作者 | 梁秀杰 編輯 | 張曉蘭 責編 | 韓瑋燁

行業寒冬不是終局，而是新一輪價值重估的起點。

當房東們咬牙降價20%仍難覓租客，當傳統金三銀四的“返工季”首次缺席，當保租房批量入市沖擊租金下行——2025年北京租住市場正在經歷一場前所未有的深度調整。

7月11日，在睿和智庫與首程控股聯合舉辦的“2025上半年北京公寓市場分析閉門會”上，一個共識正在形成：行業寒冬不是終局，而是新一輪價值重估的起點。

在這樣的“寒冬”中，有人看到風險，也有人發現機遇：

• 創新者突圍：城家公寓用“酒店+公寓”創新模式實現空置率有效降低；

• 資源派布局：首創和園通過政企合作儲備百萬方項目；

• 深耕者求生：樂乎等中小運營商靠“一畝三分地”的精細化運營頑強存活。

這場變革正在重塑行業規則：政策紅利與市場規律博弈、資本訴求與運營邏輯碰撞、傳統模式與創新業態交鋒。本文將揭示10個關鍵市場轉折點，拆解16個實戰破局策略，帶你看懂這場大洗牌中的生存法則。

租住市場的

10個關鍵轉折

韓瑋燁

睿和智庫創始人、地產資管Plus總編

1、當前住房租賃市場面臨的核心矛盾，是政策驅動的供給增加與實際需求之間的結構性錯配。

2、數據與現實的差距：政策完成度≠市場滿意度，保租房供應并未緩解租金下跌壓力。

3、2025年上半年，北京租賃市場往年春節后的“返工季”需求今年完全沒有顯現，這在一線城市中實屬首次，反映出當前就業市場的嚴峻形勢——就業壓力加大，工作崗位減少。不過，畢業季的需求仍然保持穩定，北京高校畢業生的剛性需求支撐了這部分市場。

4、面對市場下行，北京散戶房東在普遍延長了2-3個月的掛牌周期后，選擇降價20-30%，這種價格戰對整個市場體系造成了沖擊。

湯若季

首創和園市場營銷負責人

5、當前北京市場已經進入“內卷”階段：一方面需求持續收縮，另一方面供給不斷過剩。在這種環境下，機構需要聚焦核心區位，強化租約管理，同時警惕政策風險。比如針對畢業生這一特殊群體，首創和園制定了靈活的政策：提供3個月短租選擇，并允許押金退還。

孟月

自如資管總經理

6、企業需通過動態數據研判和細分市場深耕（如北京產業商圈）應對波動，避免盲目擴張或低價競爭。

7、北京部分細分商圈仍存在結構性機會，尤其是產業聚集區，關鍵在于能否精準匹配需求，比如低價策略無法滿足客戶品質需求，需要“優質產品+合理定價”組合。

8、成都作為新興市場代表，雖然表面呈現供需兩旺態勢，但其分散式供給占主導、集中式供給剛起步的特點，使得市場是否具備真正的重資產邏輯仍需驗證。

羅意

樂乎集團創始人&CEO

9、北京沒有租不出去的房子，只有租不出去的價格。在合作模式上，亟需打破上游“剛性兌付”思維，業主方要跟運營方共擔市場風險。

10、在這個寒冬期，企業必須聚焦核心地段和產業帶資產，通過極致精細化運營尋找生存空間。我們正在重新審視每一個運營環節，從租約管理到成本控制，力求在這輪深度調整中存活下來，并為下一輪市場復蘇積蓄力量。

16招

破解租賃困局

楚楠

城家公寓北方區開發總監

11、基于華住集團的酒店管理基因，城家公寓一直在持續探索長短租結合的創新模式，近期又開發出了“城家公寓酒店”這一戰略級產品，實現了三大突破：收益結構優化、產品服務升級、投資人價值重構。

12、長租自帶日租流量，約20%的長租客戶存在臨時性短租需求，比如訪友接待、短期過渡等場景，這部分增量收益將有效提升整體投資回報率。

13、標準化的“公寓+酒店”產品線，解決了傳統公寓在短租服務上的明顯短板：服務人員缺乏酒店運營經驗，硬件設計也無法滿足短租客戶的即時需求。

14、“公寓+酒店”的模式特別契合當前投資市場轉型需求，既為酒店投資人提供了收益更穩定的替代方案，又幫助傳統公寓投資人突破了收益天花板。在顯著提升資產靈活性的同時，有效降低了空置風險。

