一個(gè)重要的信號(hào)來(lái)了:頂級(jí)富豪正前往上海置業(yè)!
上海這座城市有多“癲”?全國(guó)豪宅有一半都是上海賣掉的。
魔都占據(jù)了全國(guó)高端市場(chǎng)“半壁江山”,無(wú)論是新房還是二手房。3000萬(wàn)以上高端住宅的成交大多來(lái)自上海,一二手占比分別達(dá)59.4%和46.2%,一手的比例高達(dá)六成!
越貴越買,越賣越離譜!
這背后的一個(gè)重要邏輯是,上海是國(guó)內(nèi)少有的高端住宅市場(chǎng)還勉強(qiáng)能穩(wěn)住的城市,不是之一。
今年的胡潤(rùn)富豪榜顯示,世界十億美金企業(yè)家數(shù)量前三國(guó)家分別為美國(guó)(870位)、中國(guó)(823位),印度(284位)。2025年上海擁有92位十億美金企業(yè)家,問(wèn)鼎亞洲“十億美金企業(yè)家之都”的寶座,超過(guò)北京(91位)、孟買(90位)。
越來(lái)越多的頂級(jí)富豪開(kāi)始回歸上海。2025年,上海首次超越印度孟買,成為亞洲富豪之都,全球第三,這都得益于上海新興產(chǎn)業(yè)的布局。
根據(jù)上海2025重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)布局圖顯示,上海已全面形成電子信息、汽車、高端裝備、軟件和信息服務(wù)四大萬(wàn)億級(jí)產(chǎn)業(yè)集群,引領(lǐng)長(zhǎng)三角世界級(jí)產(chǎn)業(yè)集群建設(shè)。
上海在包郵區(qū)的虹吸作用也非常明顯。
這兩年上海的入戶門檻、買房門檻微微放松后,周邊的富豪都悄悄地前往魔都置業(yè)。
5月27日,上海一套法拍房被拍出2.7億“天價(jià)”,單價(jià)超過(guò)50萬(wàn)元/平方米。這是一座擁有百年歷史的地地道道的“老洋房”,由著名匈牙利建筑設(shè)計(jì)師鄔達(dá)克1923年設(shè)計(jì),竣工于1925年。所屬區(qū)域曾是多國(guó)領(lǐng)事館及僑民聚居地。
這套法拍房是位于上海市長(zhǎng)寧區(qū)新華路329弄30號(hào)1幢、2幢的花園洋房,合計(jì)建筑面積535.04平方米。
最后發(fā)現(xiàn),這是一位南通的80后富豪出手購(gòu)買的。此前他只在上海有過(guò)短暫的工作經(jīng)歷。
南通的富豪已經(jīng)多次在上海出手。外地到上海購(gòu)房的主力富豪中,他們是占比較高的一群人。去年3000萬(wàn)以上豪宅的認(rèn)購(gòu)中,江蘇南通的購(gòu)房者在上海新房的認(rèn)購(gòu)人群中,組數(shù)是最多的,領(lǐng)先于浙江的溫州、寧波,以及江蘇的蘇州、無(wú)錫。
今年上海的豪宅成交繼續(xù)井噴還有一個(gè)原因,2024年,上海落戶人數(shù)已突破8萬(wàn)人,創(chuàng)下新高,看一下這張圖就知道了。
事實(shí)上,3000萬(wàn)級(jí)別的豪宅,外地購(gòu)房比例就會(huì)非常明顯,幾乎達(dá)到了一半。5000萬(wàn)以上的豪宅,外地比例會(huì)越來(lái)越高,過(guò)億豪宅外地比例會(huì)更高。
這也很好理解,很多工作、生活在上海的富豪,都是出生在上海以外的包郵區(qū)。你看,有幾個(gè)是土生土長(zhǎng)的“310”?
八萬(wàn)人落戶上海的結(jié)果就是,上海的樓市在普漲。從一二住宅成交總量來(lái)看,總價(jià)千萬(wàn)元以上高端住宅成交同比增17.31%。
一手房的上漲幅度差不多。機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)30個(gè)城市上半年新房成交規(guī)模累計(jì)與去年同期基本持平,總價(jià)千萬(wàn)以上高端住宅成交同比增長(zhǎng)18.76%。
從單價(jià)來(lái)看,上半年30城單價(jià)10萬(wàn)元以上高端住宅成交了9146套,同比增長(zhǎng)34%,但單價(jià)15萬(wàn)元以上的頂豪成交規(guī)模不如去年同期,同比降幅在三成以上。
總價(jià)3000萬(wàn)元以上高端住宅成交同比減少15%左右,上半年重點(diǎn)30城總價(jià)3000萬(wàn)以上高端住宅成交了1846套,而去年同期已突破兩千套。
小帥仔細(xì)看了下,有一部分原因是推貨量導(dǎo)致的。畢竟,5000萬(wàn)以上的豪宅,正在瘋漲!
