25年，過去了一半。

今天上半年最后一天，廣州土拍亮點，并不多。

1）民企拿地。

廣州本土民企力迅集團拿地，地塊總價不過，3個億，實際地價3.4萬/平，貨量大概100來套。

對民企來說，西關荔灣老城，片區配套確定性強，且拿地資金占用小，風險可控，只要不亂折騰，基本不會出錯。

過去一段時間，番禺置業，敏捷，力迅三家民企，紛紛在廣州拿地。

這是一個積極的信號。

2）廣州地鐵地產挺猛的。

今年廣州地鐵地產屬于卷王了，“雙瓏”憑借價格到位+超新規產品力+配套，殺穿了番禺和老黃埔。

這一次，地鐵拿下白云槎頭車輛段地塊，會做什么產品？

地塊素質很能打，配套也明確，可以做一線望江改善產品。

3）上半年廣州賣地195億，下半年會掏出更好的。

上半年廣州賣地約195億，下半年會拿出更好的地塊，比如天河華景生物制藥廠、珠城馬場等。

具體的，我們接著往下看：

1、槎頭車輛段一期：一線望江+低密度，學鐵商都有

白云槎頭車輛段（一期）地塊，位于灣區新岸，羅沖圍片區，有廣汽+華為研發預期。

地塊總價21.8億，11.4萬方的體量，不扣除配套，名義地價1.9萬/平，容積率1.18。

當中，地塊配了一所54班九年一貫制學校，其中一期36班，旁邊的江語上品也會配建12班幼兒園，12年教育齊全了。

這也將是整個板塊第一所九年制學校。

此外，地塊公配就接近1.4萬平，包括學校、沿江人行通道等等，另外還要建設沿江公園。

接下來，隨著片區連片，周邊的城市界面會更體面，同時和珠江的距離會更親密。

這樣的條件，可以做板樓，或者高低配的改善產品，產品使用率上可以做到100%，然后控總價。

畢竟，西向一線江景+1.18低密+12年教育配套+雙地鐵，配套密度還是比較強的。

近期，地塊調規控高方案也公示了，一線沿江住宅，有類似T3和T2的設計布局，江景沒有任何遮擋，最大化景觀。

下圖是，華為廣州研發中心，同一江岸線。

地塊位于13號線二期凰崗站上蓋，距離12號線西洲站約800米。

12號線西段和東段都開通了，從西洲站去往白云新城約20分鐘，未來12/13號線二期全部開通后，就能直達荔灣、越秀、天河。

如此一來，除了本地地緣客，也能吸引依靠12/13號線通勤的客群。

目前，板塊在售有地鐵操刀的江語上品苑和五礦招商江天際：

其中，江語上品苑:

高層部分：

125平四房，總價550萬，折合單價4.5萬；

127平四房，總價558萬，單價折合4.4萬/平；

一線江景小高層：

214平四房,總價1450萬，單價折合6.3萬/平；

319平四房，總價2400萬，單價折合7.5萬/平；

而后排81米樓高洋房，則是125-142平四房，均價580萬左右。

| 江語上品苑江景

這么一看，江景還是很舒服，而且價格拉差也很大。

這里未來將聯動華為等企業推動產業集聚，打造“居住、教育、商業、地鐵、休閑”為一體的綜合功能區。

2、荔灣小梅大街地塊，有優勢，也有缺點

荔灣小梅大街地塊，總價3.13億，實際地價3萬/平，體量小，總建面約1萬平，貨量100套左右。

這次是力迅戰略拿地，算上西關雅筑和力筑，湊齊了力迅西關三兄弟。

其位于荔灣老城西關，配套不用等，確定性比較強，且片區沒什么供應，僅越秀瓏悅西關超新規產品。

這樣可以抄瓏悅西關的作業，做剛需/剛改，控總價。

不過，地塊也有缺點，比如土壤需要修復，且太小且形狀狹長，很難有大社區氛圍，采光和景觀受限，尤其是采光問題。

3、冒死曝光，珠城馬場、天河生物制藥廠硬菜

回顧上半年的成績單，廣州共成交19宗涉宅地，成交建面約105.7萬平，成交金額約195.4億。

這個成績單，還是不錯的，去年上半年是64.8億，直接翻倍不止。

不過，6.9新規收緊的影響確實很大，可以說是轉折點，好幾宗地塊終止趕在了這個當口，因為開發商也拿不準市場預期和去化。

但2025年下半年，沒有了高贈送魔法，還能出什么招？我來不完全地預測一下:

1）降低規模、降公配，把地價降下來

2）掏出更核心的宅地

最后，再來劇透一下下半年一些重點地塊的最新情況。

• 馬場地塊，初定9月初出讓，分兩期出讓
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我們了解到，馬場地塊可能分為兩期出讓，都是住宅捆綁商業的模式。

其中，一期初定9月初出讓，預計是11萬平住宅加上大約27萬平商業。

出讓條件里，將會提出品牌要求，指向性會很明確，捆綁SKP。

這么大體量的住宅+商業，很明顯總價不會低，百億級以上，妥妥王炸地塊。

關于住宅、商業、學校地塊的位置，我們之前也劇透過。

SKP估計在地塊西北側，而住宅位于東側，一期出讓的宅地容積率是4.5，大概率是北側那塊。

如果按200平起步面積計算，馬場一期估計會新增大約500套貨量，和保利面粉廠差不多了，又是一個頂豪預備役。

• 天河生物藥廠，建初中，降低容積率，拓寬道路
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我們拿到了內部控規，地塊將規劃一所30班初中；

住宅部分，容積率從3.0降到2.0，密度比保利天瑞的2.93更低，位置在東側，也就是更靠近華景最新組團，城市界面更好看體面。

另外，周邊道路也會拓寬，規劃支路，形成整體環路的方式，出入交通會改善，不再是現在的小路。

具體信息，可以加拆神助手拿高清版本。

交通、學校規劃都在解決痛點，加上降容，拉高了這塊地的上限。

就整體素質來看，天河生物藥廠地塊會是天河核心區難得的改善地塊，學鐵商齊全、新規產品，體量不算大。

關鍵是有華景大量二手置換需求，保利天瑞也賣完了，100%使用率在板塊也夠打，基本沒有對手。

據我們了解，目前廣州市場上主流開發商都在關注這塊地。比如，保利。

最后，買房路上，有拿不準的問題，掃碼加拆神。