戴德春

百瑞紀集團北方公司運營負責人

15、市場競爭格局正在發生深刻變化。一方面，保租房入市和業主直租比例回升，對品牌公寓形成擠壓；另一方面，90后、00后租客群體呈現出鮮明的個性化需求特征，這對傳統標準化產品提出轉型要求。

16、市場分化趨勢下，單純依靠傳統長租模式已難以為繼。我們建議行業關注三個轉型方向：建立動態收益管理系統應對市場波動，開發模塊化產品滿足個性化需求，以及構建“公寓+酒店”的復合型人才梯隊。

陳雪

北京昌發展產業運營管理股份有限公司總經理助理

17、在行業周期調整階段，標準化產品往往更難穿越周期，而個性化、非標的產品更能精準觸動消費者需求，反而更容易實現突圍和成功。

18、當前租賃行業的獲客格局正在經歷深刻變革。傳統流量霸主貝殼、58同城依然保持優勢，但小紅書、抖音、閑魚等新興內容平臺正在快速崛起，這種流量遷移與電商行業從淘寶向抖音的轉變如出一轍。

19、平臺間的用戶心智差異巨大，比如消費者天然不會在美團平臺尋找租房信息，這種認知壁壘短期內難以突破。

孟月

自如資管總經理

20、住房租賃獲客渠道變革帶來的最大挑戰是轉化鏈路的斷裂。雖然新媒體渠道帶來了可觀的流量，但缺乏配套的運營體系將這些流量有效轉化為成交。我們900萬月活的自如APP證明，構建完整的客戶運營體系比單純獲取流量更為重要。

21、未來競爭的關鍵，在于能否構建從流量獲取到最終成交的完整閉環，這需要大數據分析、內容運營、客戶服務等多維能力的系統化整合。

22、面對這些挑戰，行業需要重點關注三個方向：首先是加強視頻化內容建設，特別是高端產品的可視化呈現；其次是構建細分客群的精準運營體系；最后是推動組織能力升級，培養既懂內容運營又精通租賃業務的新型人才團隊。

羅意

樂乎集團創始人&CEO

23、當我們坦然接受”樂乎難以規模化”的現實時，反而能夠卸下包袱，更聚焦于項目本質——回歸常識，專注打磨每一個產品的品質，實現更扎實的成長。

24、作為中小型運營商，我們堅持“內外有別”的原則：對外注重品牌形象塑造，對內強化務實運營。這種雙軌并行的做法，既保持了市場聲量，又確保了運營質量，也讓我們在細分領域逐步建立起比較優勢。

25、任何模式創新都需要建立在對細分需求的精準把握之上。

26、地方國企更強調運營安全，因此運營團隊執行要聚焦實效，以強執行力為核心，確保戰略與資源投入精準落地到項目層面，確保目標高效達成。

資本與運營

如何重構租住生態？

27、對于手握重金的保險等機構投資者而言，最大的困境不是資金規模，而是單個項目的管理顆粒度要求與資金體量難以匹配。實踐中可行的解決方案，是建立深度綁定的長期合作伙伴關系，通過充分授權將運營管理權集中交給專業團隊。這種“專業的人做專業的事”的模式，或是破解當前困局的關鍵。

姚遠

首程控股執行董事

28、在市場調整過程中，投資人與運營方的博弈關系正在重塑。投資人持續關注回報率的需求，推動產品向極致戶型方向發展；而運營方則更強調居住屬性的本質和長期經營價值。這種張力促使行業思考如何建立新型合作模式，在保證投資回報的同時，實現可持續運營。

29、作為險資的長周期視角決定了我們格外重視產品力的持續培育。當“面積越小效率越高”的固有觀念被打破，我們強調回歸客戶本質需求，通過精準定位、功能優化和體驗提升來打造真正具有長期競爭力的產品。

