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睿見(jiàn)丨廣州房企最后的希望,越秀地產(chǎn)又收一筆“投資”

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作為廣州房地產(chǎn)最后的門(mén)面,越秀又得到了好兄弟的支持。

近日,越秀資本(000987.SZ)公告稱(chēng),同意控股子公司廣州資產(chǎn)使用不超過(guò)2.04億元的自有資金,在二級(jí)市場(chǎng)增持越秀地產(chǎn)(00123.HK)港股股票,期限為一年。

早在去年5月,廣州資產(chǎn)就計(jì)劃使用不超過(guò)5.56億元增持越秀地產(chǎn)。截至此次公告前,廣州資產(chǎn)一共花掉3.52億元,買(mǎi)入7838萬(wàn)股越秀地產(chǎn)港股股票,持股比例為1.95%,成為越秀地產(chǎn)第五大股東。

肥水不流外人田。目前,越秀地產(chǎn)近7成的股票都在廣東國(guó)企手上,包括越秀集團(tuán)、廣州地鐵集團(tuán)、廣東粵財(cái)控股和越秀資本。

其中,越秀地產(chǎn)、越秀資本均為廣州國(guó)企越秀集團(tuán)控股的上市平臺(tái),截至2024年,兩個(gè)平臺(tái)的總資產(chǎn)分別達(dá)到4104億元和2198億元,撐起了這家萬(wàn)億國(guó)企大半的版圖。

2021年-2023年,越秀地產(chǎn)的每股基本權(quán)益做到了1.16、1.19、0.85港元,公司也大手筆分紅,2021年、2022年和2023年末期,越秀地產(chǎn)全年派息達(dá)每股0.654、0.626和0.380港元,可以說(shuō)是帶上了國(guó)企股東一起發(fā)財(cái)。

不過(guò),2024年的這筆投資還沒(méi)有讓越秀資本賺到錢(qián)。2024年財(cái)報(bào)顯示,上述增持部分股份按權(quán)益法核算的投資收益為-2685萬(wàn)元。同期,越秀地產(chǎn)的每股基本盈利同比下降近60%至0.2584港元,其也不計(jì)劃分派2024年末期股息。

雖然一分錢(qián)沒(méi)賺到,廣州資產(chǎn)還是打算花完剩余的2.04億元,繼續(xù)用真金白銀支持自家兄弟。

瘋狂拿地,卻增收不增利

房地產(chǎn)的黃金時(shí)期,碧桂園、恒大曾長(zhǎng)期包辦中國(guó)房企銷(xiāo)售的前二,富力、雅居樂(lè)、合生創(chuàng)展也一度是廣州房企的明星代表。

這幾年,行業(yè)寒冬,越秀卻一路逆勢(shì)擴(kuò)張,活成了廣州房企“最后的希望”。

2019年-2023年,經(jīng)歷了一輪疫情,越秀地產(chǎn)的累計(jì)合同銷(xiāo)售額卻幾乎翻倍,從721.1億元一路增長(zhǎng)到1420.3億元。

2024年,越秀銷(xiāo)售額出現(xiàn)近年來(lái)的首次下滑,同比下降19.4%,銷(xiāo)售規(guī)模一夜回到2021年,不過(guò)還是坐穩(wěn)了銷(xiāo)售排名第8的位置。

今年前6個(gè)月,憑借北京和廣州等重點(diǎn)城市的銷(xiāo)售,越秀累計(jì)合同銷(xiāo)售額約615億元,同比增約11.0%。上半年北京市場(chǎng)的單盤(pán)銷(xiāo)冠和樾望雲(yún)就是由越秀操盤(pán),銷(xiāo)售額87.4億元,成交均價(jià)10.53萬(wàn)元/平方米,去化率91%。項(xiàng)目地塊由越秀地產(chǎn)于去年11月5日,以63.825億元觸頂價(jià)搖號(hào)摘得,后續(xù)引入華潤(rùn)置地聯(lián)合開(kāi)發(fā)。

