（今日競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)，中房君攝）

陳躍/發(fā)自深圳

上一個(gè)深圳單價(jià)地王，已經(jīng)是十年前的事。

深圳“單價(jià)新地王”今日誕生！

近期以來(lái)，深圳土拍市場(chǎng)持續(xù)火熱，6月19日，聯(lián)發(fā)以12.12億元競(jìng)得龍華區(qū)A817-0619宅地，溢價(jià)率達(dá)46.6%。

7月7日，中海拿下龍華區(qū)A802-0309宅地，競(jìng)價(jià)高達(dá)108輪，最終成交價(jià)23.7億元，溢價(jià)率40.7%。

7月14日下午，深圳交易集團(tuán)22樓交易大廳的競(jìng)拍人氣達(dá)到頂峰，被稱為“前海壓箱底宅地”的T201-0232宗地迎來(lái)出讓，起拍價(jià)為11.58億元，土地面積僅8287.15平方米，是近兩年來(lái)深圳公開(kāi)出讓過(guò)面積最小的商品房宅地。

但地塊仍舊吸引了12家房企報(bào)名競(jìng)拍，是今年以來(lái)深圳宅地出讓報(bào)名房企最多的一次，包括華潤(rùn)置地、中海、金茂、招商蛇口、中建壹品、華發(fā)、天健+深業(yè)聯(lián)合體、綠城、越秀、中鐵、建發(fā)、保利置業(yè)。

由于競(jìng)拍房企多、熱度高，地塊一開(kāi)拍，現(xiàn)場(chǎng)主持人便宣布，將競(jìng)價(jià)幅度由原先的500萬(wàn)元直接提升至1000萬(wàn)元。

最終，經(jīng)過(guò)146輪、超過(guò)1小時(shí)的現(xiàn)場(chǎng)激烈競(jìng)價(jià)，招商蛇口以21.55億元拿下了今日地塊，溢價(jià)率高達(dá)86%，樓面地價(jià)更是突破“8字頭”，達(dá)到84180元/平方米。

至此，T201-0232前海宅地不僅刷新了近三年來(lái)的深圳宅地溢價(jià)率，也直接打破了長(zhǎng)達(dá)十年的深圳“單價(jià)地王”紀(jì)錄，成為“深圳新地王”。

2015年，泰禾在深圳拿下院子項(xiàng)目，創(chuàng)下了79907元/平方米的樓面地價(jià)，并牢牢占據(jù)了深圳“單價(jià)地王”榜首至今。去年12月，華潤(rùn)中海聯(lián)合體拿下的后海總部基地總價(jià)地王，其樓面地價(jià)也僅70387.83元/平方米。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，目前，包括深圳在內(nèi)，在建筑設(shè)計(jì)規(guī)范調(diào)整、高端住宅開(kāi)發(fā)方面的地方激勵(lì)政策相對(duì)滯后，當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下，高端改善型產(chǎn)品的需求潛力較大，項(xiàng)目供應(yīng)相比上海、杭州等地偏少。

其分析稱：“在區(qū)位、地塊、出讓條件三重優(yōu)勢(shì)下，地塊創(chuàng)下高溢價(jià)率、高樓面價(jià)就在情理之中。作為自貿(mào)區(qū)土儲(chǔ)較大的開(kāi)發(fā)商，招商拿下在預(yù)料之中，可以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、城市、配套等一體化開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)綜合收益最大化。”

有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，該地塊的保本價(jià)或在12萬(wàn)元/平方米以上。

01

優(yōu)質(zhì)的前海宅地

全程強(qiáng)勢(shì)的招商蛇口

在今日的競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)，招商蛇口全程顯示出了對(duì)前海T201-0232宅地的志在必得。

下午三點(diǎn)，競(jìng)拍正式開(kāi)始后，無(wú)論是與華潤(rùn)置地、保利置業(yè)在地塊總價(jià)達(dá)到17億元~18億元的激烈爭(zhēng)奪，還是總價(jià)達(dá)19億元~21億元時(shí)，直面中鐵置業(yè)、深業(yè)+天健聯(lián)合體輪流舉牌的更積極應(yīng)價(jià)，手拿77號(hào)競(jìng)價(jià)牌的招商蛇口頗有“一夫當(dāng)關(guān)，萬(wàn)夫莫開(kāi)”的氣勢(shì)，最終強(qiáng)勢(shì)拿下地塊。

競(jìng)拍結(jié)束后，有其他家參與競(jìng)拍的房企人士向中房君表示：“心服口服，人家在成本上的控制做得比我們好。”

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，招商蛇口權(quán)益拿地金額為206億元，位列頭部房企第八，上半年全口徑新增貨值470億元，排名行業(yè)第九。

根據(jù)掛牌信息，今日招商蛇口拿下的T201-0232地塊，位于前海合作區(qū)桂灣片區(qū)，土地面積8287.15平方米，建筑面積25600平方米，容積率3.1，起始價(jià)為11.58億元，起始樓面價(jià)約4.52萬(wàn)元/平方米。

地塊按照“價(jià)高者得”的原則確定競(jìng)得人，出讓宗地須自《出讓合同》簽訂之日起1年內(nèi)開(kāi)工，4年內(nèi)竣工，層高不超過(guò)80米。

