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房屋買賣中，買方逾期未支付購房款，賣方要求解除合同并賠償違約金，這樣的訴求能得到支持嗎？

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告周明向法院提出訴訟請求：

依法判令解除原告與乙傳媒公司于 2023 年 10 月 11 日簽訂的房屋買賣合同、相關變更協議；

乙傳媒公司配合原告解除北京市通州區一號房屋的網簽；

依法判令二被告共同給付購房違約金 30 萬元；

本案訴訟費用由二被告共同承擔。

周明稱，2023 年 10 月 7 日，其與鄭琳簽訂房屋買賣合同，當日因購房資質問題，將買受方由 “鄭琳” 變更為乙傳媒公司并簽訂 “變更買受方協議書”。乙傳媒公司是一人有限責任公司，鄭陽系法人及唯一股東，鄭陽與鄭琳系兄妹關系，實際購房需求人是二被告。2023 年 11 月 10 日，因乙傳媒公司不能按合同要求在約定日期支付購房款，原告與二被告重新簽訂房屋買賣合同變更協議。但乙傳媒公司未按合同約定（2024 年 2 月 8 日之前）支付購房款，構成違約，故訴至法院。

（二）被告的抗辯主張

乙傳媒公司、鄭陽共同辯稱：

乙傳媒公司已支付定金 5 萬元，可作違約金，且已超過原告損失。

違約金約定過高，請求法院酌減。

因經營困難，不能在 2 月 8 日前付清房款，此前一直在與原告溝通延期至 2024 年 8 月底，原告多次口頭表示同意，被告無主觀惡意和過錯。

原告未造成任何損失，涉案房產屬稀缺戶型，有購房人報價 166 萬元，且房屋由原告居住使用未空置。

鄭陽不是本案適格主體，乙傳媒公司是企業法人，應以公司財產承擔責任，鄭陽與公司財產相互獨立，應駁回對鄭陽的起訴。

（三）第三人的意見

中介公司述稱，是否解除由法院判定，其余與己方無關。

（四）法院查明的關鍵事實

2023 年 10 月 7 日，周明與鄭琳簽訂房屋買賣合同，約定鄭琳購買周明所有的一號房屋。當日，鄭琳支付購房定金 5 萬元，周明出具收據確認。

2023 年 11 月 8 日，周明與乙傳媒公司簽訂《變更協議書》，約定買受方變更為乙傳媒公司，總價款 150 萬元，乙傳媒公司于不動產權轉移登記辦理完畢前 2 個工作日支付購房款，2024 年 2 月 8 日前共同辦理轉移登記手續，逾期未支付剩余房款，按總房款 20% 支付違約金，雙方重新簽訂《北京市存量房屋買賣合同》。

2023 年 11 月 10 日，案涉房屋完成網簽。

2024 年 2 月 3 日，乙傳媒公司申請延期支付房款至 2024 年 8 月，周明答復 “不同意再次延期，要履行合同”。

乙傳媒公司系一人有限責任公司，鄭陽系唯一股東。

二、案件分析

（一）爭議焦點

房屋買賣合同及相關變更協議是否應解除？

乙傳媒公司應支付多少違約金？

鄭陽是否應承擔連帶責任？

（二）法律分析

當事人一方遲延履行債務致使不能實現合同目的，另一方可以解除合同。本案中，周明簽訂合同目的是出售房屋并取得價款，但截至法庭辯論終結，乙傳媒公司未按約定支付購房款，周明合同目的無法實現，故合同及相關協議應解除，解除日期為起訴狀副本送達乙傳媒公司之日（2024 年 4 月 12 日）。

合同解除后，違約方應承擔違約責任。雙方約定逾期付款按總房款 20% 支付違約金，乙傳媒公司認為過高，法院考慮原告實際損失、違約情形及原告防止損失擴大的義務，酌情調整違約金為 20 萬元，扣除已支付的定金 5 萬元，乙傳媒公司應給付 15 萬元。

一人有限責任公司的股東不能證明公司財產獨立于自己財產的，應對公司債務承擔連帶責任。鄭陽未能證明其個人財產與乙傳媒公司財產獨立，故應承擔連帶責任。

三、裁判結果

法院判決：

周明與乙傳媒公司于 2023 年 11 月 8 日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及相關《變更協議書》于 2024 年 4 月 12 日解除；

乙傳媒公司于本判決生效之日起十五日內協助周明辦理北京市通州區一號房屋的網簽解除手續；

乙傳媒公司給付周明違約金 15 萬元，于本判決生效之日起七日內執行清，鄭陽對上述債務承擔連帶責任；

駁回周明的其他訴訟請求。

四、案件啟示

（一）合同履行應遵守約定

買賣雙方簽訂合同后，應嚴格按照約定履行義務，買方逾期付款等違約行為可能導致合同解除，并需承擔違約責任。

（二）違約金約定要合理

合同中約定的違約金不宜過高，若約定過高，法院可能根據實際情況予以調整。當事人應根據可能的損失合理約定違約金比例。

（三）口頭約定難舉證

雖然被告主張原告口頭同意延期付款，但缺乏充分證據證明，難以得到法院支持。重要約定應采用書面形式，避免口頭約定引發糾紛。

（四）一人公司股東需注意財產獨立

一人有限責任公司的股東應注意區分公司財產與個人財產，保留相關證據證明財產獨立，否則可能對公司債務承擔連帶責任。

在房屋買賣過程中，雙方應增強法律意識，規范合同簽訂與履行，留存相關證據，發生糾紛時依法維護自身權益。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）