短期來看京滬深杭二手房市場還將穩(wěn)中有降態(tài)勢

◎ 文 / 俞倩倩

2025年5月二手房市場熱度穩(wěn)步回調(diào)，據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2025年5月30個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交環(huán)比下降10%，同比微增4%，增長動(dòng)能放緩。究竟當(dāng)前二手房業(yè)主掛牌積極性如何？熱點(diǎn)城市中新增掛牌房源有存在哪些結(jié)構(gòu)性分化特征呢？

01

5月京滬深杭二手掛牌量環(huán)比降幅收窄

杭州止跌微增1%

為了更好的分析二手房業(yè)主心態(tài)變化，我們主力聚焦了北京、上海、深圳、杭州等核心一二線城市，從CRIC監(jiān)測的四城新增掛牌套數(shù)來看，2025年二季度呈現(xiàn)高位回落態(tài)勢，不過四城5月環(huán)比降幅較4月環(huán)比降幅均出現(xiàn)了不同程度的收窄，杭州止跌微增1%；同比來看，僅上海保持增長，北京、深圳、杭州分別下降4%、15%和46%。

02

京滬深杭總價(jià)100-500萬房源占比約6成且集中度仍在上升

而對(duì)于剛需剛改項(xiàng)目業(yè)主而言，當(dāng)前仍為新增掛牌主力，京滬深杭總價(jià)100-500萬房源占比基本都在6成左右，不過從月度變化情況來看，占比有穩(wěn)中有增態(tài)勢，北京、深圳、杭州漲幅較為顯著的當(dāng)屬100-300萬元這一總價(jià)段，5月環(huán)比漲幅均在2pcts以上，上海總價(jià)300-500萬元5月環(huán)比上漲0.67pcts,漲幅居各總價(jià)段之首。

從面積段來看，北京、上海、深圳、杭州四城50-100平面積段新增掛牌量占比均呈現(xiàn)出穩(wěn)中有增，和總價(jià)段表現(xiàn)相對(duì)一致，北京、杭州5月環(huán)比漲幅均在1pcts左右，上海50-70平方米、深圳70-90平方米新增掛牌占比穩(wěn)中微降，小幅回落。

目前來看，面積段50-100平、總價(jià)段100-500萬剛需剛改房源占比6成仍為掛牌主力，主要源于這類房源基本也是2000年以來新房市場供應(yīng)主力，存量基數(shù)較大；近期這類房源新增掛牌量占比由穩(wěn)中有增態(tài)勢，也可見剛需剛改業(yè)主受行情低迷影響，拋售心態(tài)也比較嚴(yán)重。

03

京滬深千萬豪宅業(yè)主掛牌積極性穩(wěn)中有降

杭州不降反增

從新增掛牌套數(shù)總價(jià)段來看，2025年以來京滬深高改和豪宅業(yè)主掛牌積極性穩(wěn)中有降，尤其是總價(jià)1000-3000萬元跌幅最為顯著：北京迎“普降”行情，800萬以上各總價(jià)段環(huán)比皆降，800-1000萬元和1000-3000萬元跌幅均超0.5pcts；上海、深圳僅1000-3000萬元跌幅較為顯著，其他總價(jià)段占比變動(dòng)變動(dòng)不大；杭州則呈現(xiàn)出明顯差異化特征，總價(jià)1000-3000萬元和3000-5000萬元占比不降反增，高端業(yè)主掛牌積極性略有回升。

從面積段來看，各城市大面積段掛牌占比呈現(xiàn)出一定的分化特征：北京、杭州類似，160-180平占比環(huán)比持降，而180平以上占比環(huán)比增長，出現(xiàn)了一定程度的背離，頂豪市場相對(duì)堅(jiān)挺；上海大面積段環(huán)比變動(dòng)和總價(jià)段保持一致，呈現(xiàn)出穩(wěn)中微降；而深圳大面積段則出現(xiàn)了持增態(tài)勢，尤其是160-180平占比環(huán)比增幅高達(dá)0.57pcts。

04

京深杭總價(jià)500-800萬中改業(yè)主掛牌需求顯著回落跌幅居首

對(duì)于北京、深圳、杭州的中高改業(yè)主而言，掛牌需求則呈現(xiàn)出顯著回落態(tài)勢，北京、深圳、杭州總價(jià)600-800萬元新增掛牌占比連續(xù)兩個(gè)月呈現(xiàn)回落走勢，目前占比均為2025年以來低位；上海較為特殊，500-800萬總價(jià)段新增掛牌量占比月度波動(dòng)并不算太大，持穩(wěn)17%，呈現(xiàn)出穩(wěn)中微增態(tài)勢。

從面積段來看，北京、深圳兩城100-140平面積段新增掛牌量占比均呈現(xiàn)持降態(tài)勢，上海走穩(wěn)，環(huán)比變動(dòng)不大，而杭州略有不同，100-120平持平，而120-140平面積段整體新增掛牌量顯著回落，環(huán)比下降2pcts以上。

總體來看，5月二手房成交熱度持續(xù)回落，而業(yè)主新增掛牌熱情環(huán)比降幅有收窄趨勢，杭州止跌；目前熱點(diǎn)城市京滬深杭主要出現(xiàn)了以下結(jié)構(gòu)性變動(dòng)：剛需剛改房源主導(dǎo)力強(qiáng)化，拋壓加劇，尤其是隨著4-5月二手房成交行情轉(zhuǎn)淡，對(duì)于總價(jià)100-500萬、面積50-100平面積段房源業(yè)主心態(tài)影響最為顯著；中高端市場深度分化，豪宅端京滬深千萬級(jí)房源掛牌積極性回落（尤以總價(jià)1000-3000萬段為甚），杭州高端市場獨(dú)樹一幟，千萬級(jí)占比不降反增；中改端京深杭500-800萬總價(jià)段占比連跌至年內(nèi)低位，100-140平方米面積段同步承壓，杭州120-140平方米環(huán)比驟降超2pcts。

當(dāng)前市場呈“剛需拋壓擴(kuò)大、中改需求收縮、豪宅城市分化”的三層撕裂狀態(tài)，基于當(dāng)前不同城市二手房業(yè)主掛牌心態(tài)轉(zhuǎn)變和各城市二手房成交結(jié)構(gòu)特征，預(yù)判后市，我們認(rèn)為，短期來看京滬深杭二手房市場還將穩(wěn)中有降態(tài)勢，高改和頂豪掛牌占比穩(wěn)中有降加之高得房率的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力新盤集中入市也將分流部分高端客群需求；而從剛需盤來看，主要取決于業(yè)主讓利幅度，因掛牌基數(shù)較大，若無顯著價(jià)格優(yōu)勢，交易周期或?qū)⑦M(jìn)一步拉長，市區(qū)和遠(yuǎn)郊老破小都將面臨不小的去化壓力。

- The end -

本文僅為個(gè)人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)觀點(diǎn)

經(jīng)過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)到客戶數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)閉環(huán)。依托中國房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)（CRIC）和中國房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋住宅開發(fā)、物管、不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營等全不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)CRIC系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、場景化大屏、柵格地圖、客研系統(tǒng)，以及資管、金融、商辦、長租、文旅、康養(yǎng)產(chǎn)城等數(shù)據(jù)系統(tǒng)，為大量上下游企業(yè)提供了決策依據(jù)。