30、當前租住行業仍處于VC培育階段，成熟投資標的稀缺，這要求投資者必須具備雙重能力：既要準確判斷市場趨勢，又要深諳運營實務。

唐沛然

大家保險不動產投資部投資業務董事

31、當前長租公寓行業的金融創新面臨獨特挑戰，其核心矛盾在于：運營商多為輕資產模式缺乏足夠資本實力，而開發商又將公寓視為非核心資產缺乏運營意愿。這種“雙重脫節”導致金融創新陷入僵局，亟需突破性解決方案。

32、資本與運營的關系正在經歷深刻重構，對抗性博弈正在被協同共生所取代。新型合作關系強調：共同爭取政策支持、建立收益共享機制，形成發展合力。這種轉變預示著行業將進入更成熟的發展階段。

10大

生存指南

33、冷周期下的生存法則：市場分化階段，需強化對定價權與區域統治力的掌控，避免同質化內卷。

34、對于運營商來說，面向未來三個發展方向尤為關鍵：首先，構建差異化產品矩陣，避免同質化競爭；其次，完善風險收益分配機制，促進資本深度參與；最后，培育“投資-產品-運營”的全鏈條能力。

35、在運營策略上，首創和園正進行雙重調整。一方面深耕大型租賃社區運營能力，特別是在北京這樣的核心市場，通過政企合作模式開發集體土地項目；另一方面試水輕資產運營，以分散風險。

36、租住產品的組織結構仍顯粗放，對客戶群體的分層與需求理解不夠精準，需加強數據分析和場景化研究，提升產品適配性。

戴德春

百瑞紀集團北方公司運營負責人

37、未來競爭將圍繞三個維度展開：首先是數字化能力，通過智能系統提升運營效率；其次是產品創新，針對年輕客群開發智能家居、靜音客房等差異化產品；最后是服務深化，超越基礎居住需求提供增值體驗。這些能力的構建，將決定企業在細分市場中的站位。

38、面對下半年的市場環境，風險管控尤為重要。價格波動已非主要威脅，真正的挑戰在于同質化競爭和運營成本壓力。

39、建議采取“雙軌策略”：對存量項目實施精益化改造，提升運營效率；對增量項目則強調差異化定位，避免陷入價格戰。這種“守正出奇”的策略，或將成為穿越周期的關鍵。

40、區域布局上，在深耕北京、上海等核心市場的同時，需要密切關注二線城市的機遇。不同能級城市的發展階段和需求特點各異，這就要求企業必須建立靈活的區域策略體系，避免標準化方案的簡單復制。特別是在政策紅利區域，更應提前布局，把握結構性機會。

41、學生公寓等細分賽道因其獨特的競爭壁壘展現出特殊價值——不僅客源穩定，更具備定價話語權。這提示我們需要從“廣撒網”轉向“精耕作”，在特定領域建立深度競爭優勢。

42、運營優化需要雙管齊下。一方面要嚴格控制成本，通過組織精簡、流程再造提升人效；另一方面要堅持產品創新，在智慧辦公、寵物友好等特色服務上形成差異化。這種“節流”與“創新”并舉的策略，既能保障短期生存，又能培育長期競爭力。

（本文根據“2025上半年北京公寓市場分析閉門會”的圓桌對話整理而成）

特別鳴謝

與會嘉賓

韓瑋燁

睿和智庫創始人、地產資管Plus總編

孟月

自如資管總經理

羅意

樂乎集團創始人&CEO

楚楠

城家公寓北方區開發總監

戴德春

百瑞紀集團北方公司運營負責人

陳雪

北京昌發展產業運營管理股份有限公司總經理助理

湯若季

首創和園市場營銷負責人

唐沛然

大家保險不動產投資部投資業務董事

姚遠

首程控股執行董事

楊海波

雅詩閣中國華北區業務拓展總監

（以上嘉賓排名不分先后）

參會企業

首創和園、金茂酒商、自如資管、樂乎集團

金唐麗控、百瑞紀集團、北京昌發展、雅詩閣中國

大家保險、平安不動產、城家公寓、金地集團華北

中海地產北京公司、首旅如家酒店集團

華潤有巢、高和資本、國貿公寓、木棉集團

金茂、中交城市更新、中建投資基金

中關村朝陽園管委會、匯瀛恒業、陽光保險

信悅資管......

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