6月19日，上海迎來年中關鍵一拍，五區同步出讓、六宗地集中亮相，成為2025年中段最受矚目的一場土拍。

拍賣時間從上午9:30持續到下午14:00，出讓地塊涵蓋青浦、閔行、楊浦、金山及寶山，共計約16公頃土地入市，累計起始總價超130億元，央國企與地方實力房企集體現身，現場競爭氛圍濃厚。

其中，寶山區W12-1301單元六幅地塊組合拍賣尤為引人注目，成為焦點中的焦點。

這組地塊編號為2025045h6，涵蓋90-01、91-01、92-01、93-01、94-01與87-01，總出讓面積接近10萬平方米，總起始價高達81億元，為本輪土拍體量最大、規劃要求最嚴、開發難度最高的一宗地塊。

這六幅地塊中，包含一宗250米超高地標商辦塔樓地塊，須100%自持商業、40%自持辦公，顯性門檻明確指向長期持營能力；其余五幅為高密度住宅用地，配建保障房、限制中小戶型比例，開發邏輯需一體統籌、逐步落地。

最終，這組地塊由中建八局競得，成為本輪截止目前土拍金額最高的交易之一。

從靜安大寧再到寶山南大，中建八局在上海北部再次落子，節奏明顯提速。此次落地，意味著其在滬的戰略布局進入新階段。后續片區策劃、兌現節奏、產品展開，勢必將成為行業高頻關注的話題。

01

寶山出牌

一組完整地塊登場

此次中建八局鎖定的，是位于寶山區W12-1301單元內的一組組合地塊，總編號為2025045h6，由90-01、91-01、92-01、93-01、94-01、87-01共六幅地塊構成，形成約9.87公頃的大體量一體化開發區。

整體出讓面積98,659.8平方米，總起始價高達81.0033億元，綜合起始樓面價為25,192元/㎡，成為本輪土拍中關注度與價格體量雙高的“重量級選手”。

住商混合搭配，自帶保障房指標，還要求建地標塔樓。這樣的配方，在現在的市場節奏里，確實不多見。

六幅地塊里，編號90-01體量最大、壓力也最大。規劃要求建一棟250米高的寫字樓，容積率高達7.2。商業部分要全部自持，辦公部分也設了四成的自持比例。塔樓建成后將承擔片區地標功能，同時承載商業導入、辦公集聚、品牌輸出等多重任務。

這種配置一上來就抬高了門檻。項目一旦啟動，開發節奏、持營節奏、招商節奏必須精準協調，任何一個環節都需要預案完備、穩步推進。真正能接下它的，需在前期就具備完整的開發與持營邏輯，并具備投入、耐力、系統管理三者并行的能力。

另外五塊是住宅用地，編號分別是91-01、92-01、93-01、94-01和87-01，加起來面積超過83000平米。容積率基本都在2.5到2.6之間，限高在60到80米，都是標準的高層住宅配置。每塊地都設了清晰的指標，中小戶型比例要做到40%，還要配建3620平方米的保障房。

這類組合式住宅地塊，開發節奏不算激進，但對產品力要求相當之高。戶型結構、面積分布、社區配套，每一步都得算得清清楚楚。未來真正落地時，產品思路也要經得起提前打磨，目標人群、功能預設、節奏排布，都依賴極致的前瞻力。

位置層面，這幾塊地緊鄰葑厚路、匯豐路，步行去地鐵15號線南大路站，大概在300米到1.2公里之間，軌交覆蓋已經到位。未來還能換乘7號線、18號線，路網邏輯通暢。

往南是滬太路，出城上S20外環，節點齊、轉向快，無論對內出行還是跨區通勤，道路和交通都有保障。

配套方面也相當不錯。1.5公里內有上海大學附屬寶山外國語學校、南大實驗幼兒園，孩子上學不遠；醫療資源方面，仁濟醫院寶山分院就在旁邊；商業方面，3公里內是大場老鎮和經緯匯，5公里能到寶山萬達，生活動線基本成型。

