——演講核心觀點(diǎn)——

·「不走尋常路」只是溫州人的外在表象，「信用值」才是溫州人立身行事的內(nèi)在邏輯。

·溫州是區(qū)塊鏈意義上的全球城市，溫州人像區(qū)塊鏈一樣分布式存儲(chǔ)在全球各地——溫州這座城市的底層代碼就是「信用值」。

·對(duì)于不缺房子的塔尖人群來說，更要追求房子所帶來的「身份映射」。表面上看，「身份映射」指的是面子或排場(chǎng)，實(shí)際上它是大家聚集在一起的圈層，而這所有的背后，其實(shí)就是「信用值」。

·對(duì)于綠城來說，鹿城廣場(chǎng)·麗錦這個(gè)項(xiàng)目很特殊，宋衛(wèi)平先生一直盯著，從建筑規(guī)劃到景觀到室內(nèi)，每一個(gè)環(huán)節(jié)他都要過問，都要評(píng)審。他說要把這個(gè)項(xiàng)目放在中國(guó)三萬(wàn)里海疆的地標(biāo)序列中來考量。

致辭：一個(gè)具有特殊意義的項(xiàng)目

綠城中國(guó)營(yíng)銷服務(wù)中心總經(jīng)理 祝軍

今年是綠城中國(guó)成立的30周年。隨著行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)品質(zhì)時(shí)代，綠城的戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步得到凸顯，逆勢(shì)獲得了全國(guó)很多核心城市的地王，均實(shí)現(xiàn)了叫好又叫座。從南京地王項(xiàng)目金陵月華，到江蘇省單價(jià)地王項(xiàng)目蘇州玫瑰園，到杭州限價(jià)時(shí)期的最后一個(gè)地王項(xiàng)目玉瀾月華，再到全國(guó)單價(jià)地王上海潮鳴東方，均以超預(yù)期的產(chǎn)品力和兌現(xiàn)力獲得了客戶和市場(chǎng)的認(rèn)可。

▲綠城中國(guó)營(yíng)銷服務(wù)中心總經(jīng)理 祝軍，「溫州鹿城廣場(chǎng)·麗錦產(chǎn)品發(fā)布盛典」現(xiàn)場(chǎng)

對(duì)于綠城中國(guó)來說，溫州鹿城廣場(chǎng)是一個(gè)具有特殊意義的項(xiàng)目。在綠城與業(yè)主的共同打造下，鹿城廣場(chǎng)已經(jīng)成為溫州乃至全國(guó)的一個(gè)樓市傳奇。一位溫州的客戶說，不管是在本地，或者說是在國(guó)內(nèi)，甚至在海外，只要是溫州人，基本上都知道鹿城廣場(chǎng)這個(gè)大名。

2006年，綠城在甌江畔以33億元的價(jià)格拿到了這塊土地，成為首個(gè)進(jìn)駐溫州的全國(guó)品牌開發(fā)商。2008年，鹿城廣場(chǎng)·錦玉園首次開盤，繼而創(chuàng)造了熱銷90億的成績(jī)，迅速成為溫州、浙江乃至全國(guó)的話題聚焦點(diǎn)。直至今日，錦玉園依舊是溫州企業(yè)家們的大本營(yíng)，以超95%的入住率，穩(wěn)坐溫州豪宅的頭把交椅，是當(dāng)之無愧的溫州豪宅金名片。

今天，我們以「鹿城廣場(chǎng)·麗錦」為名，用一座389米的立體城市綜合體致敬溫州。近年來，綠城也成功交付了多座的城市綜合體，其中杭州中心是2023年交付，四季酒店也已如期入駐。更值得一提的是，得益于綠城的堅(jiān)持以及酒店方對(duì)于綠城品牌的認(rèn)可，杭州成為擁有兩座四季酒店的城市，充分彰顯了綠城在超高層領(lǐng)域、在城市綜合體領(lǐng)域的營(yíng)建能力以及運(yùn)營(yíng)能力。

在打造「麗錦」時(shí)，結(jié)合過往經(jīng)驗(yàn)以及鹿城廣場(chǎng)老業(yè)主的獻(xiàn)言獻(xiàn)策，綠城將堅(jiān)持以全球化的開發(fā)視點(diǎn)，打造超級(jí)配套，全力打造貼合全球溫州人需求的好產(chǎn)品。一方面，我們整合了十幾家綠城在全球前沿設(shè)計(jì)資源，同步全球最新的設(shè)計(jì)理念與審美；另一方面，我們?nèi)Υ蛟旒s7萬(wàn)方的商業(yè)、高奢酒店麗思卡爾頓、約2.7萬(wàn)方城市廣場(chǎng)等超級(jí)配套，豐富鹿城廣場(chǎng)這個(gè)地標(biāo)的價(jià)值。最后再次感謝各位的蒞臨，祝愿大家在這里度過一個(gè)美好的夜晚。