從地理位置看，T201-0232地塊的整體條件十分優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著，片區(qū)內(nèi)擁有山姆會(huì)員旗艦店、卓悅INTOWN購(gòu)物中心、前海壹方匯等大型商業(yè)配套，毗鄰三地鐵交會(huì)的前海灣站，西側(cè)則有瞰海景觀資源。

（今日出讓地塊現(xiàn)狀，圖源：深圳交易集團(tuán)）

前海桂灣片區(qū)的上一次宅地供應(yīng)已是2021年，為位于T201-0232地塊東側(cè)的深業(yè)云海灣項(xiàng)目，彼時(shí)，成交樓面價(jià)約4.1萬(wàn)元/平方米。該項(xiàng)目2023年開(kāi)盤(pán)，備案均價(jià)約9.2萬(wàn)元/平方米，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天去化率約98%，銷售額破百億元。

深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，目前，前海“三灣”板塊（桂灣、前灣、媽灣）的新房供應(yīng)并不多，僅有前海時(shí)代尊府、灣啟紫荊府等4個(gè)樓盤(pán)在售，備案均價(jià)區(qū)間在8.5萬(wàn)元~10.5萬(wàn)元/平方米。

值得關(guān)注的是，過(guò)去三年，前海也通過(guò)“商改住”調(diào)規(guī)，釋放出了多塊宅地。

2023年4月，前海進(jìn)行了被行業(yè)稱為“史上最大手筆”的一次大調(diào)規(guī)，集中在媽灣板塊的十四、十五、十六開(kāi)發(fā)單元，在原來(lái)的主導(dǎo)功能基礎(chǔ)上，主要增加了“居住功能”，業(yè)內(nèi)測(cè)算，調(diào)規(guī)后媽灣增加了將近46.6公頃的二類居住用地，涉及建筑規(guī)模約130萬(wàn)平方米。

如開(kāi)發(fā)單元十五，主導(dǎo)功能由“以商業(yè)、商務(wù)公寓、居住等功能為主”改為“以商業(yè)、居住、商務(wù)公寓等功能為主”，而調(diào)整最大的十六單元，更是從原本并無(wú)居住用地的規(guī)劃，直接增加了超過(guò)24公頃的宅地。

2024年5月，前海通過(guò)調(diào)整規(guī)劃，新增了3宗二類居住用地。其中2宗地明確建設(shè)配售型保障性住房，三宗地宅地總建面超過(guò)11萬(wàn)平方米。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，前海宅地的陸續(xù)釋放，一方面能增加深圳市面上的豪宅產(chǎn)品供應(yīng)，滿足對(duì)應(yīng)的高端市場(chǎng)需求，其次，調(diào)規(guī)也與前海目前的商業(yè)供應(yīng)過(guò)量有一定關(guān)系。

截至第二季度末，仲量聯(lián)行報(bào)告顯示，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓的空置率為26.5%，分區(qū)來(lái)看，福田CBD空置率17.6%，南山科技園25.1%，前海的空置率最高，為36.6%。

02

一邊出讓一邊掛牌

深圳宅地供應(yīng)速度開(kāi)始加快

今年上半年，深圳僅出讓3 宗居住用地，較去年同期增加 2 宗，但仍處于近年來(lái)低位，龍崗、龍華、光明各成交 1 宗。

本月開(kāi)始，深圳的宅地供應(yīng)陸續(xù)增加，“補(bǔ)貨”速度明顯加快。

今日出讓的前海T201-0232宅地，便是于一個(gè)月前的6月13日正式掛牌，緊接著，6月30日，深圳再度掛牌核心區(qū)域的兩宗宅地。

其中，龍華區(qū)民治街道的A815-0036宅地計(jì)劃于7月30日出讓，起拍價(jià)19.06億元，另一宗位于寶安新橋街道的A319-1225宅地，則將于8月4日出讓，起拍價(jià)10.9億元。

7月7日，龍華區(qū)上架一宗宗地號(hào)為A815-0037的宅地，起拍價(jià)為12.54億元，計(jì)劃于8月8日出讓。

中房君留意到，上述多宗宅地，均延續(xù)了今年深圳土拍的寬松出讓條件，地塊的容積率均≤3.1。

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)大灣區(qū)盤(pán)點(diǎn)，自今年4月以來(lái)，深圳通過(guò)調(diào)整用地性質(zhì)，一口氣釋放了十余宗純粹的住宅用地，位于深圳各區(qū)域核心位置，其中，寸土寸金的南山區(qū)便調(diào)整出了3宗宅地。

而這些宅地的調(diào)整前用地性質(zhì)，涵蓋了商業(yè)性辦公用地、交通設(shè)施用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、一類工業(yè)用地甚至部分公共綠地。

進(jìn)行土地用途的調(diào)整以外，為吸引更多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與競(jìng)拍，在居住用地的多項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)上，深圳也在不停做出優(yōu)化和讓步，無(wú)論是在宅地的區(qū)位、大小、指標(biāo)抑或是競(jìng)拍門(mén)檻上，都有更多的為房企“減負(fù)”的趨勢(shì)。

正是因此，行業(yè)也對(duì)深圳下半年的土拍市場(chǎng)、樓市表現(xiàn)，均有了更強(qiáng)的信心。