想在深圳買房，你看中的片區降價了嗎？

　　樂有家研究中心的數據顯示，3年時間，深圳大部分片區都出現了價格“降級”。

　　2022年4月，單價15萬+的片區原有9個，如今只剩下深圳灣這1個。

　　10-15萬/㎡的片區原有26個，如今剩下9個。

　　隨著房價下降，買房人的選擇也更多，原來300萬預算只能看龍崗坪山，如今可以往寶安、光明、龍華部分片區考慮。

　　例如龍華觀瀾片區，2022年4月片區價格在5-7萬/㎡，如今均價在4.2萬/㎡左右。

　　而近日，我們也接到幾個網友的咨詢：300萬以內，是買觀瀾配套更好的合正觀瀾匯三期，還是買新規的金光華溪山禾璽御府？

　　考慮買觀瀾的，基本是在福田上班，比起光明寶安，龍華更合適，由于預算不多，只能在觀瀾打轉。

　　這兩個新盤，你覺得值得買嗎？

　　片區二手房價格曾破7萬/㎡

　　如今跌到3字頭

　　前段時間，跟一位離開房地產行業幾年的朋友聊天，說起現在的觀瀾時提到：“200多萬都能買合正觀瀾匯3期了。”

　　他愣了2秒，才回：“怎么那么便宜了。”