一諾千金

演講︱劉德科

剛才這場(chǎng)大雨下得特別妙，等大家都差不多入座了，它才開始下。下雨就是發(fā)財(cái)。為什么會(huì)有這場(chǎng)大雨？因?yàn)榻裉焓莻€(gè)好日子，農(nóng)歷五月廿七日。我們溫州人干重大事情之前，通常要先看一下黃歷，今天的日子就很好，適合做各種美好的事情。

信用值：溫州人的內(nèi)在邏輯

溫州是一座很特別的城市。你看溫州人可以把咖啡館直接建在懸崖上。你看雁蕩山上的懸崖咖啡館，在我看來就是全球最美咖啡館。你再看雙井坊菜場(chǎng)，里面還開了家書店，叫做「盤菜生書店」。外地朋友可能不太知道「盤菜生」是什么，那是溫州非常好吃的一道蔬菜。雙井坊的英文名也很有意思，「井」的英文是「well」，他們把雙井翻譯成了「well well」。「well」還有「好」的意思，所以「well well」就是「好上加好」的意思。在我眼中，這是中國(guó)最美菜場(chǎng)。很多城市也都有所謂的「最美菜場(chǎng)」，但在我眼中都不夠美，因?yàn)樗鼈兪窃O(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)出來的，剛開業(yè)時(shí)是很美很網(wǎng)紅，但等到網(wǎng)紅的風(fēng)頭一過，就沒有那么多人去了，就經(jīng)不起看了。但雙井坊不一樣，它是從生意邏輯中自發(fā)生長(zhǎng)出來的美好空間。自發(fā)生長(zhǎng)出來的，才是最美最強(qiáng)大的。

▲劉德科溫州演講PPT第5-6頁(yè)，2025/6/22

所以這就是溫州的「不走尋常路」：咖啡館是可以開在懸崖上的，書店是可以開在菜場(chǎng)里的。全國(guó)人民都知道的這句廣告語(yǔ)，是溫州人非常生動(dòng)的寫照。

但是這種隨心所欲背后，是有規(guī)則的。問大家一個(gè)問題：中國(guó)大部分有名的城市，基本上都是建在江河的北岸，只有溫州城是建在甌江南岸，這是為什么？溫州城是「中國(guó)第一建筑師」郭璞在晉朝的時(shí)候規(guī)劃設(shè)計(jì)的，他老人家是「堪輿大師」，他是以「依江· 負(fù)山· 通水」為原則，將華蓋、松臺(tái)、海壇、西郭四山作為「斗魁」，積谷、巽吉、仁王三山為「斗柄」，形成「北斗七星」形制的「斗城」格局，實(shí)現(xiàn)「寇不入斗」。

▲劉德科溫州演講現(xiàn)場(chǎng)，2025/6/22

「不走尋常路」只是溫州人的外在表象，那么溫州人立身行事的內(nèi)在邏輯又是什么呢？是信用值。任何看起來你認(rèn)為溫州人很神奇的事情，用「信用值」的角度來看，就會(huì)覺得非常合理。

再講兩個(gè)故事。十幾年前，有一個(gè)賣茅臺(tái)的朋友，買了溫州鹿城廣場(chǎng)的一套房子，你猜他是為了什么？我拿這個(gè)問題去問了很多外地朋友，他們都說，用來收藏一屋子的茅臺(tái)。但在座的各位肯定不會(huì)這么想：不是用來放茅臺(tái)，而是用來賣茅臺(tái)。果然這位朋友住進(jìn)鹿城廣場(chǎng)之后，把他的茅臺(tái)賣給他的鄰居們，賺了不少錢。這是一個(gè)多贏的故事，鄰居們樂于跟他買茅臺(tái)。

再來講第二個(gè)故事。假如你手上有兩套房子，一套在上海市中心，另一套是溫州鹿城廣場(chǎng)，你會(huì)賣哪一套？大部分人的選擇一定是賣鹿城廣場(chǎng)，因?yàn)榇蠹叶加X得上海這座城市比溫州厲害，上海的房子未來升值空間更大。這個(gè)道理溫州人也懂，但溫州人不會(huì)這么選，他們有另外一套邏輯：賣了上海市中心的豪宅，以后還可以買回來，親戚朋友們也都理解，畢竟做生意難免起起落落，騰挪一下外地的房子也很正常；但是，溫州鹿城廣場(chǎng)是不能賣的，親戚朋友們要是知道我賣了鹿城廣場(chǎng)，我的信用值就受損了。

