xiāo)說(shuō)辭是——“江北核心區(qū)住宅用地毛坯限價(jià)，沖破4萬(wàn)/平方米，未來(lái)潛力無(wú)限”。

中海地產(chǎn)央企的背書(shū)，讓不少的購(gòu)房者紛紛上車(chē)。

在中海地產(chǎn)的預(yù)期中，觀江樾合理價(jià)格至少是在4萬(wàn)/㎡，賣(mài)3.6萬(wàn)/㎡的簡(jiǎn)直白菜價(jià)了！

然而，項(xiàng)目入市以來(lái)，賣(mài)了三年時(shí)間，熬到了現(xiàn)房銷(xiāo)售還是沒(méi)賣(mài)完，為了盡快出清，中海決定降價(jià)甩貨——

200套現(xiàn)房資源，單價(jià)下調(diào)1.3萬(wàn)/㎡，購(gòu)房即送車(chē)位，且“不分樓層、戶(hù)型、全部一口價(jià)”。

單價(jià)從開(kāi)盤(pán)時(shí)的3.6萬(wàn)/㎡，降到了2.3萬(wàn)/㎡，在這波“清盤(pán)特惠”的政策下，觀江樾在四天內(nèi)甩貨120套，部分房源單價(jià)甚至低于地價(jià)！

這對(duì)于高位買(mǎi)入的業(yè)主無(wú)異于晴天霹靂，在苦熬兩年期房，剛剛?cè)胱〔乓荒曛螅孔邮赘毒徒o干沒(méi)了！

原本以為開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是其他開(kāi)發(fā)商，結(jié)果競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手變成了小區(qū)業(yè)主了。

果然，往往打敗你的不是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手而是跨界，中海一招“清盤(pán)特惠”，直接堵死了業(yè)主賣(mài)房的后路！

業(yè)主們做夢(mèng)都沒(méi)想到，自己賣(mài)個(gè)房子，居然要跟開(kāi)發(fā)商打價(jià)格戰(zhàn)了！

除了觀江樾，中海在南京棲霞區(qū)觀文瀾、江寧區(qū)的中海和山近期都在打折促銷(xiāo)。

觀文瀾2022年開(kāi)盤(pán)價(jià)3.6萬(wàn)/㎡，最新價(jià)格2.4萬(wàn)/㎡，中海和山開(kāi)盤(pán)價(jià)3萬(wàn)/㎡，現(xiàn)價(jià)1.7萬(wàn)/㎡。

打折之后，兩個(gè)項(xiàng)目都賣(mài)得很快，僅剩幾套就出清了，果然，沒(méi)有賣(mài)不掉的房子，只有賣(mài)不掉的價(jià)格。

大嘴查了下，觀江樾項(xiàng)目2021年拿地，拿地金額36億，折合樓面價(jià)2.1萬(wàn)/㎡，中海和山2022年拿地，樓面價(jià)1.5萬(wàn)/㎡。

按照最新的售價(jià)，中海幾乎是貼著地價(jià)賣(mài)房，再算上建安成本，裝修、稅費(fèi)在內(nèi)，這是虧本賣(mài)房做雷鋒？

大嘴問(wèn)了中海的朋友，朋友告訴大嘴，幾個(gè)項(xiàng)目即使按照目前的促銷(xiāo)價(jià)銷(xiāo)售，測(cè)算之后，已經(jīng)達(dá)到了集團(tuán)的收益率需求！

哦~原來(lái)還是有得賺的嘛~怪不得打折清倉(cāng)呢！

除了以上三個(gè)項(xiàng)目，中海在南京的另外一個(gè)項(xiàng)目——祿口中海云麓公館直接封盤(pán)不賣(mài)了！

原因是價(jià)格沒(méi)達(dá)到預(yù)期，真要是參考當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)推盤(pán)，那就會(huì)導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)流失，主要責(zé)任人是要問(wèn)責(zé)的！

前幾天，中海地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)管理部總經(jīng)理張韻樂(lè)離職了！

張韻樂(lè)職業(yè)生涯很長(zhǎng)一段時(shí)間在東北區(qū)域工作，曾服務(wù)于大連一方和華潤(rùn)置地。

2013年從華潤(rùn)置地加盟中海地產(chǎn)，擔(dān)任哈爾濱公司營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理，從東北到西南成都，再到成都公司助理總，張韻樂(lè)是這一時(shí)期中海外聘地產(chǎn)高管中提拔速度最快的。

2020年之后，張韻樂(lè)回歸集團(tuán)總部擔(dān)任集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)中心副總經(jīng)理，全面主持中海地產(chǎn)全國(guó)的營(yíng)銷(xiāo)管理工作。

在張韻樂(lè)任期內(nèi)，中海的銷(xiāo)售額基本保持在3000億量級(jí)，行業(yè)排名從第六升至第二。

傳言張韻樂(lè)離職的原因是是其非嫡系身份使其在關(guān)鍵決策中邊緣化，城市總?cè)蚊杞?jīng)集團(tuán)黨委審批，提名人選屢遭否決。

在大嘴看來(lái)，張韻樂(lè)的落寞，歸根結(jié)底還是不盡人意的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

去年，中海交出了一份充滿矛盾的成績(jī)單，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)守住了行業(yè)第二，但歸母凈利潤(rùn)卻暴跌38.95%，毛利率縮水至17.7%，創(chuàng)下十年新低。

今年3月份，中海的銷(xiāo)售額僅212億元，比去年同期下跌了48.6%，一季度行業(yè)排名中海被保利，綠城、華潤(rùn)擠出前三，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售464億。

去年同期，中海則以602億位居行業(yè)銷(xiāo)售榜第二，僅比榜首的保利少27億，甩了綠城和華潤(rùn)一個(gè)身位。

比銷(xiāo)售額更讓人心焦的是下滑速度，雖然市場(chǎng)很艱難，但一季度保利微增了0.07%，華潤(rùn)增長(zhǎng)了0.9%，綠城下降了1.5%。

但中海卻在一季度實(shí)現(xiàn)了高達(dá)22.9%的降幅，這“老臉”往哪擱，這或許就是營(yíng)銷(xiāo)一把手換帥的直接導(dǎo)火索。

業(yè)績(jī)不達(dá)標(biāo)就換人，邏輯沒(méi)錯(cuò)，但換誰(shuí)，就有的考量了！

接替張韻樂(lè)的是“海之子”身份的楊智宇，2008年加入中海大連，2018年升任大連公司總經(jīng)理，2023年擔(dān)任蘇州公司總經(jīng)理。

大嘴查了下，在蘇州總經(jīng)理任上，楊智宇的業(yè)績(jī)算不上特別出彩，2023、2024兩年業(yè)績(jī)分別是22.2億、26億。

蘇州房企排行榜前十未見(jiàn)中海蹤影。

從蘇州公司總經(jīng)理到集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人，職級(jí)上來(lái)說(shuō)屬于平調(diào)，但平臺(tái)更大了，離權(quán)力中樞也更近了。

要知道當(dāng)今集團(tuán)2號(hào)人物就有蘇州的經(jīng)歷，過(guò)去幾年，蘇州可是中海高管“黃埔學(xué)校”。

從貼著地價(jià)賣(mài)房，到營(yíng)銷(xiāo)總的換人，無(wú)不透露著中海的業(yè)績(jī)壓力！

中海1號(hào)人物顏建國(guó)還有兩年就退休了，退休前得守住前三的位置，守住了前三，也就守住了中建集團(tuán)助理總裁這一段位！

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