再來看市場底板：就在去年11月，隔壁99-01地塊被中建七局+中建港航聯合體以12.53億底價拿下，樓面價18977元/㎡。

這塊地拿得很低調，但對今天這場土拍而言，它的參考價值并不低。目前周邊新房項目均價在6.5–6.8萬/㎡，像保利海上瑧悅、中環鉑樾這些項目，認購率突破九成的不在少數。

這輪節奏里，值得特別留意的還有一個項目。位于南大核心位置的華潤置地·中環置地中心·望雲TOD，正處在首開節點。

這個項目最大的特點是，它一上來就把TOD做到位了。住宅B1層直接連通地鐵15號線豐翔路站，另一邊接著16萬方的萬象匯商業，是目前片區唯一實現“地鐵+商業+住宅”三位一體閉環的在售項目，真正意義上的“下樓即到”。

望雲TOD主力戶型是108㎡、133㎡三至四房，定位偏改善，也兼顧家庭型置換，還有一部分165㎡濱水小高層。部分戶型實現邊戶三面采光與獨立客廳結構，公園水景就在窗外。

小區內部也毫不含糊，“六境九園”的園林結構、下沉庭院、水岸會所、封閉組團，生活細節拉得很足。

價格方面同樣給到足夠空間。首開控制在6.6萬/㎡，比起周邊幾個競品，差不多拉開了3000元/㎡的差距。考慮到它帶TOD、帶萬象匯、帶完整地鐵口，這樣的定價確實挺有吸引力。

從整個南大智慧城來看，住宅地塊節奏已經明顯變慢。產業先行、生活跟進，住宅新增空間越來越少。此次望雲TOD正好踩在功能成型的節點上，地段、價格、節奏三項齊整，對于準備入場南大的購房者或資產配置人來說，這一波窗口非常明確。

在艷姐看來，這塊片區的客戶圈層已經有一定認知。項目只要定位清晰，節奏明朗，產品力足夠扎實，市場的反饋艷姐還是相當有信心的。

02

深耕上海17年

中建東孚的一場趕考

中建八局是業內鼎鼎大名的“中建八子”之一，而“中建八子”、房企巨頭中海等背后，則是中國建筑這艘巨型航母。

在中建系內部，無論是規模體量，還是賺錢能力，中建八局在中建八子中都名列前茅，也是業內“宇宙第一局”這個稱號的有力競爭者。

幾年前在地產行業深度調整期內，中建八局率先成立地產平臺中建東孚，開啟了大舉拿地、高歌猛進的逆勢擴張。

自2021年起，中建東孚在銷售榜中飛速躥升，至2023年，中建東孚憑借526億銷售規模，排在地產百強榜第32名，除了在中建系內部，除了中海地產外，要數八局的房企最耀眼。

中建八局總部位于上海浦東，因此立足上海大本營，深耕細作長三角，也是中建東孚核心戰略，并取得了顯著成績，其“御”、“熙”、“境”三大住宅產品線在市場上認可度很高。

經歷17年深耕，中建東孚在開發的項目已經超過20個。

比如位于虹口的中建虹悅里，背靠配套資源成熟的江灣板塊，打造了海派煙火氣的景致社區，展現出強大的產品雕琢能力。

比如占據上海之魚核心C位的中建御璟園，憑借稀缺的低密濱水社區，多次斬獲奉賢樓盤單月銷冠。

再比如位于寶山顧村板塊的中建山水雅境，憑借稀缺濱水洋房住區，成為北上海置業的“質價比之王”。

此次中建東孚再度于寶山拿地，回到自己熟悉深耕過的戰場，勢必將再度為區域獻上有競爭力的作品。

除此之外，中建東孚聚焦于“城市運營綜合服務商”的發展定位，在城市更新和服務領域的表現也相當突出。

特別是在“配售”和“配租”政策的變化中，中建東孚也在積極履行社會責任，推進保障房、長租公寓等項目建設。

要知道，此次中建東孚斬獲的寶山地塊體量相當大，其體量幾乎相當于中環之上，再造一座城市。

這樣一幅巨量地塊背后，對開發者的藍圖規劃能力、城市綜合運營能力、產品打造能力都有不小的考驗。

中建東孚如何應對這場大考，又將拿出怎樣的解題思路，相信不久之后就將揭開面紗。

主編：張艷

責編：炳然、浩浪

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