▲劉德科溫州演講現(xiàn)場(chǎng)，2025/6/22

所以，看起來是「不走尋常路」，其實(shí)背后的行事邏輯是「信用值」。溫州人做事情，很講究積累自己的信用值。溫州有一個(gè)非常厲害的哲學(xué)家——葉適；今天我們這個(gè)會(huì)場(chǎng)附近，就有一個(gè)地方叫做「水心」，「水心先生」就是葉適。在我看來，正是他的「事功之學(xué)」，讓溫州成為了我們國(guó)家改革開放的前沿陣地?！甘鹿χ畬W(xué)」差不多就是實(shí)用主義哲學(xué)，講究的是「義利并舉」，只要是在道義范圍內(nèi)去追求利益，就是合理的?！噶x」就是信用值。

▲劉德科溫州演講現(xiàn)場(chǎng)，2025/6/22

溫州是區(qū)塊鏈意義上的全球城市，溫州人像區(qū)塊鏈一樣分布式存儲(chǔ)在全球各地——溫州這座城市的底層代碼就是信用值。你可能會(huì)說，上海才是全球城市，溫州算什么全球城市？上海是「空間」意義上的全球城市，溫州是「人」的意義上的全球城市，全球任何角落都有做生意的溫州人。你可以說溫州人喜歡抱團(tuán)是因?yàn)橛朽l(xiāng)愁，是因?yàn)榈赜蛐缘膱F(tuán)結(jié)，但是用「信用值」這個(gè)底層代碼去看，你就會(huì)更明白：溫州人之間是以信用值為紐帶，自然地連接在一起。

所以，我今天的演講主題叫做「一諾千金」。有些朋友講話很直接，他說鹿城廣場(chǎng)這幢摩天大樓在十幾年前就說要蓋了，到現(xiàn)在還沒蓋好，怎么還「一諾千金」呢。我說你也是做生意的人，如果純從生意的邏輯來看，不蓋這幢摩天大樓，才是更符合企業(yè)經(jīng)營(yíng)的正常決策。你看很多城市的摩天大樓蓋了很多年都沒交付，有的是因?yàn)槠髽I(yè)不行了，有的是因?yàn)橘~實(shí)在算不過來。鹿城廣場(chǎng)這幢摩天大樓按規(guī)劃是389米高，如果一定要蓋，最多蓋到200米，才能確保盈虧平衡。但是綠城創(chuàng)始人宋衛(wèi)平先生說：當(dāng)初我們對(duì)溫州的承諾就是389米，以后只要有人敢在我面前說蓋200米，你就不是綠城人，立馬給我走人。

▲劉德科溫州演講現(xiàn)場(chǎng)，2025/6/22

所以，綠城不止一諾千金地蓋出了389米，而且還超規(guī)格地引進(jìn)了麗思卡爾頓。

為什么叫「麗錦」？「麗」是麗思卡爾頓的麗，「錦」是鹿城廣場(chǎng)·錦玉園的錦。因?yàn)橛宣愬\，所以溫州比杭州更早擁有了麗思卡爾頓酒店。溫州已經(jīng)有了不少高星級(jí)酒店，比如萬(wàn)豪酒店、威斯汀酒店、喜來登酒店等等，它們都是萬(wàn)豪集團(tuán)旗下品牌。但是麗思卡爾頓不一樣，它是萬(wàn)豪集團(tuán)皇冠上的明珠。如果不是綠城與萬(wàn)豪集團(tuán)有深度的戰(zhàn)略合作，麗思卡爾頓是不太可能來的。

選擇什么樣的酒店，折射的是一家房企的品位與氣場(chǎng)——對(duì)于麗錦大平層的業(yè)主來說，也是同樣的道理。我把這句話翻譯得更通俗一些，高奢酒店就是你生活中的豪車、珠寶與腕表。開什么車、戴什么手表、住什么酒店，都是一種信用值的積累。

▲麗思卡爾頓酒店入口，溫州，效果圖

摩天大樓的未來形態(tài)

鹿城廣場(chǎng)·麗錦這個(gè)項(xiàng)目很特殊，宋衛(wèi)平先生一直盯著，從建筑規(guī)劃到景觀到室內(nèi)，每一個(gè)環(huán)節(jié)他都要過問，都要評(píng)審。他說要把這個(gè)項(xiàng)目放在中國(guó)三萬(wàn)里海疆的地標(biāo)序列中來考量。我給大家聽一下宋總在2021年4月6日評(píng)審會(huì)上的一段錄音——

「一旦做出來，如果不能驚艷，就別做了。你們可以認(rèn)真考慮考慮，你們手上的設(shè)計(jì)力量和所有的資源，能不能確保引領(lǐng)性？你們做的起碼得是第一、第二名，第三名就別說了，對(duì)吧……」

▲綠城鹿城廣場(chǎng)·麗錦，溫州，效果圖

宋總說，建筑規(guī)劃方案也得重新做，既然晚建了，就不能用十幾年前的舊方案，得用更有前瞻性的方案。你們知道，重做方案是要花很多設(shè)計(jì)費(fèi)的。