　　或許他對觀瀾的認知還停留在幾年前：

　　2020-2021年，深圳樓市一片紅火，近郊區域同樣受益，尤其是當時4號線北延線開通，從清湖站延伸到牛湖，作為片區標桿盤的合正觀瀾匯二手房成交價突破7萬/㎡。

　　▲圖源@小程序行舟深房

　　2021年，可以說是觀瀾房價的高光時刻。

　　當年，觀瀾“雙無”新盤（無地鐵、無配套）備案均價近5萬/㎡，也能最終售罄。

　　后面的行情大家也清楚了，龍華北站、紅山、龍華中心區等片區開始卷價格，觀瀾更是卷得不可開交。

　　以上述網友提及的合正觀瀾匯三期和金光華溪山禾璽御府為例：

　　合正觀瀾匯三期（瀾匯云境、瀾匯云庭）推建面約72-131㎡2-4房，約71-75㎡2房折后約280萬起，折合單價約3.89萬/㎡。

　　金光華溪山禾璽御府推建面約75-105㎡3-4房，約75㎡3房折后約290萬起，折合單價約3.87萬/㎡。

　　根據網友的咨詢需求，總價300萬以內，考慮的是觀瀾匯三期（瀾匯云境）的72㎡兩房和金光華溪山禾璽御府75㎡三房。

　　兩個項目各有擁躉，優缺點都很明顯。

　　戶型新規舊規之差

　　75㎡，一個是兩房，一個是三房

　　如果單從樓盤自身配置來看，合正觀瀾匯三期很難拼得過金光華溪山禾璽御府。

　　最大的區別是，前者還是舊規產品，71-75㎡只能做兩房，而且優化的空間并不多。

　　后者應用建筑新規，建面約75㎡能做到三房兩衛。

　　1、梯戶比和層高：金光華溪山禾璽御府＞合正觀瀾匯三期

　　合正觀瀾匯三期71-75㎡兩房分布在瀾匯云境2棟，2棟為6梯10戶布局、共57層，16-39層應該是回遷房。

　　金光華溪山禾璽御府75㎡三房分布在3棟、4棟，3梯6戶，共43層。

　　2、戶型使用率：金光華溪山禾璽御府＞合正觀瀾匯三期

　　合正觀瀾匯三期兩房有兩種戶型，朝向分別為東北和西南朝向。

　　兩種戶型都是餐客廳一體化設計，公衛跟次臥可以組成類套房。B2戶型還有雙陽臺。

　　▲合正觀瀾匯三期建面約71-75㎡兩房戶型

　　金光華溪山禾璽御府比起一期更靠近觀瀾河，分為東北、西南兩個朝向。西南可以看中央園林，東北一線觀賞觀瀾河碧道。

　　戶型設計上，可以打造KDK-B一體化，公衛做了干濕分離，由于應用了新規，合規贈送面積約13㎡，而且聽說飄窗有驚喜（請自行向開發商核實）。

　　▲溪山禾璽御府建面約75㎡三房戶型

　　之前去溪山禾璽御府看樣板間時，75㎡三房空間感還不錯，但兩個房間不可避免地偏小。

　　還需要提醒的是，這是異地樣板間，過往深圳新盤的異地樣板間無法按1：1還原實體房，如果考慮這個新盤的買房人，可以等實體樣板間開放后再過去感受一下。

　　3、建設進度：合正觀瀾匯三期＞溪山禾璽御府

　　實探發現，合正觀瀾匯三期進度較快，其中瀾匯云庭已經是準現房狀態，瀾匯云境已封頂，預計2026年底精裝交房。

　　▲合正觀瀾匯三期，右側為瀾匯云境

　　溪山禾璽御府預計要等到2027年9月精裝交付。

　　▲溪山禾璽御府 | 攝于2025年5月

　　配套PK

　　就在家門口 VS 開車2公里

　　生活不能只有小區內的舒適，還得有足夠的便利。

　　合正觀瀾匯前期產品之所以能成為標桿盤，是因為它的配套足夠齊全，而且就在家門口，這一點溪山禾璽很難拼。

　　合正觀瀾匯三期就在4號線茜坑站D出口，主打大戶型的瀾匯云庭距離地鐵站更近一點，瀾匯云境到地鐵站大概要走200多米。

　　約400米的生活圈里，分布有福城天虹購物廣場、龍華圖書館、龍華外國語學校（福城校區）、比鄰新天地。

　　▲合正觀瀾匯附近的福城天虹

　　現成的生活配套很成熟。

　　金光華溪山禾璽御府周邊，如果說是現成的配套，除了附近的公交站外，需要開車2公里到4號線觀瀾站附近，這里有地鐵站以及有軌電車新瀾站，還有百佳華領域廣場、吉盛大廈等商業。

　　▲百佳華領域廣場| 攝于2025年7月

　　未來觀瀾站附近還有約40萬㎡的鴻榮源壹方商業。

　　▲在建的鴻榮源觀城項目的壹方商業| 攝于2025年7月

　　溪山禾璽御府周邊的配套還處于規劃或在建狀態。

　　這是金光華大布巷舊改的其中一期住宅，作為建面百萬體量的舊改項目，大布巷舊改規劃有集中商業和鑫鮮街市，2所幼兒園，附近還有在建的觀瀾體育館。

　　▲紅色塊為溪山禾璽御府

　　▲溪山禾璽一二期對面，還有待拆的自建房建筑 | 攝于2025年4月

　　結論：總體來看，合正觀瀾匯三期和金光華溪山禾璽70+㎡兩房/三房，適合預算在300萬內的買房群體。合正觀瀾匯更適合小倆口或者一家三口、更追求生活便利和效率的家庭；溪山禾璽御府在同等預算內，居住舒適度更高，礙于周邊配套的缺乏，可能更適合有車的家庭。

　　兩個項目周邊二手房2025年成交價參考：

　　合正觀瀾匯三期周邊：

合正觀瀾匯一二期：3.84-4.83萬/㎡；

美佳華首譽：4.04-4.07萬/㎡

　　金光華溪山禾璽周邊：

　　（周邊沒有商品房小區，參考2公里外觀瀾玫瑰苑、佳華領域廣場等）

深業泰然觀瀾玫瑰苑：3.37-3.72萬/㎡；

佳華領域廣場：3.68-4.23萬/㎡

　　附看房打分表。

　　打分表純屬個人喜好，僅供參考。

　　沒有100分的房子，只有是否適合自己的房子。

　　下單前，記得衡量自己的荷包哦。