數(shù)據(jù)顯示,上半年30個(gè)重點(diǎn)城市5000萬(wàn)以上一二手高端住宅分別成交591套和173套,同比分別增長(zhǎng)48.5%和43%。
5000萬(wàn)以上的豪宅?有一張表可以看下:
今年上半年成交金額TOP5的項(xiàng)目中,有4個(gè)在上海。其中有1個(gè)百億神盤(pán),是上海壹號(hào)院,項(xiàng)目坐落于黃浦老西門豫園板塊,今年三批次和四批次開(kāi)盤(pán)均實(shí)現(xiàn)“日光”。
不僅如此,過(guò)億豪宅也不缺人買。
上半年,重點(diǎn)30個(gè)城市總價(jià)1億元以上的豪宅共成交了32套,比去年同期多了2套。其中,總價(jià)過(guò)億的一手豪宅成交了19套,同比上漲11.76%。
我們?cè)偻茰y(cè)一下這些頂尖富豪喜歡的資產(chǎn)是哪些價(jià)位的:
據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù),2025年上半年上海總價(jià)3000萬(wàn)以上新房成交1096套,占30城總量的59.4%;二手的成交336套,占比46.2%。
若從總價(jià)5000萬(wàn)元以上的比例看,上海的占比還要高,其中一手成交482套,占30城總量接近八成。
5000萬(wàn)以上的成交八成都集中在上海!
可以呼應(yīng)一下的是,單價(jià)20萬(wàn)元/平米的頂豪成交集中在上海,共成交了122套,同比增加17.31%。此外,廣州的表現(xiàn)也很亮眼,單價(jià)20萬(wàn)元/平方米頂豪成交了10套,同比倍增。
其他的一線城市就有點(diǎn)表現(xiàn)平平了。
有一個(gè)微妙的結(jié)論是,北京、深圳、寧波、蘇州單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上高端住宅成交套數(shù)均好于去年同期。
但是,北京單價(jià)15-20萬(wàn)元/平方米以上頂豪成交出現(xiàn)了下降,此價(jià)格段成交同比降幅在四成以上。
所以,是買豪宅要到上海,還是上海本身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展符合了富人的預(yù)期?
從去化來(lái)看,上海上半年單價(jià)超15萬(wàn)元/平米的頂豪項(xiàng)目,開(kāi)盤(pán)首日的去化率基本都在8成以上,甚至出現(xiàn)了一些家喻戶曉的明星在豪宅市場(chǎng)買不到房的“盛況”。
在富豪們的這種買房熱情之下,估計(jì)接下來(lái)開(kāi)發(fā)商對(duì)手里豪宅項(xiàng)目的推盤(pán)積極性還是會(huì)有增無(wú)減。
接下來(lái),很多人會(huì)問(wèn)的一個(gè)問(wèn)題就是,上海的富豪還夠用嗎?
從胡潤(rùn)的榜單來(lái)看,上海的富豪人數(shù)是減少了的,但是,在現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下,這個(gè)基數(shù)還是非常高的。
總資產(chǎn)一個(gè)億以上的家庭有1.68萬(wàn)戶,從上海現(xiàn)有的豪宅推盤(pán)量來(lái)看,還是夠用的。
最后回答一個(gè)問(wèn)題,很多人問(wèn)小帥,這一輪豪宅上漲的信號(hào)是什么時(shí)候開(kāi)始的?
去年3月。
中海順昌玖里開(kāi)盤(pán)的時(shí)候,高層總價(jià)約3890w的房子,那一天刷新了中國(guó)樓市開(kāi)盤(pán)紀(jì)錄,700多名有錢人齊聚售樓處,上演了一場(chǎng)激烈的搶房大戲。
這個(gè)項(xiàng)目賣出了512套房源中的505套,總銷售額達(dá)196.53億元,從此拉開(kāi)了上海豪宅熱銷的大幕。去年一年,上海總價(jià)3000萬(wàn)以上的新房賣了2530套,占全國(guó)的61.6%。
對(duì)頂級(jí)富豪們來(lái)說(shuō),這就是一個(gè)信號(hào)。他們聞著味道,就來(lái)了。
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