圖源/融創(chuàng)中國

在 地產(chǎn)江湖，向來不 缺故事，但這一次，孫宏斌的登場，無疑是扔下了一顆 “核彈”，瞬間讓整個行業(yè)沸騰！

6月30日，這位融創(chuàng)中國董事會主席，攜兩位高管，現(xiàn)身公司股東周年會。 宣布一舉清債 680 億 ，這一消息如同旋風般迅速席卷各大媒體，成為地產(chǎn)界乃至整個商業(yè)圈最熱門的話題。

要知道，在過去的幾年里，房地產(chǎn)行業(yè)遭遇寒冬，眾多房企深陷債務泥潭，融創(chuàng)也是其中之一。融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌，這位地產(chǎn)界曾經(jīng)的風云人物，在融創(chuàng)陷入困境后，一直低調(diào)行事。如今，他強勢歸來，帶著這份震撼的成績單，讓所有人都為之側(cè)目。

這不僅是融創(chuàng)的一次重大勝利，更是給整個低迷的地產(chǎn)行業(yè)注入了一劑強心針 。

01

融創(chuàng)危機：債務深淵的掙扎

• 危機爆發(fā)：資金鏈斷裂

時間撥回到 2022 年，房地產(chǎn)行業(yè)的寒冬突然降臨，凜冽的寒風讓不少企業(yè)都瑟瑟發(fā)抖，融創(chuàng)也未能幸免。那時，融創(chuàng)就像一艘在暴風雨中飄搖的巨輪，資金鏈斷裂的危機如洶涌的海浪，不斷沖擊著它。

從行業(yè)環(huán)境來看，當時國家堅持 “房住不炒” 的定位，調(diào)控政策持續(xù)收緊，就像給火熱的房地產(chǎn)市場潑了一盆冷水。銀行信貸額度收緊，房企融資變得異常艱難，這就好比給融創(chuàng)斷了 “輸血” 的通道 。市場需求也大幅下降，消費者持觀望態(tài)度，房子不好賣，融創(chuàng)的資金回籠速度大大減緩，資金鏈一下子就繃緊了。

從融創(chuàng)自身發(fā)展來看，此前它一直采取激進的擴張策略，瘋狂拿地、大規(guī)模投資，就像一個不斷奔跑的人，卻沒有注意到腳下的路已經(jīng)越來越崎嶇。高杠桿的運營模式讓融創(chuàng)背負了沉重的債務負擔，一旦資金回籠出現(xiàn)問題，債務危機就會如影隨形。

• 巨額債務壓頂

融創(chuàng)面臨的債務規(guī)模，堪稱是一座難以逾越的大山。據(jù)相關數(shù)據(jù)顯示 ，截至 2024 年 9 月 30 日，融創(chuàng)到期未償付借款本金總計 1127.57 億元。其中，逾期金額超過 1000 萬元的有息債務包括銀行貸款 219.57 億元、非銀行金融機構(gòu)貸款 733.36 億元和其他有息債務 173.15 億元 。這些數(shù)字就像一個個沉重的枷鎖，緊緊地套在融創(chuàng)的脖子上。

巨額債務給融創(chuàng)帶來的壓力是全方位的。在財務方面，高額的利息支出讓融創(chuàng)的財務成本急劇增加，就像一個人背著沉重的包袱，每走一步都異常艱難。公司的資產(chǎn)負債表也變得異常難看，資產(chǎn)負債率居高不下，財務風險急劇上升。在經(jīng)營方面，債務壓力導致融創(chuàng)資金緊張，許多項目的開發(fā)進度受到影響，甚至出現(xiàn)停工、延期交付的情況，這不僅損害了購房者的利益，也嚴重影響了融創(chuàng)的品牌形象 。在市場信心方面，巨額債務讓投資者對融創(chuàng)的信心大打折扣，融創(chuàng)的股價一路暴跌，融資難度進一步加大，陷入了惡性循環(huán) 。

02

破局之路：清債 680 億的艱難歷程

• 孤注一擲：境外債重組方案

面對巨額債務，孫宏斌深知，常規(guī)的解決辦法已經(jīng)無法滿足融創(chuàng)的需求，必須要采取一些大膽且創(chuàng)新的舉措 。于是，他提出了全額債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)方案，這一方案就像是一場豪賭，把融創(chuàng)的未來和債權(quán)人緊緊地綁在了一起。