原來的方案，是全球非常厲害的規(guī)劃設(shè)計(jì)事務(wù)所SOM做的；當(dāng)然，現(xiàn)在的方案，依然還是SOM做的。

對(duì)于現(xiàn)在這個(gè)方案，宋總還是非常滿意的。我們把當(dāng)事人SOM管理合伙人傅萱女士請(qǐng)上臺(tái)，一起來聊一聊「同一個(gè)項(xiàng)目做了兩遍方案」的心路歷程。

▲與SOM管理合伙人傅萱女士對(duì)話現(xiàn)場(chǎng)，2025/6/22

◎劉德科：全世界城市里報(bào)得出名字的超高層，比如迪拜的哈利法塔，上海的金茂大廈，都是SOM設(shè)計(jì)的。金茂大廈一定是SOM在中國(guó)最廣為人知的超高層項(xiàng)目，如果我們把時(shí)間放到三十年之后，再來看現(xiàn)在的麗錦，它是否依舊有領(lǐng)先性？

◎傅萱：大概是30年前，我們有幸設(shè)計(jì)了當(dāng)時(shí)中國(guó)的第一高樓，就是金茂大廈。當(dāng)時(shí)我們是采用了西安大雁塔的意象，結(jié)合當(dāng)時(shí)最先進(jìn)的建筑技術(shù)，把中國(guó)傳統(tǒng)的地方文化特色與最新的生活方式結(jié)合起來。

25 年前，我們又設(shè)計(jì)了當(dāng)今世界第一高樓，就是迪拜的哈利法塔。我們采用的是沙漠之花三葉的造型，保證 828 米的穩(wěn)定性的同時(shí)，還帶來了 360 度的無敵視野。今天在設(shè)計(jì)麗錦的過程中，我們?cè)诩s 350 米的高度上設(shè)計(jì)了一個(gè)城市露天大平臺(tái)，能夠俯瞰甌江兩岸。我們也希望能在超高層建筑中，創(chuàng)造出一種更適宜的生活空間。

◎劉德科：新方案與第一版其中一個(gè)變化，是這幢摩天大樓在街邊翻出了一個(gè)大懸挑，讓它變成「甌江之門」，讓它與街道結(jié)合在一起，我覺得這是一個(gè)非常妙的設(shè)計(jì)。這個(gè)靈感當(dāng)時(shí)是怎么迸發(fā)出來的？

●傅萱：我們的建筑師站在甌江的岸邊，他看到溫州本地的文化與風(fēng)景、城市之間的有機(jī)結(jié)合，所以就想讓超高層建筑能夠更好地融入自然、融入城市，于是就有了「甌江之門」?，F(xiàn)在大家看到的塔樓的塔冠部分，是在和宋總一起不斷地推敲設(shè)計(jì)的過程中，逐漸變成「甌江之眼」的。它是溫州面向世界的一個(gè)門戶。塔樓門廳的入口，用的是層高很高的玻璃幕墻，當(dāng)有光透出來的時(shí)候，它會(huì)像一盞朦朦朧朧的燈籠一樣，把塔冠上的燈光引到地面上，讓人有歸家的感覺。

◎劉德科：傅萱女士講述的是這座城市的雄心，但她是用一種很婉約的方式把這個(gè)雄心全部給展現(xiàn)出來的。因?yàn)檫@是一幢溫柔的摩天大樓。

▲上圖：甌江之眼；中圖：入口門廳；下圖：甌江之門；綠城鹿城廣場(chǎng)·麗錦效果圖

現(xiàn)在的這個(gè)方案，我認(rèn)為這是摩天大樓的未來形態(tài)，它是把巴黎的拉德芳斯大門與上海陸家嘴的環(huán)球金融中心，復(fù)合在一起。

為了便于大家理解，我把他們的規(guī)劃圖簡(jiǎn)化成這張圖：一幢摩天大樓，底下是購(gòu)物中心，有一個(gè)「甌江之門」橫跨了整條街道，穿出去就是甌江畔。那么這個(gè)方案「未來」在哪里呢？摩天大樓最怕的是孤獨(dú)，大部分的摩天大樓都是孤獨(dú)地矗立在市中心，但是麗錦的摩天大樓，是把街道擁抱在懷中，樓與城市的關(guān)系變得更好了。這是非常高級(jí)的設(shè)計(jì)。

▲劉德科溫州演講現(xiàn)場(chǎng)，2025/6/22

美同樣是一種信用值

剛才傅萱女士講到了麗錦塔冠上的玻璃幕墻，那其實(shí)是溫州非遺竹編燈籠的紋路。SOM是全球大牌規(guī)劃設(shè)計(jì)事務(wù)所，他們也得懂溫州的在地語(yǔ)言，并且把它融入到項(xiàng)目中去。這才是為溫州而設(shè)計(jì)。

