今年以來，郊區不約而同地協議出讓著低密地塊。

今年4月和6月，寶華聯合車墩資產經營以協議出讓的方式，先后拿下了松江車墩華陽橋社區兩宗宅地，容積率均為1.2。

今年1月26日，上海青浦城市更新建設發展有限公司以協議出讓方式摘得青浦老城廂板塊三幅地塊，容積率也是1.2。

除了青浦新城以外，還有朱家角、金澤、趙巷、徐涇等都有低容積率宅地等待上新。

面對下行周期，上海郊區似乎已經無計可施了，只能一路“低密”走到黑。

*本文的低密住宅指業態為疊加、聯排、雙拼、別墅、合院、獨棟、風貌。

01

郊區地塊中，超半數容積率≤1.8

2024年上海外環以外共出讓了57幅地塊，其中容積率≤1.8的地塊有19幅，占比33.3%。

截至今年上半年外環以外共出讓了29幅地塊，與去年同期持平，但其中容積率≤1.8的地塊有15幅，占比51.7%。

低密本就是個小眾詞匯，別墅亦或是疊加也只是住宅中的稀有形態，但在上海郊區，低密地塊的占比竟已悄然超過半數。

聚焦到區域，15幅地塊中來自松江的地塊有8幅，占比過半，它們分別來自松江南部、松江新城和洞涇。

青浦新城緊隨其后，兩幅容積率1.2的地塊由本地國企收入囊中。

松江和青浦，向來是上海低密住宅供應大戶，只是今年它們的占比竟然達到37%，到了歷史峰值。

僅松江、青浦兩個郊區，就撐起了上海低密住宅供應的半邊天。

而聚焦到兩個區內部，今年它們的新房供應套數為3949套，其中低密住宅供應751套，占比19%，同樣是2020年以來的高點。

特別是今年與前兩年對比，兩區新房總供應量已經大幅削減，低密住宅的供應量仍維持在原有水平。

明顯反差的背后，自然是供應結構的悄然轉向以及無法忽略的存量壓力。

2023年松江、青浦新增供應套數為14832套，2024年為8134套，供應量幾近砍半。

但截止今日，其可售存量套數為11074套，已連續四年維持在10000套出頭，沒有轉折跡象。

而低密住宅的可售存量套數似乎走出了截然相反的劇情，從2020年的2453套變成了2024年1151套，得到了有效消化。

與處境艱難的高層產品相比，郊區低密住宅的去化似乎仍有余力，這也為低密地塊的持續供應創造了條件和底氣。

低密宅地的出讓談不上救命稻草，但至少為郊區樓市開了一個可供呼吸的口子，幫助它們在下行周期穩住節奏。

正如前文所言，低密產品始終是一種小眾形態，曾經供不應求過，如今最新的成交供應之比已經來到了54%。

低密撐得了郊區新房一時，卻拯救不了一世。

市場下行在郊區顯露得很赤裸，高層“斷供”的無奈也折射出郊區包括住宅在內的多重困境。

比如，郊區土地多到用不完，能“建”高層的土地卻已經所剩無幾了。

很重要的一點是，外環以外實在太偏遠了。

借著火熱的市場氛圍以及大開大合的城市建設，郊區曾供應成交了很多高層，而它們多集中在以地鐵站為核心的有限半徑里，所謂步行距離的真地鐵盤早就應出盡出了。

松江9號線是2007年開通的。

現在提起九亭，懂行的都知道那是多么純粹的二手市場，下一站泗涇，在售的TOD地鐵盤招商時代潮派賣完之后，也基本進入存量市場了。

12號線的西延伸洞涇站還沒開通，華發海上都薈等地鐵盤也早就提前入市了。

2號線在徐涇的國際會展中心站是2010年開通的，距今也不少年頭了，沿線基本開發完畢，稍晚點的綠城春曉園只能被擠在離地鐵一公里開外的非核心區。

17號線上的徐涇，已有蟠龍天地、萬科天空之城控場，塞不進更多住宅。

5月土拍的徐涇北城地鐵站地塊被大華以底價成交，毫無水花。

更往西的趙巷，以嘉松中路站為板塊核心的商辦、住宅地塊均已按照規劃開發完成，很難再向外擴散。

對郊區而言，現有的地鐵、在建的地鐵都很有限，而且都已被充分利用。

地鐵是郊區的生命線，沒有新的生命線引路，試問松江、青浦的高層還要向哪里找增量呢？

