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農村房屋買賣暗藏諸多法律風險，當買賣合同被判定無效，買賣雙方的權益該如何界定？下面這起案例，帶你直擊農村房屋交易糾紛的核心問題。

一、案情梳理

（一）原告本訴請求與緣由

原告趙立向法院提出訴訟請求：

判令被告孫強騰退位于北京市房山區 XX 鎮 XX 村 D號院的房屋；

要求被告返還涉案宅院土地的林權證；

案件受理費由被告承擔。

趙立稱，他與孫強原是房屋買賣關系，經民事判決書確認，雙方簽訂的房屋買賣合同無效。根據《民法典》規定，孫強應返還房屋，但孫強至今拒絕返還，因此向法院提起訴訟。

（二）被告反訴請求與抗辯

被告孫強辯稱，同意合同無效，也愿意返還房屋及林權證，但要求趙立賠償經濟損失，支付折價款。同時提出反訴請求：

判令趙立賠償案涉宅院區位價值、房屋重置成新（含裝潢）及宅院附屬物、地上物價值共 960,242 元（其中區位價值 400,500 元，按 267 平方米 ×1500 元 / 平方米計算，其他依據評估報告為 559,742 元）；

要求趙立承擔評估鑒定費 8000 元；

訴訟費由趙立承擔。

孫強表示，2006 年 7 月 30 日，他與趙立簽訂《關于宅院房產買賣合同》，支付 50,000 元購得房屋。此后，他在院內新建房屋、進行地面硬化、水電改造等。現趙立起訴要求返還房屋，會給他造成重大損失，所以提起反訴。

（三）原告對反訴的回應

趙立針對孫強的反訴辯稱，不同意其全部訴訟請求。他指出，孫強無權購買本村房屋，新建房屋無合法手續，屬于違章建筑，不應獲得補償。孫強主張的宅基地區位補償價缺乏評估依據，且房屋不在拆遷范圍內，不應計算該費用。趙立認為應按原價 50,000 元雙向返還，拒絕支付其他損失賠償。

（四）法院查明的關鍵事實

交易背景：趙立是北京市房山區 XX 鎮 XX 村村民，孫強非本村村民。2006 年 7 月 30 日，雙方簽訂房屋買賣合同，孫強支付 50,000 元購房款，合同有趙立和王炳桂兩人簽字 。

合同效力認定：2022 年趙立起訴確認合同無效，一審法院判決合同無效，二審法院維持原判 。

評估情況：孫強申請對房屋及附屬物價值評估，經法院搖號確定北京中資房地產土地評估有限公司進行鑒定，評估總價 559,742 元，孫強墊付評估費 8000 元 。

權屬相關：王炳桂已去世且無第一順序繼承人，相關權利人同意由趙立承擔房屋買賣糾紛的權利義務；孫強持有涉案宅院林權證 。

房屋現狀：孫強稱北房為其翻建，趙立認可部分房屋為新建；孫強主張宅基地面積 267 平方米，并以此計算區位補償價 。

過錯爭議：趙立稱因政策原因起訴合同無效無過錯，孫強認為趙立破壞協議應擔責 。

二、案件分析

（一）爭議焦點

合同無效后，房屋及林權證是否應返還？

孫強主張的經濟損失賠償能否得到支持？賠償金額如何確定？

雙方過錯責任如何劃分？

（二）法律分析

合同無效后的返還義務：根據《民法典》規定，合同無效后，因合同取得的財產應返還。趙立有權要求孫強返還房屋及林權證，孫強也有義務返還 。

損失賠償依據：

房屋及附屬物補償：孫強新建房屋及附屬物已與房屋形成附和，樹木等符合常理的添附物應一并返還，趙立需作價補償；但攝像頭等可移動且涉及隱私的物品，無需返還補償 。

區位補償價：雖房屋未列入拆遷范圍，但區位補償價是衡量房屋價值的重要因素。為避免訟累，法院結合當地拆遷標準、房屋位置等因素，酌情支持孫強的區位補償價主張 。

過錯責任劃分：趙立作為出賣人，違法轉讓房屋且率先主張合同無效，違背誠信原則，負主要責任；孫強非本村村民，無權購買房屋，負次要責任 。

三、裁判結果

法院判決：

趙立于判決生效后 30 日內給付孫強 839,042 元；

孫強于判決生效后 30 日內將房山區 XX 鎮 XX 村 D號宅院、房屋及林權證返還給趙立；

駁回孫強的其他反訴請求。

同時，法院判定評估費 8000 元，由趙立承擔 5600 元，孫強承擔 2400 元。

四、案件啟示

（一）購房者風險警示

身份限制不可忽視：非本村集體經濟組織成員購買農村房屋，合同必然無效，即便投入大量資金改造，也難以獲得合法權益 。

謹慎投資改造：在未明確產權合法性前，切勿盲目對房屋進行大規模改造，避免造成經濟損失 。

留存交易證據：交易過程中的合同、付款憑證、溝通記錄等要妥善保存，以便在糾紛發生時維護自身權益 。

（二）出售方注意事項

嚴守法律紅線：不得向非本村村民出售農村房屋及宅基地，否則需承擔主要過錯責任 。

誠信履行義務：簽訂合同后不應隨意反悔，否則可能面臨高額賠償 。

（三）法律建議

涉及農村房屋買賣，務必提前咨詢專業律師，了解交易合法性；若已產生糾紛，應積極收集證據，通過法律途徑合理解決，避免矛盾升級。

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（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）