文/粵進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

被稱為南山前海最卷新盤的觀山海家園，迎來(lái)新一批戶型的加推。

上周末，遠(yuǎn)洋觀山海家園開(kāi)放了138㎡樣板房。

主要在項(xiàng)目的3棟、4棟，據(jù)悉，將在7月中下旬入市。先推4棟64套房。

138㎡戶型，是這個(gè)項(xiàng)目最后推出的產(chǎn)品了。

也是樓王單位，壓軸的存在。

觀山海家園位于深圳南山區(qū)興海大道東側(cè)、沿山路南側(cè)，大南山腳下。

距離5號(hào)線荔灣站僅幾百米。

為荔源實(shí)業(yè)股份有限公司返還用地，原是荔山工業(yè)園，由遠(yuǎn)洋集團(tuán)收購(gòu)而來(lái)的舊改項(xiàng)目。

項(xiàng)目總占地面積4.24萬(wàn)㎡，總建面16.3萬(wàn)㎡。

整個(gè)小區(qū)規(guī)劃12棟17-25層的住宅，共870戶。

包括1棟一二三單元、2棟一二三單元以及3棟一二單元、4棟一二單元、5棟、6棟。

產(chǎn)品建面涵蓋95-138㎡，兩梯兩戶、兩梯四戶、兩梯五戶。

此前，項(xiàng)目已經(jīng)歷三次推盤：

去年12月，首推1棟一、二、三單元，258套房源。

今年3月取證加推2棟一、二、三單元，295套房源。

今年4月取證推出5棟、6棟，192套房源。

不過(guò)三次推出的都是95-115㎡的產(chǎn)品。

而即將加推的3、4棟，是138㎡的戶型。

這是項(xiàng)目首次開(kāi)放改善型的低密大平層產(chǎn)品，當(dāng)然也是小區(qū)唯二的兩棟。

無(wú)疑，各項(xiàng)指標(biāo)也優(yōu)于其他樓棟戶型。

138㎡戶型是2梯2戶板樓，僅有17層，帶獨(dú)立電梯廳。

僅這一點(diǎn)，就是小區(qū)樓其他棟不可比擬的。

當(dāng)然了，價(jià)格也會(huì)貴一些。

據(jù)悉，預(yù)計(jì)備案價(jià)10萬(wàn)/㎡，總價(jià)在1300萬(wàn)左右。

其實(shí)，觀山海家園一直在悄悄漲價(jià)。

去年項(xiàng)目首開(kāi)，按揭9折，折后單價(jià)約7.7萬(wàn)左右；

今年3月加推，綜合約92折，折后單價(jià)約7.9萬(wàn)；

4月加推，綜合約94折，折后單價(jià)約8.1萬(wàn)。

可以看到，項(xiàng)目每一次加推，價(jià)格都上漲一些。

這跟項(xiàng)目本身的質(zhì)地，有很大關(guān)系。

觀山海家園不僅靠山面海，有自然景觀優(yōu)勢(shì)。

且作為新規(guī)產(chǎn)品，含贈(zèng)送得房率到95%-97%。而容積率僅2.65。

在深圳核心區(qū)，已經(jīng)算很低了。

另外，觀山海家園均為商品房，無(wú)回遷、保障房，居住客群也較為純粹。

憑借這些方面的優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目還沖上了深圳上半年成交榜的前三。

粵進(jìn)深翻了下深圳住建局的數(shù)據(jù)，項(xiàng)目已取證推售的房源，目前網(wǎng)簽去化率70%左右。

當(dāng)然了，觀山海家園的不足也是有的。

首先，項(xiàng)目在南山荔灣板塊邊緣。

對(duì)比桂灣、媽灣核心區(qū)，屬于較為邊緣地帶，配套上會(huì)有所欠缺。

其次，觀山海家園距離興海大道較近，部分戶型容易受貨車噪音影響。

產(chǎn)品方面，雖然觀山海家園在戶型、得房率、容積率等較具優(yōu)勢(shì)。

但此前傳出，部分樓棟的停車位卻存在一個(gè)較大問(wèn)題。

整個(gè)小區(qū)配建車位987個(gè)，車位戶數(shù)比為1.13。

但這里面，住宅車位871個(gè)，剛好夠覆蓋住宅戶數(shù)。

剩下的，商業(yè)車位56個(gè)，公共配套車位20個(gè)，由政府管理的社會(huì)車位40個(gè)。

并且，這40個(gè)由政府管理的停車位位于2棟一單元半地下二層南側(cè)。

更重要的一點(diǎn)，項(xiàng)目的地下車庫(kù)有半地下一層、半地下二層和地下一層共三層。

小區(qū)的3、4、5、6棟電梯均可以直達(dá)三層地庫(kù)中的任意一層。

而1、2棟的電梯，卻只能直達(dá)半地下二層，不能直達(dá)半地下一層和地下一層。

據(jù)了解，項(xiàng)目半地下二層的停車位共488個(gè)，而1、2棟的戶數(shù)553戶。

這里面，還包括了公共配套車位，社會(huì)車位沒(méi)有剔除。

意味著，1、2棟的住戶，往后要去半地下一層和地下一層，需要中轉(zhuǎn)才能到達(dá)。

而半地下二層車位不足，導(dǎo)致該兩棟樓必然將有部分住戶需要將車位選在另外兩層地庫(kù)。

對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，據(jù)悉，開(kāi)發(fā)商業(yè)此前也給出了解決方案。

就是在小區(qū)中間設(shè)計(jì)兩部垂直電梯，可直達(dá)三個(gè)地庫(kù)。

還設(shè)計(jì)了兩個(gè)人行口，連通半地下一層和地面小區(qū)花園。

當(dāng)然，這樣做肯定還是沒(méi)有在樓棟直達(dá)地庫(kù)方便。

特別是在下雨天的時(shí)候，住戶需要從地庫(kù)上到地面花園，再走一段路才能回到自己的樓棟。

想想就不是很方便。

不過(guò)，1、2棟開(kāi)發(fā)商已經(jīng)先推了。

這個(gè)問(wèn)題，對(duì)于即將加推的3、4棟并沒(méi)有太大影響。