麗錦的空中會(huì)所是AB Concept設(shè)計(jì)的，他們是用園林設(shè)計(jì)的手法，把八角亭放進(jìn)了私宴廳。在這里吃飯，愉悅度特別高。再講得直白一點(diǎn)，在這樣的餐廳里請(qǐng)朋友吃飯，感覺特別有面子。全中國(guó)所有人多多少少都講面子，但溫州人的講面子不太一樣，他們的講面子更多是積累自己的信用值。

▲上圖：把八角亭放進(jìn)私宴廳，實(shí)景圖；下圖：演講現(xiàn)場(chǎng)，2025/6/22

再來看空中會(huì)所里的全日制餐廳也好，走廊也好，都同時(shí)做到了這三個(gè)形容詞：既要絢麗，又要顯貴，還要典雅。同時(shí)做到這三個(gè)形容詞，這是很難的，這對(duì)于任何設(shè)計(jì)事務(wù)所來說都是挑戰(zhàn)。特別是如果沒有做出絢麗的感覺，在溫州是不成功的。很多外地人不理解為什么顏色這么豐富——因?yàn)榫暥仍酵?，?nèi)心就會(huì)越絢麗。

▲上圖：全日制餐廳實(shí)景圖；下圖：演講現(xiàn)場(chǎng)，2025/6/22

這個(gè)既絢麗又顯貴還典雅的空中會(huì)所，就是出自AB Concept共同創(chuàng)辦人及總設(shè)計(jì)師伍仲匡先生的手筆。我們有請(qǐng)伍仲匡先生。

▲與AB Concept共同創(chuàng)辦人及總設(shè)計(jì)師伍仲匡先生對(duì)話現(xiàn)場(chǎng)，2025/6/22

◎劉德科：我最喜歡的三個(gè)酒店是麗思卡爾頓、四季酒店和瑰麗酒店，伍仲匡先生跟他們都合作過。所以我的問題是：現(xiàn)在已經(jīng)做出來的麗錦的空中會(huì)所，和將來樓上的麗思卡爾頓的空中大堂，哪一個(gè)會(huì)更厲害？

◎伍仲匡：要回答這個(gè)問題非常困難。我先岔開講一句：我等麗錦等了十八年，我也是一個(gè)項(xiàng)目做了兩遍方案。而且，這個(gè)項(xiàng)目一開始規(guī)劃的不是麗思卡爾頓酒店，現(xiàn)在改成了天花板級(jí)別的麗思卡爾頓。我當(dāng)然更樂意看到樓上的酒店是麗思卡爾頓。我相信麗思卡爾頓的空中大堂一定會(huì)做得非常棒，它是面向整座城市的。但是我們麗錦的空中會(huì)所是屬于業(yè)主的。

◎劉德科：我翻譯一下伍先生的話：他的意思是，他很厲害，他做出了很厲害的空中大堂，而且只屬于業(yè)主，其它人享用不了，除非是業(yè)主以及業(yè)主的朋友才能進(jìn)來；麗思卡爾頓當(dāng)然也很厲害，它做得好對(duì)業(yè)主來說也是一種信用值背書。

剛才講了規(guī)劃設(shè)計(jì)，講了空中會(huì)所，我們?cè)賮碇v講地下會(huì)所空間。等到地下會(huì)所的泳池、健身房等等空間實(shí)景呈現(xiàn)之后，同樣會(huì)非常美。在綠城 鹿城廣場(chǎng)·麗錦，美同樣是一種信用值。地下會(huì)所是 BF設(shè)計(jì) 事務(wù)所設(shè)計(jì)的，他們還做了其中一套樣板房 。 BF設(shè)計(jì) 事務(wù)所的名字，是 兩個(gè)創(chuàng)始人的首字母，今天 我們請(qǐng)到了其中的 F 先生，BF合伙人兼設(shè)計(jì)總監(jiān)理查德·法奈爾先生（RICHARD FARNELL）。他是老外，那我總要用英文跟他對(duì)話，對(duì)吧。他們都說我的英語(yǔ)講得太中國(guó)英語(yǔ)、太「Chinglish」了，怎么可能呢，在溫州我講的當(dāng)然是「Wenglish」。待會(huì)兒我就用我的「Wenglish」跟他聊天。

▲與BF合伙人兼設(shè)計(jì)總監(jiān)RICHARD FARNELL先生對(duì)話現(xiàn)場(chǎng)，2025/6/22

◎劉德科：If this skyscraper were located in Singapore or Bangkok, would you buy it?（假設(shè)麗錦這座摩天大樓坐落在你工作的新加坡或曼谷，你會(huì)不會(huì)買）