在土地市場(chǎng),越秀同樣是刷足存在感。2021年-2023年,越秀一共豪擲了超1200億元在全國(guó)各地跑馬圈地。尤其在北京,越秀僅2023年上半年就一舉拿下了8宗地塊,力壓一眾地頭蛇,徹底在京城火出圈。

值得一提的是,當(dāng)年越秀還挖來(lái)旭輝華北區(qū)域總裁董毅,出任北方區(qū)域副總經(jīng)理、北京公司總經(jīng)理,并在土拍現(xiàn)場(chǎng)留下了“名場(chǎng)面”——競(jìng)拍時(shí),其在桌上擺放了“大吉大利”的紅色紙袋,最終成功拿下地塊。此前,上海土拍時(shí),越秀還曾搬出了香蕉和橙子,寓意“成交”。

“市場(chǎng)熱的時(shí)候,我們拿不到地,冷下來(lái)的時(shí)候,在一些重要的節(jié)點(diǎn),我們就拿到地了。”彼時(shí),越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)直言,北京是要重點(diǎn)發(fā)展的城市,一有機(jī)會(huì)就繼續(xù)增持。

不過(guò),截至2024年,北京所在的北方區(qū)域仍是越秀各大區(qū)域中業(yè)績(jī)墊底的那個(gè)。

數(shù)據(jù)顯示,20204年越秀華東地區(qū)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約331.4億元,約占集團(tuán)合同銷(xiāo)售金額的28.9%,其中杭州實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約221.0億元;中西部地區(qū)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約196.0億元,其中成都實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約68.0億元;北方地區(qū)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約129.6億元,其中北京實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約87.3億元。

2025年上半年,越秀在北京市場(chǎng)的銷(xiāo)售額已超過(guò)190億元。而據(jù)此前媒體報(bào)道,越秀地產(chǎn)北方區(qū)域內(nèi)部曾定下2025年實(shí)現(xiàn)300億元銷(xiāo)售額的目標(biāo)。

此外,在北京以及其他高星城市的高溢價(jià)拿地也削弱了越秀的盈利能力。

財(cái)報(bào)顯示,越秀地產(chǎn)2024年實(shí)現(xiàn)毛利率為10.5%,較2023年下降4.8個(gè)百分點(diǎn);核心凈利潤(rùn)15.9億元,同比下降54.4%;歸母凈利潤(rùn)10.4億元,同比-67.3%。

另外,為了補(bǔ)齊彈藥,越秀仍在不斷融資。

2024年,越秀地產(chǎn)完成新的融資約416.9億元,其中境內(nèi)融資約305.0億元,境外融資約111.9億元。截至2024年末,越秀地產(chǎn)的有息負(fù)債為1038.9億元。剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.1%,凈借貸比率為51.7%。

6月,摩根士丹利發(fā)表研報(bào)指,將越秀地產(chǎn)2026至2027年核心盈利預(yù)測(cè)分別下調(diào)2.9%及10.2%,毛利率預(yù)測(cè)下調(diào)0.6及1.2個(gè)百分點(diǎn)至12.7%及15.6%,相應(yīng)將每股資產(chǎn)凈產(chǎn)預(yù)測(cè)下調(diào)至8.93元。

“全村的希望”

事實(shí)上,越秀地產(chǎn)承載的是整個(gè)越秀集團(tuán)的希望。

2020年12月,越秀集團(tuán)時(shí)任董事長(zhǎng)張招興首次透露“十四五”戰(zhàn)略目標(biāo):高質(zhì)量邁向世界500強(qiáng)。

同時(shí),他提出“12345”戰(zhàn)略目標(biāo),即資產(chǎn)規(guī)模超過(guò)1萬(wàn)億元,營(yíng)業(yè)收入超2000億元,利潤(rùn)總額300億元,四大主業(yè),利稅總額超500億元。