融創(chuàng)向債權(quán)人分派兩種新強制可轉(zhuǎn)債（新 MCB） 。一類將獲分配轉(zhuǎn)股價 6.80 港元 / 股的新 MCB，可在重組生效日起轉(zhuǎn)股；另一類將獲分配轉(zhuǎn)股價 3.85 港元 / 股的新 MCB，可在重組后 18 - 30 個月內(nèi)轉(zhuǎn)股，該類總量不超過債權(quán)總額的 25% 。這一方案的核心，就是把債權(quán)人變成股東，讓他們從單純的債主變成了融創(chuàng)未來發(fā)展的利益相關者。對于債權(quán)人來說，這既是一種挑戰(zhàn)，也是一種機遇。如果融創(chuàng)未來能夠成功復蘇，股價上漲，他們將有可能獲得豐厚的回報；但如果融創(chuàng)繼續(xù)低迷，他們也將面臨巨大的損失 。

從市場角度來看，這一方案具有一定的合理性。當時，融創(chuàng)的股價約 1.43 港元 ，方案中設定的轉(zhuǎn)股價最低為 3.85 港元，這意味著債權(quán)人如果選擇債轉(zhuǎn)股，一旦融創(chuàng)股價回升，他們就有機會實現(xiàn)資產(chǎn)增值。與其他房企的債轉(zhuǎn)股方案相比，融創(chuàng)的方案也具有一定的競爭力。例如，碧桂園股價 0.385 港元，給出的 “債轉(zhuǎn)股” 價格是 2.6 港元，兩者相差近七倍，而融創(chuàng)給出的轉(zhuǎn)股方案僅僅 2.5 倍 。也就是說，如果債權(quán)人同時持有 100 港幣碧桂園和融創(chuàng)的債券，按照雙方的轉(zhuǎn)股價，立馬出去套現(xiàn)，碧桂園債券一股能回收 14 港幣，而融創(chuàng)則能回收 40 港幣 。這使得融創(chuàng)的方案在吸引債權(quán)人方面具有一定的優(yōu)勢 。

• 關鍵談判：爭取債權(quán)人支持

方案雖然有了，但要讓債權(quán)人同意并非易事。孫宏斌和他的團隊開始了艱難的談判之旅。他們就像一群在黑暗中摸索的行者，每一步都充滿了不確定性。

談判過程中，債權(quán)人提出了各種各樣的疑慮和要求。他們擔心融創(chuàng)的未來發(fā)展前景，擔心自己的債權(quán)無法得到保障，更擔心債轉(zhuǎn)股后自己的利益會受到損害 。面對這些質(zhì)疑，孫宏斌和團隊成員們耐心地解釋，詳細地介紹融創(chuàng)的發(fā)展規(guī)劃和優(yōu)勢。他們用數(shù)據(jù)說話，向債權(quán)人展示融創(chuàng)的核心競爭力，比如融創(chuàng)手上的土儲集中在一二線城市，整體較為優(yōu)質(zhì)，部分熱門項目銷售強勁，上海壹號院在 6 月 27 日第四次開盤，2 小時售罄，今年累計銷售超 170 億元，成為上半年全國單盤銷售冠軍 ；近期，北京壹號院項目實樓樣板間煥新亮相后，兩周累計認購量達 25 套，銷售 9 個億 。這些數(shù)據(jù)就像一把把鑰匙，逐漸打開了債權(quán)人的心結(jié) 。

為了爭取債權(quán)人的支持，孫宏斌還做出了許多讓步。他承諾會加大對項目的投入，確保項目的順利交付，保障購房者的權(quán)益，也讓債權(quán)人對融創(chuàng)的未來有更多的信心 。他還積極與債權(quán)人溝通，了解他們的需求，根據(jù)反饋不斷調(diào)整方案。在這個過程中，孫宏斌展現(xiàn)出了他的堅韌和智慧，他就像一個經(jīng)驗豐富的船長，帶領著融創(chuàng)這艘巨輪在波濤洶涌的債務海洋中艱難前行 。

從 4 月 17 日方案正式公布，到 6 月 24 日達成 75% 債權(quán)人同意的法定條件，僅僅耗時了 2 個月 。這一速度超出了許多人的預期，也充分證明了孫宏斌和團隊的努力和能力 。這背后，是無數(shù)次的會議、談判和溝通，是孫宏斌和團隊成員們?nèi)找辜娉痰母冻?。

• 股權(quán)穩(wěn)定計劃：穩(wěn)固控制權(quán)

在推進境外債重組的過程中，孫宏斌還面臨著一個重要的問題，那就是如何避免債轉(zhuǎn)股后股權(quán)被過度稀釋，從而穩(wěn)固自己在融創(chuàng)的控制權(quán) 。他深知，穩(wěn)定的控制權(quán)是融創(chuàng)未來發(fā)展的重要保障，只有掌握了主動權(quán)，才能更好地帶領融創(chuàng)走出困境 。

于是，孫宏斌和團隊提出了 “股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定” 計劃 。簡單來說，就是要求債權(quán)人每獲得 100 美元強制可轉(zhuǎn)換債券，要將 23 美元釋放給主要股東，即孫宏斌 ；且這些股票 6 年內(nèi)不得處置、抵押、轉(zhuǎn)讓 。這一計劃就像是給孫宏斌的控制權(quán)上了一把鎖，確保他在未來 6 年內(nèi)能夠穩(wěn)定地掌控融創(chuàng)的發(fā)展方向 。