◎RICHARD FARNELL：如果那樣的話，就不是買不買的問題，而是買幾套的問題。因?yàn)槲冶旧硎詹亓撕芏嗉揖?，買一套是放不下的。麗錦這個(gè)項(xiàng)目我們不僅做了大平層的室內(nèi)樣板房，也做了地下會(huì)所空間。對(duì)我們來說，這個(gè)項(xiàng)目的室內(nèi)設(shè)計(jì)需要與這個(gè)地段的風(fēng)景結(jié)合在一起，我們努力將山景與江景融入到室內(nèi)。

◎劉德科：我還能不能很冒昧地再問一個(gè)問題，請(qǐng)問您今年貴庚？

◎RICHARD FARNELL：你覺得我今年幾歲呢？

◎劉德科：35歲？

◎RICHARD FARNELL：哈哈，可以再加30。

◎劉德科：謝謝。我為什么要問這么冒昧的問題？因?yàn)槲铱匆粋€(gè)藝術(shù)家的水準(zhǔn)高不高，先看他的身材保持得怎么樣。我們普通人到中年發(fā)福是很正常的，但是藝術(shù)家沒有這個(gè)資格，因?yàn)樗仨毐３謩?chuàng)作的激情。如果藝術(shù)家發(fā)福了，說明他自己已經(jīng)不創(chuàng)作了，而是交給他的團(tuán)隊(duì)去創(chuàng)作了。所以，綠城請(qǐng)的是這樣一位一直保持著創(chuàng)作激情的藝術(shù)家。

一個(gè)因緣際會(huì)的平臺(tái)

綠城請(qǐng)來了全球前沿設(shè)計(jì)資源來為麗錦做設(shè)計(jì)。除了我們剛才請(qǐng)上臺(tái)的SOM、AB Concept與BF，還有avalon collective、1508 london、lead8等等等等。全球前沿設(shè)計(jì)資源為你而設(shè)計(jì)，更是一種信用值。

現(xiàn)在我們可以再來重新理解一下到底什么是麗錦。麗錦不僅是一套房子，不僅是一幢摩天大樓，更是一個(gè)高規(guī)格的平臺(tái)，一個(gè)因緣際會(huì)的平臺(tái)。什么是平臺(tái)？上海的溫州商會(huì)是個(gè)平臺(tái)，意大利的溫州商會(huì)是個(gè)平臺(tái)，溫州的溫州商會(huì)，或許我們就可以叫它麗錦。

不是說一幢摩天大樓就可以成為一個(gè)平臺(tái)，平臺(tái)必須同時(shí)具備三個(gè)要素：空間、時(shí)間與光環(huán)。

▲劉德科溫州演講現(xiàn)場(chǎng)，2025/6/22

什么是一個(gè)平臺(tái)的光環(huán)？首先得有像麗思卡爾頓這樣的高奢酒店。未來溫州城區(qū)里還會(huì)冒出更多的樓，不如麗錦高的，或者比麗錦更高的，但未必能夠引進(jìn)像麗思卡爾頓這種級(jí)別的高奢酒店。除了麗思卡爾頓，當(dāng)然還要有大牌房企的經(jīng)驗(yàn)與專業(yè)度所賦予的光環(huán)。如果我們不在房地產(chǎn)行業(yè)，會(huì)覺得綠城和其他大牌房企一樣，但綠城其實(shí)是「房企中的房企」，就算把綠城的圖紙拿過來，材料拿過來，回去自己施工，也蓋不出和麗錦一樣的樓——因?yàn)檫@中間積累的手感是不一樣的。這兩個(gè)光環(huán)，都很難得。

空間要素是什么？除了高奢酒店，還有我們剛才講的空中會(huì)所、地下會(huì)所，還有未來的公園、購(gòu)物中心，包括「甌江之門」等等，都是基于全球前沿觀念的超高場(chǎng)景濃度。

更難得的是時(shí)間要素。如果今天這幢摩天大樓建在別的城區(qū)里，就算地段也很好，它也成為不了麗錦。因?yàn)槁钩菑V場(chǎng)·錦玉園是一張豪宅金名片，經(jīng)過十來年的積累，這已經(jīng)是大家心目中大企業(yè)家們的聚集地了。十來年這一群人相聚在這里，值多少錢？在座做生意的各位都算不出來，因?yàn)闀r(shí)間是買不來的。

所以，房子是可以復(fù)制的，麗錦是不可復(fù)制的，因?yàn)樗C合了空間、時(shí)間與光環(huán)這三者。溫州人很講因緣，麗錦就是一個(gè)因緣際會(huì)的平臺(tái)。這個(gè)平臺(tái)不僅是面向男士，也面向女士。綠城集團(tuán)副總裁杜平跟我說，麗錦的「女王空間」應(yīng)該把全溫州的女性企業(yè)家，或者企業(yè)家的夫人們請(qǐng)過來，在這里舉辦她們真正喜歡的活動(dòng)，這些空間才有意義。

