網(wǎng)友提問
劉某經(jīng)中介介紹,與張某簽訂了《房屋買賣合同》,約定房屋總價為200萬元,劉某在合同簽訂時支付定金5萬元,首付款100萬元自房屋交付時一次性支付。后因房屋被法院查封無法交付,張某表示會盡快申請房屋解封,兩年后劉某欲解除合同,請問房屋溢價的部分可以要求張某承擔嗎?
也迪律師解答
依法成立的合同對締約各方均產(chǎn)生法律效力,合同當事人均負有全面履行義務,違反約定者須承擔相應法律后果。本案中劉某與張某達成合意簽署房產(chǎn)買賣協(xié)議后,已依約支付購房定金,表明合同關系正式成立且進入履行階段。若張某在締約協(xié)商期間已掌握涉案房產(chǎn)即將被司法查封的信息,此時仍堅持交易被限制財產(chǎn),其行為構(gòu)成根本違約,應當承擔主要違約責任。當標的房產(chǎn)實際被查封后,張某多次承諾解決權(quán)利瑕疵問題并保證按期交付,該系列保證行為直接促使買受人作出暫緩解除合同的選擇。對于因合同未及時解除產(chǎn)生的擴大損失——即房價上漲形成的差額損失,張某應承擔主要賠償責任。中介在合同簽訂前,對于交易房屋存在限制交易情形未告知劉某,以致促成了合同的簽訂,但發(fā)生了履行不能的后果,存在過錯,也應對房屋溢價部分承擔一定的民事賠償責任。
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