文源 | 源媒匯

作者 | 利晉

編輯 | 蘇淮

近日，“豪宅一哥”星河灣在西安曲江的樓盤項目，陷入了退房風波。

西安曲江星河灣一期業(yè)主，向源媒匯發(fā)送了有關項目實際裝標存在差異，向開發(fā)商提出整改需求和后續(xù)會議交流過程的文件。因開發(fā)商未能如愿整改，業(yè)主要求退房。

對于上述業(yè)主提及情況，源媒匯致電、致函星河灣集團，相關負責人回復稱，“曲江星河灣一期項目目前仍處在施工階段，距離《商品房買賣合同》中約定的交付時間（2026年5月30日）尚有近一年時間，當前尚未進入交付節(jié)點。”

關于業(yè)主提出的整改需求，星河灣方面表示，“對于在合同及報建范圍內的合理訴求，公司已及時響應并持續(xù)優(yōu)化。對于超出合同約定或報建許可范圍的個別訴求，公司在溝通中亦已予以說明。”

“目前，項目整體施工進度平穩(wěn)，工程質量可控，各項施工均嚴格按照政府批準圖紙和合同約定執(zhí)行，確保項目如期交付。”星河灣方面補充道。

01

退房風波

事情要從2023年11月說起。

在西安曲江星河灣一期業(yè)主提供的材料中，自2023年年底得知項目某些公區(qū)的實際裝標以后，業(yè)主與星河灣西安項目方經(jīng)六次正式會談仍未達成共識，涉及到入戶門交付標準、公區(qū)建設標準、小區(qū)大門設計等問題。

其中，業(yè)主認為，項目銷售階段，樣板間持續(xù)展示高端裝甲門且無任何交付標準差異提示；但在購房兩個月后，即2023年11月，業(yè)主首次得知為選購精裝包的房源將交付普通木門。

包括：地下車庫采用簡易吊頂與星河灣4.0品質標準存在明顯落差、樓梯間水泥地面大白墻與宣傳的“精工豪宅”定位相悖、電梯門廳區(qū)域取消石材拼花工藝改換普通瓷磚、項目定位高端住宅但大門卻是一個大鐵門，以及沙盤中樓主體所有應該有的裝飾線條腰線被降標減配、采用廉價真石漆。

左：效果圖，右：實景圖 | 來源：業(yè)主供圖

公區(qū)園林景觀宣傳效果與實際裝標問題，是業(yè)主控訴最多的一個問題。

業(yè)主提供的材料提及，星河灣在宣傳中稱，園林景觀樹木要求30公分以上、木棧道、非洲柚木護欄、高品質路燈，但目前實景卻是20公分不到的小樹苗、仿石磚道路、木頭紋理漆鐵護欄和簡易路燈。

左：效果圖，右：實景圖 | 來源：業(yè)主供圖

業(yè)主在2024年6月、7月，先后向星河灣項目公司銷售部負責人和地產(chǎn)部門高層反饋，但相關整改訴求未得到解決。

不過，星河灣集團稱，“在此期間，部分業(yè)主代表自行進入在建工地查看施工情況，并就部分部位的工藝細節(jié)和施工標準表達了關切。對此，公司始終堅持‘積極傾聽、理性溝通、依法依約’的原則，在政府相關部門的協(xié)調組織下與業(yè)主代表進行溝通交流。”

2025年3月20日，西安曲江星河灣一期業(yè)主代表一行10人，前往星河灣廣州總部進行談判。但直到5月27日，就業(yè)主提出的有關入戶門、電梯門框、園林景觀、路面鋪磚、樓宇外立面腰線等方面的整改和升級，雙方達成了共識。

曲江業(yè)主與星河灣集團人士會議現(xiàn)場 | 來源：業(yè)主供圖

“結果不出意外的情況下，還是出了意外。星河灣反悔了。”業(yè)主向源媒匯提供的一份會議文件標記中提及。

6月6日，按雙方約定時間，星河灣將向業(yè)主提供大門及配套、地庫入口鋪石材等方面，參考廣州半島五號做提升，并出具兩個以上效果圖和設計方案。但業(yè)主稱，“星河灣告知我們本紀要第四和第五條做不到（指上述效果圖及設計方案）”。