▲「女王空間」實(shí)景圖，綠城鹿城廣場(chǎng)·麗錦

必須得努力做好

大家都很關(guān)心麗錦的購(gòu)物中心，叫做「GT PLAZA」?！窯T」就是綠城的英文名「Greentown」的縮寫。所以，它是冠以綠城之名的購(gòu)物中心，必須得努力做好。我看過這個(gè)購(gòu)物中心的規(guī)劃方案，綠城請(qǐng)了lead8來做商業(yè)空間規(guī)劃設(shè)計(jì)——lead8是這個(gè)領(lǐng)域的翹楚，他們是給全球60多個(gè)城市比如曼谷、倫敦、深圳、上海等等都設(shè)計(jì)過非常多厲害的購(gòu)物中心。今天我又見到了綠城中國(guó)商管事業(yè)部總經(jīng)理郜琰豫先生，他是我的老朋友，他做過國(guó)內(nèi)很多高端商業(yè)，接下來我們就把他請(qǐng)上臺(tái)。

▲與綠城中國(guó)商管事業(yè)部總經(jīng)理郜琰豫先生對(duì)話現(xiàn)場(chǎng)，2025/6/22

◎劉德科：好久不見?！窯T PLAZA」這個(gè)購(gòu)物中心什么時(shí)候開業(yè)？

◎綠城中國(guó)商管事業(yè)部總經(jīng)理郜琰豫：我們計(jì)劃在明年（2026）年底開業(yè)。今年年底，我們會(huì)舉行一個(gè)招商發(fā)布會(huì)，到時(shí)候會(huì)公布我們簽約的一系列主力店。

◎劉德科：這意味著已經(jīng)進(jìn)入開業(yè)倒計(jì)時(shí)了。那么，「GT PLAZA」建成之后，可以跟國(guó)內(nèi)外的哪個(gè)購(gòu)物中心相提并論？

◎郜琰豫：「GT PLAZA」是綠城全新的一個(gè)商業(yè)產(chǎn)品線，大家剛才也看到了，它有「甌江之門」，還有一個(gè)約2.6萬(wàn)方的公園。我們還會(huì)把公園做進(jìn)了商場(chǎng)，這是國(guó)內(nèi)第一個(gè)真正的公園綜合體。所以，這種形態(tài)的購(gòu)物中心國(guó)內(nèi)比較少見，類似的形態(tài)應(yīng)該是曼谷那些新開業(yè)的購(gòu)物中心或商業(yè)街區(qū)。

◎劉德科：全球范圍內(nèi)做購(gòu)物中心做得最好的城市，就是曼谷。我還有一個(gè)問題，一個(gè)厲害的購(gòu)物中心，必須得通過什么奢侈品旗艦店才能彰顯自己的地位嗎？

◎郜琰豫：我們的商業(yè)品牌有三個(gè)方面的考量。第一是稀缺性。稀缺性不一定是重奢，尤其是在溫州，我們會(huì)更關(guān)注生活化的商業(yè)，要可持續(xù)地迭代。第二，要具備一定的文化價(jià)值，因?yàn)闇刂莸钠髽I(yè)家一定是超越了物質(zhì)消費(fèi)，更關(guān)注文化提升。第三，要提供更多的情緒價(jià)值。

▲GT PLAZA，綠城鹿城廣場(chǎng)·麗錦效果圖

鹿城廣場(chǎng)·麗錦是一個(gè)涵蓋了各種形態(tài)的城市綜合體，它尤其需要一位經(jīng)驗(yàn)豐富的操盤者。所以接下來我們要請(qǐng)上場(chǎng)的，是負(fù)責(zé)麗錦項(xiàng)目營(yíng)造——跟敖丙差不多帥的敖罕先生。

▲與鹿城廣場(chǎng)·麗錦項(xiàng)目營(yíng)造者敖罕先生對(duì)話現(xiàn)場(chǎng)，2025/6/22

◎劉德科：你跟宋總接觸比較多，你覺得宋衛(wèi)平先生會(huì)給這個(gè)項(xiàng)目打幾分？

◎鹿城廣場(chǎng)·麗錦項(xiàng)目營(yíng)造者敖罕：宋總在綠城中國(guó)這么多年，打 60 分以上的項(xiàng)目其實(shí)是很少的。但是我覺得這個(gè)項(xiàng)目打 60 分以上應(yīng)該是可以的。

◎劉德科：哈哈哈，宋總的60分，差不多等于別人的99分。那宋總為什么會(huì)這么關(guān)注這個(gè)項(xiàng)目呢？

◎敖罕：平時(shí)我們想見宋總很難，但只要說是鹿城廣場(chǎng)·麗錦項(xiàng)目，他肯定會(huì)排出時(shí)間來，而且基本上都會(huì)排出一兩天來跟我們討論這個(gè)項(xiàng)目。所以宋總對(duì)這個(gè)項(xiàng)目是絕對(duì)上心的，基本上大大小小的 事情，都要經(jīng)過他的首肯。

