北京
網(wǎng)友提問
劉某經(jīng)中介介紹，與張某簽訂了《房屋買賣合同》，約定房屋總價為200萬元，劉某在合同簽訂時支付定金5萬元，首付款100萬元自房屋交付時一次性支付。后因房屋被法院查封無法交付，張某表示會盡快申請房屋解封，兩年后劉某欲解除合同，請問房屋溢價的部分可以要求張某承擔(dān)嗎？
也迪律師解答
依法成立的合同對締約各方均產(chǎn)生法律效力，合同當(dāng)事人均負(fù)有全面履行義務(wù)，違反約定者須承擔(dān)相應(yīng)法律后果。本案中劉某與張某達成合意簽署房產(chǎn)買賣協(xié)議后，已依約支付購房定金，表明合同關(guān)系正式成立且進入履行階段。若張某在締約協(xié)商期間已掌握涉案房產(chǎn)即將被司法查封的信息，此時仍堅持交易被限制財產(chǎn)，其行為構(gòu)成根本違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要違約責(zé)任。當(dāng)標(biāo)的房產(chǎn)實際被查封后，張某多次承諾解決權(quán)利瑕疵問題并保證按期交付，該系列保證行為直接促使買受人作出暫緩解除合同的選擇。對于因合同未及時解除產(chǎn)生的擴大損失——即房價上漲形成的差額損失，張某應(yīng)承擔(dān)主要賠償責(zé)任。中介在合同簽訂前，對于交易房屋存在限制交易情形未告知劉某，以致促成了合同的簽訂，但發(fā)生了履行不能的后果，存在過錯，也應(yīng)對房屋溢價部分承擔(dān)一定的民事賠償責(zé)任。
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