從公司治理的角度來看，這一計劃具有重要意義。它不僅能夠穩(wěn)固孫宏斌的控制權(quán)，還能夠增強公司治理的穩(wěn)定性。穩(wěn)定的股權(quán)結(jié)構(gòu)可以讓公司的決策更加高效，避免因股權(quán)分散而導致的決策混亂 。這也向市場傳遞了一個積極的信號，表明孫宏斌對融創(chuàng)的未來充滿信心，愿意與融創(chuàng)共患難、同發(fā)展 。這有助于增強投資者和合作伙伴對融創(chuàng)的信心，為融創(chuàng)的未來發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境 。

03

背后支撐：多維度助力債務化解

• 優(yōu)質(zhì)項目：銷售回血

在融創(chuàng)的清債之路上，優(yōu)質(zhì)項目就像一顆顆閃耀的明星，為資金回籠做出了巨大貢獻 。以上海壹號院為例，這個位于黃浦核心區(qū)位、新天地旁的高端項目，堪稱樓市中的 “爆款” 。6 月 27 日，其第四次開盤，短短 2 小時就售罄，場面異常火爆 。今年以來，上海壹號院累計銷售額已超 170 億元 ，成為上半年全國單盤銷售冠軍 。

再看北京壹號院，同樣表現(xiàn)出色 。近期，北京壹號院實樓樣板間煥新亮相后，迅速吸引了眾多購房者的目光，兩周累計認購量達 25 套，銷售 9 個億 。這些優(yōu)質(zhì)項目憑借其優(yōu)越的地理位置、卓越的產(chǎn)品品質(zhì)和高端的品牌形象，市場上供不應求，為融創(chuàng)帶來了大量的現(xiàn)金流 。

• AMC 助力：攜手盤活資產(chǎn)

除了優(yōu)質(zhì)項目的銷售，融創(chuàng)還積極與 AMC（資產(chǎn)管理公司）合作，通過債務重組和資產(chǎn)盤活來化解債務 。2025 年 1 月 23 日，融創(chuàng)與中國長城資產(chǎn)就重慶灣項目達成融資合作 。中國長城資產(chǎn)擬注資不超過 24.76 億元，對項目現(xiàn)有債務進行重組并提供新增融資 。這一合作就像是一場及時雨，解決了重慶灣項目的債務問題，為項目的后續(xù)開發(fā)建設提供了資金支持 。1 月 27 日，融創(chuàng)在中信金融資產(chǎn)的支持下，完成了北京融創(chuàng)壹號院項目的債務重組 。中誠信托確認融創(chuàng)之前已支付的 16.35 億元用于清償本金，債務本金額降低，融創(chuàng)還獲得了違約金的全部減免，歷史欠息降低，融資成本也大幅下降 。通過與 AMC 的合作，融創(chuàng)不僅減輕了項目的債務壓力，還提升了項目的價值，為項目的可持續(xù)發(fā)展奠定了基礎 。

• 政策東風：保交樓支持

在融創(chuàng)化解債務的過程中，政策層面的支持也起到了至關重要的作用 。為了確保購房者的權(quán)益，政府大力推動保交樓工作，為融創(chuàng)提供了專項借款和銀行配套融資 。截至目前，融創(chuàng)獲得保交樓專項借款審批金額 218 億元、銀行配套融資審批金額 104 億元，以及 “白名單” 項目融資審批金額 23 億元，共計約 345 億元 。這些資金就像一股強大的助力，保障了融創(chuàng)項目的順利交付 。2024 年，融創(chuàng)在全國 84 個城市共交付約 17 萬套房屋，2022 - 2024 年累計交付約 66.8 萬套房屋 。保交樓工作的順利推進，不僅維護了社會穩(wěn)定，也增強了購房者對融創(chuàng)的信心，為融創(chuàng)的銷售和債務化解創(chuàng)造了有利條件 。

04

未來展望：融創(chuàng)能否重回巔峰

雖然融創(chuàng)在債務化解方面取得了重大突破，但要重回巔峰，仍面臨諸多挑戰(zhàn) 。從市場表現(xiàn)來看，截至 6 月，融創(chuàng)累計實現(xiàn)合同銷售金額約 234 億元，較高峰時期下降了 9 成 。這表明融創(chuàng)的銷售基本盤大幅縮水，市場份額被競爭對手搶占。除了京、滬等幾個明星項目，融創(chuàng)近年已少有開發(fā)新盤，這也限制了其未來的銷售增長潛力 。

