2019年5月，還不是地產一哥的保利發展以總價30億元，樓面價14115元/㎡代價，在東莞市萬江區臨江板塊果斷落子，奪下一宗優質地塊。

央企大手筆拿地，向來是區域價值的風向標，這塊臨江寶地的未來，似乎已在眾人眼前鍍上了一層金輝。

地塊落袋為安后，保利迅速拉來首鑄集團共謀發展藍圖。強強聯手之下，一個定位高端的“天字系”項目——保利首鑄天際在此拔地而起。

這是一處集居住、商業、辦公于一體的綜合里，項目共規劃建設13棟樓，其中1-5棟為住宅，6-13棟為公建配套、商業、辦公樓。

當時的土地出讓合同約定，商業100%的面積需要開發商自持年兩年。

2020年，東莞樓市如烈火烹油，領漲全國。，同年底保利首鑄天際的住宅部分迎來開盤盛典。

首推的1-4棟住宅，備案價高懸于4萬至4.5萬/㎡之間，八百余套江景豪宅，竟在一天之內被購房者狂熱“洗劫”一空。

當時開盤的盛況用宋丹丹那句話形容就是：人山人海、鑼鼓喧天....

住宅的熱銷如同強心劑，2021年中，當1-5棟住宅宣告售罄，保利首鑄天際的營銷目光迅疾轉向了6號樓。

這棟45層的龐然大物被精心包裝成“稀缺江景公寓”產品推向市場，下面這張是當時的宣傳圖：

宣傳資料極盡誘惑：3層專屬圖書館、頂層云端會所配泳池，俯覽江景的格調生活畫卷徐徐展開。

更令人心跳加速的是價格——“僅2萬/㎡起！”

這價格，比同小區住宅至少便宜一半，簡直是腰斬誘惑！

“公寓不能買”的金科玉律在央企品牌背書、華麗包裝與巨大價差面前，瞬間被拋諸腦后。

購房者趨之若鶩，短短數月，6號樓所謂“公寓”去化率竟超九成！

然而，一個詭異的陰影始終揮之不去——保利始終拿不出“公寓”的預售許可證。

前面說了，土地出讓合同約定，商業部分必須由開發商自持100%面積至少兩年。

寫字樓就是寫字樓，公寓就是公寓，兩者產權性質、用途天差地別，6號樓的土地性質壓根兒就是寫字樓，根本不可能辦出公寓房產證！

但保利還是正常賣了，無法簽訂購房合同，那就先簽個“購房協議”吧，不少購房者在相信保利央企品牌的基礎上，真金白銀地掏出了購房款。

按照協議約定，2024年保利首鑄天際公寓將迎來交房的時間，但已購房的業主卻遲遲沒等到開發商的交房通知。

部分業主終于按捺不住選擇退房，出乎意料，保利態度異常“爽快”，退房要求照單全收。

就當業主還納悶時，什么時候開發商這么仁慈了？一番了解后發現，原來6號樓是如假包換的寫字樓，無法分割產權，無法辦理公寓產證，交房純屬天方夜譚！

保利索性直接攤牌：交不了樓，建議退房。

若在尋常劇本里，保利這樣的操作當屬于銷售欺詐，業主必須是悲憤維權、橫幅蔽日，但這次，退房的業主們卻莫名的很開心。

從2021年巔峰到2024年谷底，房地產市場早已天翻地覆，當年保利首鑄天際住宅開盤價4萬+的榮光，如今在二手市場已黯然跌落至不足3萬/㎡。

一套100平米的住宅，三年間蒸發百萬市值！而公寓市場更是哀鴻遍野，跌幅普遍超40%。

于是，戲劇性的一幕上演：2021年在珠峰之巔“勇敢”接盤的業主，在2025年竟成功全身而退，拿回了原始購房款！

完美躲過了這一輪暴跌，守住了財富。

有業主感慨萬千，“若非保利當初這波違規操作，如今想退房難于登天，要么深套山頂住宅，要么理財血本無歸，真是陰差陽錯保住了錢袋子！”

當然，也有清醒者揪住保利“銷售欺詐”的小辮子，要求額外補償，對此保利回以斬釘截鐵的“不可能！”

不管咋說，對于購買了保利首鑄天際公寓的業主們來說，原本自己是待割的“韭菜”，竟因開發商的違規操作，陰差陽錯成了資產保衛戰的幸運兒。

而保利這波神操作，堪稱教科書級的“無息融資”：以違規公寓之名，高位鎖定海量資金長達三年，分文利息不付；

待樓市寒冬凜冽，房價跌入深谷，再從容退款，順手還規避了“央企制造爛尾樓”的滔天罵名。

面子（退款息事寧人）、里子（三年巨額資金零成本使用）盡收囊中。

一場本應劍拔弩張的違規銷售鬧劇，最終在樓市的刺骨寒風中，演化成雙方各懷心思的“另類雙贏”。

只是這“贏”字背后，浸透了市場的荒誕與個體的僥幸，怎么看都像一則寫給狂熱時代的辛辣寓言——

當潮水退去，有時連違規的礁石，也能成為溺水者意想不到的浮木。