最近10年，江北新區(qū)、河西、南部新城...得到大力發(fā)展。然而，回望眼，似乎只有雨花成果斐然，大量建筑拔地而起，竣工者多，且爛尾者甚少。其于住宅、交通、醫(yī)療、學(xué)校、商業(yè)等各個方面均積極兌現(xiàn)！

由此，軟件谷科技聚會、雨核數(shù)字中心崛起、小行主城銜接帶等板塊價(jià)值持續(xù)賦能，讓雨花逐漸成長為可與河西、南部新城，三足并立的改善高地。

而且，雨花憑借配套落地率高，入手門檻低的優(yōu)勢，走出了屬于自己的細(xì)分市場。今年，雨花即將迎來4家神盤四代宅上市，更是將最后一個產(chǎn)品迭代的短板補(bǔ)齊！

當(dāng)前，三線地鐵于雨花交匯，四盤沿地鐵展開，分布在雨花最核心的安德門、小行、雨核、軟件谷板塊，全部迭代至第四代住宅產(chǎn)品。

從價(jià)格上看，四家樓盤是兩兩對線，

安德門-頤和金陵印VS小行-嶼樾府

雨核十朝春G09VS軟件谷聯(lián)發(fā)G29

頤居、金基占據(jù)4萬+細(xì)分市場，搶占一部分河西南、大校場客戶；十朝春G09、聯(lián)發(fā)G29則以3萬左右的價(jià)格+82㎡（甚至有部分69㎡）的最小四代宅戶型，吸引大量年輕人入手。

迭代產(chǎn)品+低門檻+產(chǎn)業(yè)匯聚（軟件谷、數(shù)字中心、新城科技園等），若你是要在南京買房的年輕人、小夫妻，你會怎么選？答案不言而喻！

頤和金陵印

安德門新組團(tuán)（雨花西路137號地塊）是南京目前唯一純四代宅住區(qū)，且規(guī)模不小。除了五塊宅地外，北側(cè)金陵中學(xué)初中部（2025年6月竣工）、南側(cè)11萬㎡商辦綜合體（規(guī)劃）、東側(cè)鄧府山文化公園（在建），形成"地鐵通勤+名校教育+商業(yè)休閑"的10分鐘生活圈。

頤和金陵印采用洋房+ 小高層高低配組合，6層真洋房占比達(dá)40%，戶型建面約108、128、132、158㎡。

項(xiàng)目放風(fēng)價(jià)4.3萬/㎡，洋房會拉高些價(jià)格，小高層估計(jì)也就4萬以內(nèi)。最快在8月首開1、5號樓，戶型建面為108㎡，總價(jià)預(yù)計(jì)400萬起。

戶戶配備約8-15㎡空中花園（計(jì)入半贈送面積），158㎡洋房更是打造6.6 米挑高客廳，搭配270° 環(huán)幕采光，空間感直逼200㎡傳統(tǒng)大平層。

在社區(qū)內(nèi)部，打造1個獨(dú)立會所、7個架空層泛會所，還配置全齡段需求的園林景觀。在南京，屬于頂豪華之下，第一檔的存在。

項(xiàng)目外立面為金屬板+大面積玻璃設(shè)計(jì)，簡潔挺拔，顏值爆表！

關(guān)注該項(xiàng)目的還是以地緣客為主，板塊內(nèi)部消化的比例將遠(yuǎn)高于其他三家樓盤。 注重金中教育和居住品質(zhì)躍遷，在對比河西、南部新城同類產(chǎn)品后，因總價(jià)至少低三成而首選安德門。

金基嶼樾府

就價(jià)格而言，在雨花城南能與頤和金陵印直接對線的就是：小行-金基嶼樾府！

與安德門相同，區(qū)位也是小行板塊的最大優(yōu)勢！但具體客群方面，小行更加符合年輕白領(lǐng)階層的需求，畢竟緊靠著新城科技園、河西金融城等。

軟件大道-河西大道，串聯(lián)了南京GDP金線，項(xiàng)目東接軟件谷、南京南站，往西一步是河西CBD，絕對的城市中心地段，去哪都方便。

動輒大幾百萬的河西南或許消費(fèi)不起，但4萬+的小行，價(jià)格、位置都剛剛好。

嶼樾府打造5棟四代宅洋房，其中2棟為8F、2棟6F、1棟5F，戶型125、149㎡，僅88套房源，放風(fēng)價(jià)4.5萬/㎡。 體量不大，卻需求旺盛！據(jù)悉，目前項(xiàng)目蓄客已近千組。

具體到戶型，錯層露臺自不必說，且全部與陽臺直接相連，陽臺也是采用當(dāng)前河西豪宅普遍采用的內(nèi)嵌設(shè)計(jì)，與餐客廳融為一體。

受益于全洋房優(yōu)勢，電梯全部對開門設(shè)計(jì)，私密性好，得房率也更高。

建面約125戶型

125㎡采用橫廳設(shè)計(jì)，加上內(nèi)嵌陽臺、外飄露臺的組合，起居空間超過99%的同戶型產(chǎn)品。

建面約149㎡戶型

149㎡戶型則是豎廳設(shè)計(jì)，LDKB一體化空間，尤其是廚房改為開放式，更符合南京改善大戶型的習(xí)慣；得益于四代宅的超高得房率，140㎡級別的戶型在四房兩衛(wèi)的基礎(chǔ)上，還能實(shí)現(xiàn)雙臺盆，基本與市場普通戶型180㎡的空間尺度相當(dāng)。