在資金方面，盡管融創(chuàng)通過債務重組減輕了部分債務壓力，但資金仍然有限。如何在有限的資金下，將手中的項目慢慢盤活，是融創(chuàng)面臨的一大難題 。融創(chuàng)手上的土儲至上年底還有 1.27 億平米，這些土地儲備雖然是融創(chuàng)未來發(fā)展的基礎，但要將其轉(zhuǎn)化為實際的銷售業(yè)績，還需要大量的資金投入用于項目開發(fā)、營銷推廣等 。

面對這些挑戰(zhàn)，孫宏斌也有自己的戰(zhàn)略規(guī)劃 。他表示，未來融創(chuàng)將不再涉足過多城市，而是集中在一二線城市，把產(chǎn)品做好 。這一戰(zhàn)略調(diào)整具有很強的針對性和合理性 。一二線城市經(jīng)濟發(fā)達，人口流入量大，住房需求旺盛，尤其是改善型和高端住房需求 。融創(chuàng)此前在一二線城市積累了大量優(yōu)質(zhì)土地儲備，如上海壹號院、北京壹號院等項目都位于城市核心地段，具有稀缺性和高品質(zhì)的特點 。聚焦一二線城市，能夠充分發(fā)揮融創(chuàng)的品牌優(yōu)勢和產(chǎn)品優(yōu)勢，提高項目的去化率和利潤率 。

做好產(chǎn)品是融創(chuàng)提升競爭力的關鍵 。在過去，融創(chuàng)以打造高端精品項目而聞名，如壹號院系列產(chǎn)品，在建筑設計、景觀規(guī)劃、物業(yè)服務等方面都做到了極致，贏得了市場的認可和贊譽 。未來，融創(chuàng)將繼續(xù)堅持高品質(zhì)路線，加大在產(chǎn)品研發(fā)和創(chuàng)新方面的投入，滿足消費者日益多樣化和個性化的需求 。通過提升產(chǎn)品品質(zhì)和服務水平，融創(chuàng)有望吸引更多購房者，提高市場份額，為重回巔峰奠定基礎 。

在團隊建設方面，孫宏斌推出的 “團隊穩(wěn)定計劃” 至關重要 。出險后，融創(chuàng)已有多位核心高管離職，業(yè)務骨干流失現(xiàn)象愈發(fā)頻繁，這對公司的穩(wěn)定發(fā)展造成了一定影響 。通過向骨干員工逐年授予股份，作為整體薪酬的補充，能夠增強員工的歸屬感和忠誠度，穩(wěn)定團隊，為公司的發(fā)展提供人才保障 。

融創(chuàng)還在積極拓展文旅、物業(yè)等業(yè)務板塊，以增加現(xiàn)金流 。2024 年，這兩塊業(yè)務收入合計超 120 億元，總體保持穩(wěn)定 。融創(chuàng)文旅憑借精準的戰(zhàn)略布局和產(chǎn)品服務升級，實現(xiàn)收入 52.1 億元，旗下融創(chuàng)樂園、商業(yè)、冰雪三大業(yè)態(tài)全年客流量同比增 7% 至 1.67 億人次，酒店整體入住率提升 2 個百分點，多個 “爆款” 產(chǎn)品涌現(xiàn) 。融創(chuàng)服務作為融創(chuàng)物管板塊的上市平臺，實現(xiàn)收入 69.7 億元，其中第三方收入為 68.02 億元，同比增長約 5.6%，占總收入的 98% 。未來，隨著行業(yè)集中度提升和促消費等政策紅利釋放，“物管 + 文旅” 有望成為融創(chuàng)可持續(xù)的利潤增長點，助力融創(chuàng)重回巔峰 。

05

結(jié)語：行業(yè)變革中的融創(chuàng)樣本

孫宏斌現(xiàn)身并清債 680 億，這一事件不僅是融創(chuàng)發(fā)展歷程中的重要里程碑，更是整個房地產(chǎn)行業(yè)變革中的一個典型樣本 。它讓我們看到了一家企業(yè)在困境中不屈不撓的掙扎與奮進，也為其他深陷債務危機的房企提供了寶貴的借鑒經(jīng)驗 。融創(chuàng)在危機中展現(xiàn)出的創(chuàng)新思維、堅韌毅力和積極應對的態(tài)度，無疑值得我們深入思考和學習。

未來，融創(chuàng)能否重回巔峰？它又將如何在激烈的市場競爭中續(xù)寫輝煌？相信這是許多讀者心中的疑問。

歡迎大家在留言區(qū)分享自己的看法，一起探討融創(chuàng)的未來走向。

杰克?韋爾奇說：“你可以拒絕學習，但你的競爭對手不會！”

歡迎點擊鏈接，了解2025年我們將走進哪些知名企業(yè)參訪交流學習。

企業(yè)參觀考察游學預約咨詢電話：18511456825（同微信）馬博老師