越秀集團(tuán)于1985年在香港成立。控有越秀資本(000987.SZ)、 越秀地產(chǎn)(00123.HK)、 越秀交通基建(01052.HK)、 越秀房地產(chǎn)投資信托基金(00405.HK)、 越秀服務(wù)(6626.HK)、 華夏越秀高速REIT(180202.SZ)等六家上市公司。 2024年位列“中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)”第208位和“中國(guó)100大跨國(guó)公司”第11位。

作為核心資產(chǎn),以房地產(chǎn)為主業(yè)的越秀地產(chǎn)當(dāng)仁不讓地扛起“十四五”戰(zhàn)略目標(biāo)的大旗,路徑也很清晰——買(mǎi)更多的地,快速銷(xiāo)售規(guī)模,帶動(dòng)營(yíng)收和利潤(rùn)提升。

憑借不斷拿地、賣(mài)樓,2021年-2024年,越秀地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入從574億元逆勢(shì)增至864億元;截至2024年年底,越秀地產(chǎn)資產(chǎn)總額和營(yíng)收,分別占越秀集團(tuán)(總資產(chǎn)11385億元,總營(yíng)收1356億元)的36%和64%。

左手地產(chǎn),右手金融。除了挑大梁的越秀地產(chǎn),越秀資本也是撐起萬(wàn)億越秀集團(tuán)的左膀右臂之一。

越秀資本前身為成立于1959年10月的廣州友誼商店,1992年,公司完成股改。2000年7月18日,公司股票在深交所上市交易。2016年8月,公司證券簡(jiǎn)稱(chēng)由“廣州友誼”變更為“越秀金控”,2022年11月,又更名為越秀資本。

作為廣州市國(guó)資委下屬多元金融上市平臺(tái),越秀資本主要進(jìn)行融資租賃、不良資產(chǎn)管理、投資管理+戰(zhàn)略投資中信證券”等業(yè)務(wù)。

不過(guò),地產(chǎn)行業(yè)下行調(diào)整,金融行業(yè)的日子也不好過(guò)。越秀集團(tuán)世界500強(qiáng)的目標(biāo)仿佛漸行漸遠(yuǎn)。

根據(jù)形勢(shì)變化,2024年初,越秀集團(tuán)就對(duì)“十四五”戰(zhàn)略進(jìn)行了動(dòng)態(tài)調(diào)整,“十四五”末要實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1500億元、利潤(rùn)總額150億元的“雙15”目標(biāo),資產(chǎn)規(guī)模要超過(guò)12000億元。對(duì)比“12345”戰(zhàn)略,營(yíng)收減少了500億元,利潤(rùn)則減半。

2024年,越秀集團(tuán)的步伐開(kāi)始放緩,全年利潤(rùn)同比腰斬至66億元。

其中,越秀地產(chǎn)的核心凈利潤(rùn)已連續(xù)兩年下滑,到2024年僅有約16億元,較2022年42億元大幅下降。越秀資本2024年實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)22.94億元,同比下降4.56%。扣非凈利潤(rùn)14.6億元,同比減少33.44%;其中,以“不良+房地產(chǎn)”業(yè)務(wù)為主的廣州資產(chǎn),2024年?duì)I業(yè)收入9.12億元,同比下降52.38%,主要原因?yàn)椴涣假Y產(chǎn)處置周期拉長(zhǎng);凈利潤(rùn)為-3.5億元,同比減少327.67%。

2024年,越秀地產(chǎn)全年權(quán)益投資總額294.6億元,較過(guò)去幾年超300億的規(guī)模有所縮減;今年上半年,越秀地產(chǎn)的拿地金額約105億元,投資節(jié)奏進(jìn)一步放緩。

今年6月,張招興正式卸任越秀集團(tuán)董事長(zhǎng)、董事職務(wù)。或許也意味著,那個(gè)狂奔的時(shí)候已正式落幕。

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