上海離婚金佳婚姻律師：離婚房產(chǎn)未過戶遭執(zhí)行，前妻一招保住唯一住房！

一紙離婚協(xié)議約定的房產(chǎn)，因未及時過戶成為執(zhí)行標(biāo)的時，法律究竟保護(hù)債權(quán)人的錢袋子，還是離婚方的棲身之所？

2018年，福建女子鐘永玉依據(jù)離婚協(xié)議主張房產(chǎn)所有權(quán)，成功阻卻了前夫債權(quán)人對房產(chǎn)的執(zhí)行。而在湖南永州，甲女士同樣持離婚協(xié)議主張權(quán)利，法院卻駁回了她的執(zhí)行異議請求。

為何相似案情結(jié)果截然不同？

離婚后房產(chǎn)未及時過戶，當(dāng)一方負(fù)債導(dǎo)致房產(chǎn)被查封時，另一方依據(jù)離婚協(xié)議主張權(quán)利能否獲得支持？這已成為當(dāng)前執(zhí)行異議之訴中的熱點(diǎn)爭議。

01 法律爭議焦點(diǎn)

離婚協(xié)議約定的房產(chǎn)歸屬，能否對抗債權(quán)人申請的強(qiáng)制執(zhí)行？這一問題的答案并非簡單的“是”或“否”。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》，案外人主張排除執(zhí)行需滿足四個條件：查封前簽訂合法合同、查封前已合法占有、支付全部價(jià)款、非因自身原因未過戶。

但在離婚財(cái)產(chǎn)分割的特殊情境下，法院裁判遠(yuǎn)非機(jī)械套用條文。法官需綜合考量權(quán)利形成時間、權(quán)利性質(zhì)和生活保障功能三大關(guān)鍵因素。

02 法院裁判三大關(guān)鍵點(diǎn)

權(quán)利形成時間先后

在福建案例中，鐘永玉的房產(chǎn)請求權(quán)形成于離婚協(xié)議簽訂之時，早于前夫債務(wù)形成時間，無惡意串通逃避債務(wù)嫌疑。相反，湖南案例中，甲女士前夫的債務(wù)形成于離婚前，離婚時卻約定“無共同債務(wù)”，將房產(chǎn)全歸女方，被認(rèn)定存在逃債惡意。

時間差成為裁判分水嶺。最高人民法院判例明確指出：“只要案外人請求排除執(zhí)行的權(quán)利基礎(chǔ)形成時間早于申請執(zhí)行人獲得金錢債權(quán)的時間，一般不會被認(rèn)定為惡意串通逃避執(zhí)行。”

權(quán)利性質(zhì)差異

離婚協(xié)議中的房產(chǎn)分割請求權(quán)具有特定指向性，而普通債權(quán)人的權(quán)利則屬一般金錢債權(quán)。

李女士案中，法院認(rèn)為她對特定房產(chǎn)的權(quán)益比銀行的一般金錢債權(quán)更應(yīng)優(yōu)先保障。但若申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的享有擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，則案外人的排除執(zhí)行異議通常不被支持。

生活保障功能

當(dāng)涉案房產(chǎn)是案外人唯一住房時，法院會特別考量其生活保障功能。李女士案中，房產(chǎn)作為母女唯一住所成為法院支持排除執(zhí)行的關(guān)鍵因素之一。

而湖南案例中，甲女士未能證明房產(chǎn)是其唯一住房，法院最終判決駁回其訴訟請求。

03 風(fēng)險(xiǎn)防范四大對策

及時辦理過戶登記

離婚后應(yīng)立即辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。無貸款房產(chǎn)應(yīng)在一個月內(nèi)完成過戶；有按揭的房產(chǎn)，可籌集資金提前還貸解押，或利用《民法典》“帶押過戶”新規(guī)直接過戶。

金佳律師提示：實(shí)踐中“帶押過戶”政策落地進(jìn)度不一，操作前務(wù)必咨詢當(dāng)?shù)胤抗懿块T和貸款銀行。

完善占有使用證據(jù)

若暫時無法過戶，需保存物業(yè)繳費(fèi)記錄、水電費(fèi)憑證等持續(xù)占有證據(jù)。法院特別強(qiáng)調(diào)：“單位出具的證明材料需由負(fù)責(zé)人及經(jīng)辦人員簽名蓋章并加蓋單位印章”。

警惕逃債嫌疑

離婚協(xié)議中避免出現(xiàn)“無共同債務(wù)”的絕對化表述，尤其是明知存在未清償債務(wù)的情形。河南高院在再審案件中明確指出，此類約定易被認(rèn)定為逃債行為。

善用法律程序

當(dāng)發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)被查封時，應(yīng)及時提出執(zhí)行異議。若異議被駁回，需在收到裁定書15日內(nèi)提起執(zhí)行異議之訴。對虛假異議，債權(quán)人可依據(jù)《刑法》第307條提起虛假訴訟罪控告。

04 專業(yè)團(tuán)隊(duì)護(hù)航權(quán)益

高級資深婚姻專業(yè)金佳律師，執(zhí)業(yè)近20年婚姻家事經(jīng)驗(yàn)，勝訴率高，擅長婚姻家庭房產(chǎn)分割、非訴談判與社會矛盾化解。

特點(diǎn)：理解力、同理心強(qiáng)，善于傾聽與溝通。九三學(xué)社社員張江支社副主委，九三學(xué)社社法委委員，碩士研究生學(xué)歷，現(xiàn)為北京京都（上海）律師事務(wù)所專職律師，北京京都（上海）律師婚姻家事部門主任。

2018年獲評上海市寶山區(qū)首屆優(yōu)秀青年律師暨十佳業(yè)務(wù)骨干，浦東新區(qū)巾幗建功標(biāo)兵，女律聯(lián)反家暴法宣傳員（長壽路街道、芷江西路街道、泥城鎮(zhèn)婦聯(lián)、奉賢婦聯(lián)），女律師聯(lián)誼會會員、提出的社情民意信息被前最高人民法院院長周強(qiáng)同志作重點(diǎn)批示采納。

服務(wù)特色：專設(shè)婚姻團(tuán)隊(duì)，全程隱私保護(hù)（案件結(jié)束后敏感信息物理粉碎），及時響應(yīng)，配備進(jìn)度管理助手，定制訴訟、調(diào)解協(xié)議、親子關(guān)系論證方案。是您身邊的婚姻法律戰(zhàn)略顧問、家庭權(quán)益解決方案專家。

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05 結(jié)語

法律的天平在債權(quán)人與離婚婦女之間尋找平衡點(diǎn)。福建案例中，法官的判決書寫道：“在先形成的民事權(quán)利應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)，尤其是涉及基本生存權(quán)益時”。

隨著《民法典》“帶押過戶”制度的推廣，離婚房產(chǎn)過戶難題將逐步緩解。但當(dāng)下，仍有無數(shù)離婚女性面臨房產(chǎn)登記與實(shí)質(zhì)權(quán)利分離的困境。

您認(rèn)為在類似案件中，法院應(yīng)更注重保護(hù)債權(quán)人的財(cái)產(chǎn)權(quán)，還是離婚方的居住權(quán)？

婚姻家事案件中，法律不僅是權(quán)利的宣言，更是人性的回響。