中經(jīng)記者 張家振 武漢報道

武漢樓市半年考“答卷”成色幾何？最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)給出了答案。

7月15日，國家統(tǒng)計局公布的“2025年6月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況”顯示，6月，共有56個城市新建商品住宅售價指數(shù)環(huán)比下降，14個城市環(huán)比上漲。其中，武漢6月新房價格環(huán)比下降0.1%，同比下降3.2%，環(huán)比、同比降幅均有所收窄，樓市階段性筑底回暖的趨勢更加明顯。

《中國經(jīng)營報》記者日前從戴德梁行武漢公司方面獲得的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，今年上半年，武漢市商品住宅市場整體呈現(xiàn)出市場供應、成交面積、成交價格齊漲的態(tài)勢。其中，批準上市面積、總成交面積分別同比上漲約0.9%、2.2%，和2024年相比，平均成交價格微漲0.7%。

（近10年來，武漢市商品住宅市場成交面積和成交均價走勢情況。圖片來源：戴德梁行）

戴德梁行武漢公司總經(jīng)理周星分析認為，2025年上半年，武漢市房地產(chǎn)市場在宏觀經(jīng)濟穩(wěn)中向好的背景下，土地市場核心區(qū)域涉宅用地熱度不減，民營企業(yè)拿地參與度有所上升；主城區(qū)價格敏感型需求釋放帶動住宅市場回暖，但遠城區(qū)庫存壓力或影響整體市場復蘇。

主城區(qū)價格敏感型需求集中釋放

經(jīng)歷一段時間的低迷期后，在各項利好政策刺激下，武漢市房地產(chǎn)市場正總體行進在企穩(wěn)回暖的軌道上。

根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年上半年，武漢商品住宅市場總成交面積328.2萬平方米，同比上升約2.2%，批準上市面積301.3萬平方米，同比提升約0.9%；平均成交價格15636元/平方米，較2024年15530元/平方米的均價小幅上漲約0.7%。

盡管武漢樓市整體有所回暖，但市場需求向中心城區(qū)集中的趨勢更加明顯。分區(qū)域來看，武漢市中心城區(qū)占成交面積的41.2%，占供應面積的50.9%，而遠城區(qū)分別僅為28.6%和19.6%。

戴德梁行武漢公司研究部經(jīng)理胡韻表示，今年上半年，中心城區(qū)引領武漢市商品住宅市場成交，江岸區(qū)、漢陽區(qū)、東湖高新區(qū)分別以46.2萬平方米、36.2萬平方米和35.6萬平方米實現(xiàn)領跑。

在成交價格方面，和2024年價格普跌相比，武漢市大部分區(qū)域的成交價格降幅呈收窄趨勢，漢南區(qū)、新洲區(qū)、武昌區(qū)和沌口片區(qū)（武漢經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)）分別上漲6.1%、2.8%、2.6%和0.3%，而降幅較大的區(qū)域有江夏區(qū)、東湖高新區(qū)、江岸區(qū)和漢陽區(qū)，分別較2024年下降了14.1%、10.8%、9.0%和6.7%。

“值得注意的是，四個價格降幅較大的區(qū)域中，江岸區(qū)、漢陽區(qū)和東湖高新區(qū)同時也是今年上半年成交面積最多的區(qū)域。”胡韻分析認為，這從側面證明本輪成交回升的核心因素是價格敏感型需求集中釋放，即長期觀望的剛需或置換群體集中入市形成的“以價換量”效應。

此外，武漢市商品住宅市場庫存高企的現(xiàn)狀也備受關注。戴德梁行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月底，武漢市商品住宅市場的整體出清周期達到27.5個月，雖然和2024年7月的30.9個月相比有所下降，但對比2024年12月的17.6個月，反彈較為明顯。而高于平均出清周期的區(qū)域主要集中在新洲區(qū)、蔡甸區(qū)、黃陂區(qū)等遠城區(qū)。

“總體而言，今年上半年，武漢市商品住宅市場?較2024年有所回暖，主城區(qū)通過價格回調(diào)激活了觀望已久的剛需和改善型需求，而遠城區(qū)庫存壓力依舊高企，區(qū)域分化加劇或成為武漢樓市全面復蘇的最大掣肘。”胡韻表示。

核心地段多宗住宅用地溢價成交

和武漢樓市整體有所回暖不同，武漢市土地市場的總體表現(xiàn)依舊低迷。

根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年上半年，武漢市土地市場成交面積為153.9萬平方米，同比下降10%；成交金額為126.6億元，同比提高8.6%；平均成交樓面地價4208.4元/平方米，同比下降12%。

這也和今年上半年武漢市土地市場供應、成交“主戰(zhàn)場”集中在部分遠城區(qū)密切相關，長江新區(qū)、沌口兩大區(qū)域合計占武漢市土拍總面積的47.6%，占據(jù)了近乎半壁江山。純住宅用地主要成交在黃陂區(qū)、沌口和江夏區(qū)，成交面積分別為12.2萬、11.7萬和11.2萬平方米。

從土地成交類型來看，今年上半年，涉宅用地依舊是武漢市土地市場成交的主力，占成交總面積的50.1%。其中，純住宅用地占比27.8%、住宅及其他用地占比12.7%、商業(yè)住宅用地占比9.6%。

“受成交地塊主要集中在遠城區(qū)影響，在武漢市土地市場成交表現(xiàn)中，綜合用地和涉宅用地成交樓面價分別較2024年下降了29.1%和17.7%。”胡韻表示，但武漢市主城區(qū)核心地段仍“一地難求”，多宗主城區(qū)優(yōu)質宅地歷經(jīng)數(shù)十輪競拍，最終溢價成交。

例如，6月30日，綠城旗下武漢旭尚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)過106輪競價，最終以約6.7億元拿下江岸區(qū)P（2025）049地塊，溢價率達54.4%，成交樓面價27920.2元/平方米，成為今年上半年武漢市土拍市場中的“溢價率之王”。

記者注意到，在今年上半年武漢市土地市場中，中心城區(qū)多宗優(yōu)質地塊也曾引發(fā)房企激烈爭奪。此前，位于青山區(qū)臨江大道的P（2025）014和武昌區(qū)中山路P（2025）035兩宗地塊溢價率分別達到34.3%和30.6%。

不過，從拿地企業(yè)性質來看，央企仍然是拿地主力，拿地金額占比達72.4%；民營企業(yè)拿地金額占比為25.6%，和2024年年底的13.7%相比，民營企業(yè)拿地參與度有所提高。

胡韻分析稱，從整體來看，今年上半年，武漢市土地市場熱度較之前有所回升，在以打造高品質“好房子”為核心競爭力的新一輪房地產(chǎn)發(fā)展趨勢下，核心區(qū)域涉宅用地仍對開發(fā)商具有相當?shù)奈Α?/p>

（編輯：石英婧 審核：童海華 校對：翟軍）