會議紀要 | 來源：業(yè)主供圖

于是，曲江業(yè)主提出了退房要求。

對于業(yè)主質疑星河灣“反悔”一事，星河灣方面認為已按要求整改，“項目公司始終秉持高度責任感，積極回應業(yè)主關切。此前與部分業(yè)主的溝通中，對合理訴求公司已聯(lián)合屬地住建主管部門進行協(xié)調處理，并無‘承諾后拒絕履行’之行為。部分未被接受的內容，實因超出規(guī)劃報建及合同內容，無法操作，并非回避責任。”

西安曲江星河灣一期退房風波背后，是一批“高位站崗”的業(yè)主。

02

高位站崗

2023年10月，西安曲江星河灣一期項目首開，案名為“曲江星河灣花園”，首推1幢、5至7幢合計319套房源，面積為226-323㎡，備案價為2.83萬-3.03萬元/㎡，總價在640萬-980萬元，共獲意向登記1566組，首開去化超25億元。

二批次為2至4幢，合計167套房源，備案價在2.83萬-3.27萬元/㎡，總價在750萬-1300萬元，共獲意向登記680組。一二批次個別房源備案價不足2.8萬元/㎡。

星河灣方面表示，“曲江星河灣首期項目于2023 年10月及 2024年4月分批開盤，均實現(xiàn)高認購率或售罄入市。2025年上半年，300㎡以上成交占據(jù)西安榜單前列。”

源媒匯從西安住建局、天眼查工商信息獲悉，曲江星河灣項目公司為陜西星河灣加德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，由星河灣集團全資持有，2023年9月、2024年4月拿到預售證并入市銷售，目前房源完成售罄。

星河灣在西安再次創(chuàng)造了一個“神盤”。而糾紛或出現(xiàn)在曲江星河灣二期項目入市銷售上。

2024年8月，曲江星河灣二期項目一批次1、2、4幢合計200套房源拿到預售證，案名為“曲江星河灣朗園”，面積為273-327㎡，備案價則降到2.53萬-2.95萬元/㎡，個別房源備案價在2.3萬元/㎡，總價在650萬-970萬元。

相差不到一年時間，房子還未交付，房價就跌了3000元/㎡。對于一期業(yè)主來說，無疑遭到了“價格背刺”，總價跌沒了60萬元甚至近100萬元。并且，二期項目公建、教育更優(yōu)于一期項目。

不過，曲江星河灣二期一批次入市銷售，去化卻并不樂觀——獲得351組意向認購，最終完成選房53套，棄房率約85%。隨后，7幢、3幢陸續(xù)拿到預售證。從曲江星河灣官方披露顯示來看，項目都沒有開啟選房搖號活動。

源媒匯統(tǒng)計西安住建局預售數(shù)據(jù)獲悉，截至發(fā)稿時，曲江星河灣二期項目1至4幢、7幢合計339套房源，已網(wǎng)簽132套，去化率約39%。

曲江星河灣項目去化難題，也是當前眾多開發(fā)商在西安市場面臨的共性問題。

2024年，西安新房銷售呈現(xiàn)供需齊跌、價穩(wěn)的特點。克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2024年，商品房供應986萬㎡，成交874萬㎡，同比為-11%和-19%；成交均價錄得同比增長1%至1.83萬元/㎡。

消化量低于供應量，加上二手房市場以價換量，使得西安整體庫存量突破千萬，存量新房面積達1063萬㎡，同比增加了197萬㎡；去化周期15.1個月，同比增長23%。

市場卷到了極致，西安成為全國推進第四代住宅產(chǎn)品最積極的城市之一。卷完產(chǎn)品之后就是卷價格，特別是部分面臨承壓的樓盤，加大優(yōu)惠力度成為了常規(guī)操作。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2024年，西安共推出39個第四代住宅產(chǎn)品，2025年預計推出14個。2024年年末，樓盤促銷賣房活動中，80%項目折扣在5%以內。

進入2025年，西安銷售去化進入“地獄級”模式。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年1-5月，西安供應量跌31%，成交量跌21%，均價則為1.8萬元/㎡；期末新房庫存面積達1718萬㎡，去化周期上升至25.82個月。

高庫存，讓西安新房、二手房價格持續(xù)下跌。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2025年1-5月，西安新房價格同比下跌2.1%，二手房價格同比下跌6.9%。其中，144㎡以上的豪宅房價下跌最為明顯，新房價格下跌2.2%，二手房價格下跌7.8%。

面對如此形勢，星河灣方面表示，“我們對西安房地產(chǎn)市場仍持積極態(tài)度，項目將繼續(xù)保持穩(wěn)健的銷售策略，靈活調整銷售節(jié)奏。”

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