項(xiàng)目體量不大，但對于景觀營造上卻一點(diǎn)不含糊， 邀請順景園林趙院長親自操刀，借鑒金陵特色和元素，以石頭城的臺地公園為內(nèi)核，將景觀和現(xiàn)代藝術(shù)館相結(jié)合。

以泛會所體系、林中藝術(shù)館，打造覆蓋兒童探索、青年社交、長者頤養(yǎng)的全生命周期社區(qū)。總之，充分發(fā)揮四代宅設(shè)計(jì)優(yōu)勢，延伸公區(qū)空間。

十朝春G09項(xiàng)目

作為雨花重點(diǎn)發(fā)展的板塊，雨核近兩年吸引了一批從事互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的高知青年人群在此安家。而數(shù)字大道以北的龍翔片區(qū)恰恰是新盤扎堆，學(xué)校密集之地。

龍翔片區(qū)的中華中學(xué)教育體系確立，包含小學(xué)、初中、高中。金基嘉玥、朗拾雨核、建發(fā)璞云等住宅項(xiàng)目矗立。

十朝春雨核G09項(xiàng)目擬建6棟24F四代宅產(chǎn)品，戶戶有露臺，全部首層架空，形成泛會所體系。

南面三棟住宅樓與中間兩棟住宅樓之間，是項(xiàng)目的景觀中軸（配建社區(qū)大門，中央水景以及超過884㎡的中央綠地等）。

北面10號樓與3、8號樓之間，規(guī)劃有超過500㎡的兒童樂園、健身活動場地等。

受限于體量，項(xiàng)目沒有做獨(dú)立會所以及下沉式庭院，而是發(fā)揮四代宅首層架空的優(yōu)勢，做泛會所體系。減少成本的同時，也不降低業(yè)主的居住體驗(yàn)，算是個兩全其美的法子。（不過，主要還是為了省錢吧~）

作為雨核首個四代宅，主力戶型面積預(yù)計(jì)95-140㎡，1.65萬/㎡的地價(jià)比建發(fā)璞云的2.82萬/㎡地價(jià)，低了近1.2萬/㎡。

地價(jià)大幅下降，未來新房售價(jià)必然有明顯降幅，旁邊萬科、建發(fā)收官還能買到4萬+/㎡，也必須賣到這個價(jià)。而四代宅的G09大概買到3萬就不虧本，放風(fēng)價(jià)3.2萬/㎡已經(jīng)是個很有賺頭的價(jià)位了。

去年450萬才能入手的雨核龍翔片區(qū)，今年估計(jì)300以內(nèi)就能拿下了！

聯(lián)發(fā)G29項(xiàng)目“太卷了”

軟件谷徐工片區(qū)也是從5年前的一片空地，發(fā)展起來的全新居住組團(tuán)。只是該板塊夾在雨核與南站之間，存在感不算太高，新房價(jià)格也一直相對較低，屬于走低價(jià)跑量的路子。

如果說，安德門與小行在客戶畫像上還有差異性，那同價(jià)位的G09、G29兩項(xiàng)目就是完全競爭關(guān)系了。

作為南京目前距離軟件谷科技園區(qū)最近的四代宅，未來聯(lián)發(fā)G29的需求還是比較旺盛的。尤其是為了吸引年輕碼農(nóng)，聯(lián)發(fā)G29拍地要求就有：戶均建面不大于102㎡，且建面82㎡以下的比例不低于總套數(shù)的15%。

聯(lián)發(fā)做得更絕，有消息稱，聯(lián)發(fā)G29項(xiàng)目的最小戶型做到了夸張的69㎡，這可是四代宅呀！

加上16-17F小高層還能拉高些均價(jià)，聯(lián)發(fā)G29項(xiàng)目的高層的入手門檻可能低至200萬左右，放在幾年前這就是最普通的南京剛需門檻了。

若上述內(nèi)容變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，那軟件谷徐工片區(qū)就從頭部板塊以下第一檔，給直接干成剛需板塊了。

聯(lián)發(fā)G29項(xiàng)目擬建17棟四代宅，9棟16-17F小高層，7棟32-33F高層以及1棟25F高層。小區(qū)內(nèi)有約2614㎡集中綠地、約1738㎡的全民健身設(shè)施區(qū)以及兒童游樂、老人活動場地。

另外，項(xiàng)目還配置有四點(diǎn)半學(xué)堂、健身房、書吧、共享辦公等空間…

目前，聯(lián)發(fā)G29項(xiàng)目正在打造實(shí)景示范區(qū)，中央景觀區(qū)已初見雛形。

結(jié)語：

雨花這波玩得比較大，四大神盤以軟件谷為核心，布局總價(jià)200-500萬范圍，包含從剛需門檻到終極改善，從青年置業(yè)到退休養(yǎng)老的全齡段買房需求。真是服了！