塔尖資產(chǎn)的邏輯

我也有一些溫州朋友在看麗錦，他問我這個(gè)房子要不要買。我說你買了，你身邊的10個(gè)朋友就會(huì)買，你在買房這件事情上就成了頭家。每個(gè)人在生活中可以有很多角色，有些人是買房的頭家，有些人是美食方面的頭家，還有打麻將領(lǐng)域的頭家。等頭家牽頭去做某件事情，大家聚在一起，遇到麗錦這樣一個(gè)平臺(tái)，這本身就是一件因緣際會(huì)的事情。

▲ 劉德科溫州演講，2025/6/22

最后，我們可以再來總結(jié)一下塔尖資產(chǎn)的邏輯。對(duì)于購(gòu)房者來說，塔尖資產(chǎn)主要是三個(gè)功能：居住功能，資產(chǎn)價(jià)值與身份映射。房子當(dāng)然首先是居住功能與資產(chǎn)價(jià)值的復(fù)合體，但對(duì)于不缺房子的塔尖人群來說，更要追求房子所帶來的「身份映射」。表面上看，「身份映射」指的是面子或排場(chǎng)，實(shí)際上它是大家聚集在一起的圈層，而這所有的背后，其實(shí)就是「信用值」。

▲綠城鹿城廣場(chǎng)·麗錦實(shí)景圖

同時(shí)，塔尖資產(chǎn)要滿足三個(gè)維度：地理氣勢(shì)，場(chǎng)景濃度與空間美學(xué)。首先地段得好，這座城市99.99%的人都認(rèn)為這個(gè)地段好，這才是塔尖資產(chǎn)的心理共識(shí)。好地段還要有好風(fēng)景，得有山川形勝；二者兼而有之，這就很難了。

「場(chǎng)景濃度」很重要，因?yàn)楝F(xiàn)在買房子跟過去不一樣了，現(xiàn)在不僅僅只是買地段，還要有密集的高端場(chǎng)景，得有麗思卡爾頓，得有空中會(huì)所、地下會(huì)所、擁有高級(jí)煙火氣的街區(qū)等等。同時(shí)，這套房子是否能承載美好的家庭回憶，是否能讓家人在其中相處得更融洽。夫妻兩個(gè)人或者跟父母、小孩一起走進(jìn)去之后，能否喚起你們對(duì)未來生活的美好回憶與美好想象。

「空間美學(xué)」不僅要有全球設(shè)計(jì)語(yǔ)言，還得有在地文化表達(dá)。

最重要的是，這房子與誰(shuí)有關(guān)。有價(jià)值的塔尖資產(chǎn)，一定是特定人群的協(xié)同施法，至少包括政府意志、設(shè)計(jì)資源、開發(fā)團(tuán)隊(duì)、服務(wù)團(tuán)隊(duì)與業(yè)主群體。

我們?cè)诳湟淮睒呛苊赖臅r(shí)候，經(jīng)常會(huì)忘了他的服務(wù)團(tuán)隊(duì)。溫州鹿城廣場(chǎng)的業(yè)主一定深有感觸，因?yàn)樗麄兊墓芗沂畮啄隂]有換過崗位，這是我們最享受的熟人社會(huì)。要一個(gè)管家十幾年不換崗是很難很難的，首先薪酬得滿意，第二企業(yè)文化得讓他舒心，第三他與業(yè)主能夠互相尊重。十幾年如一日，才能成為熟人社會(huì)網(wǎng)絡(luò)中的一位服務(wù)者。

等到這幢樓交付之后，對(duì)它價(jià)值影響最大的，當(dāng)然就是業(yè)主群體。同樣的一棟樓，住著不一樣的人，它的二手房?jī)r(jià)格是不一樣的。所以，無論溫州經(jīng)歷了怎樣的樓市，更重要的是這樣一群人一直待在一起。

溫州人經(jīng)常說因緣，麗錦就是因緣際會(huì)的產(chǎn)物：這么多全球大牌設(shè)計(jì)師齊聚在這里，這幢樓依然按最初的389米原有高度呈現(xiàn)在我們眼前，它還超預(yù)期地引入了麗思卡 爾頓酒店，這一切都是因緣。上天給了 「因緣」，我們不能錯(cuò)過「際會(huì)」。

謝謝大家，我是劉德科。

點(diǎn)擊打開鹿城廣場(chǎng)·麗錦實(shí)景示范區(qū)

主編-何玲 影像總監(jiān)-費(fèi)嘉

編輯-盧丹婷 編導(dǎo)-沈奕飛 攝像-王德正

商務(wù)總監(jiān)-周慧慧 總策劃-王冬鶯 總編輯-劉德科