地鐵的建設周期至少五年起步甚至更久，沒有新線路，就只能在舊線路上找機會。

那就是更偏遠的朱家角、松江新城、松江南。

甚至這些板塊自帶低密屬性，可以完全拋開地鐵站的禁錮，造低密住宅。

松江廣富林，來源網絡

青浦淀山湖，來源網絡

除了供應的困局，需求端也有問題。

根據兩區2024年統計公報，松江全區常住人口195.89萬人，比上年下降0.7%；青浦全區常住人口128.77萬人，同樣比上年下降0.7%。

常住人口不增反降，產業崛起道阻且長，留住人變得更難了，真正置業扎根的人也會變少。

一幅遠離地鐵的地塊造高層動輒上百甚至上千套，孤零零地立在綠地、農宅之間，去化無從談起，造成別墅可能只有幾十套供應，賣得慢也不至于壓身。

青浦佘山、朱家角古鎮等有自帶低密基因，松江作為上海之根又自帶生態體驗與故事感，造低密住宅也是利用長板，擺脫困局。

02

低密這條路，真的走得通

走低密路線，不是郊區的“一意孤行” ，而是因為真的走得通。

認購中的位于松江文脈圣地廣富林的正對面，容積率僅1.2。

此次二期推出44套建面約141/150㎡疊加，均價6.29萬元/㎡；42套建面約157/202㎡聯排，共86套房源。

3日累計認購已經超155組，認購率180%。

5月份，一期推出122套房源，認購率也達到188%，成為松江今年首個觸發積分制的項目。

當軌交與高層的組合失效，郊區的路子變成了用區域內生態最好的地塊疊加極致的低密，去框定有限的本地客群或者低預算的改善客群。

但低密賽道并不好“闖”。

我們回看上文表格中羅列的地塊就會發現，大部分如同國貿海上原墅一般，對土地的素質與積淀要求極高。

比如，位于松江洞涇的滬松“十二坊”片區優質地塊SJS30003單元01-18號地塊，容積率1.01。

在經過足足51輪競價后才由保利發展拍得，溢價率高達27.93%，成為今年松江成交溢價率最高的地塊。

地塊航拍（2025年1月），來源洞涇小靈通

為什么這個地塊會如此受歡迎呢？

因為它就在的旁邊，按照計劃，拍下該地塊后保利發展將協助當地政府部門代建跨河橋梁和沿河綠地，未來使得兩處地塊雙盤聯動，發揮出土地優勢。

而且該地塊旁邊，就是保利十二橡樹、長泰西郊等成片低密社區。

這里還有滬松“十二坊”區域規劃，將基于松江“北山、南水、東林、西田”城市肌理，形成“滬松十二坊·山水人文卷”的總體定位。

依托托沈磚公路發展軸，驅動十二個重點功能板塊，串聯山水十二景，引領整合區域發展，實現空間核爆、推動價值躍升。

寶華拿下的車墩低密地塊，將是華陽社區“城中村”改造中的首發宅地，未來區域將會有更多地塊出讓。

這里享有優越的自然水域資源，規劃中將沿鹽鐵塘打造開放式商業街，保留傳統“前店后宅”的韻味，使得社區生活更為便捷。

很多人對“華陽”很陌生，但對于老松江人來說，華陽橋是松江人記憶中“十里長街”的起點。

“三里橋”“錢家橋”“曹家橋”“西楊家橋”和“東楊家橋”五座老壽星級的石橋，已被列入區級文物予以保護，頗具江南特色。

街上的老宅“楊園”如今經過修繕，搖身一變為車墩版畫美術館，還有慶陽書屋等景點。

這些都在解釋著，寶華為何連續在車墩拿地。

03

是價值歸位，也是自救

上海郊區的低密化，是市場倒逼下的無奈選擇，也是一種價值歸位。

而松江新城新房、土拍的火熱，也印證了市場對“有故事的低密”仍存需求。

但低密住宅終究是小眾市場，容積率的持續走低意味著土地開發效率的下降和潛在客群的收縮。

真正的破局，或許仍需等待新一輪城市擴張的紅利，或是郊區自身從“睡城”向“產城”的蛻變。

在此之前，低密化只是漫長調整期中的權宜之計。

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