北京
網友提問
劉某經中介介紹，與張某簽訂了《房屋買賣合同》，約定房屋總價為200萬元，劉某在合同簽訂時支付定金5萬元，首付款100萬元自房屋交付時一次性支付。后因房屋被法院查封無法交付，張某表示會盡快申請房屋解封，兩年后劉某欲解除合同，請問房屋溢價的部分可以要求張某承擔嗎？
也迪律師解答
依法成立的合同對締約各方均產生法律效力，合同當事人均負有全面履行義務，違反約定者須承擔相應法律后果。本案中劉某與張某達成合意簽署房產買賣協議后，已依約支付購房定金，表明合同關系正式成立且進入履行階段。若張某在締約協商期間已掌握涉案房產即將被司法查封的信息，此時仍堅持交易被限制財產，其行為構成根本違約，應當承擔主要違約責任。當標的房產實際被查封后，張某多次承諾解決權利瑕疵問題并保證按期交付，該系列保證行為直接促使買受人作出暫緩解除合同的選擇。對于因合同未及時解除產生的擴大損失——即房價上漲形成的差額損失，張某應承擔主要賠償責任。中介在合同簽訂前，對于交易房屋存在限制交易情形未告知劉某，以致促成了合同的簽訂，但發生了履行不能的后果，存在過錯，也應對房屋溢價部分承擔一定的民事賠償責任。
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