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在房屋交易中，協議生效后過戶受阻的情況時有發生。北京大興區一起案件中，買方與賣方簽訂房屋買賣協議后，歷經三次訴訟確認協議有效，但因賣方神志不清無法配合過戶，買方再次起訴要求其法定代理人協助辦理，法院最終支持了買方的訴訟請求。

一、案情梳理

（一）當事人信息

原告：陳建軍

被告：劉桂英（賣方，無民事行為能力人）、王衛國（劉桂英法定代理人）

（二）爭議焦點

房屋買賣協議已被確認有效，買方能否要求賣方的法定代理人協助辦理過戶手續？

賣方神志不清的情況下，過戶義務應由誰承擔？

（三）事件經過

1998 年 11 月，陳建軍與周德福簽訂《買賣房協議》，約定周德福將三號房屋（大興區）以 8.5125 萬元出售給陳建軍，房屋產權及相關責任歸陳建軍所有，所有單據交由陳建軍保管。

2010 年，陳建軍起訴要求確認協議有效，法院作出（2010）大民初字第 6800 號民事判決，確認協議有效。后該案經北京市第一中級人民法院裁定發回重審，重審期間周德福去世，其妻子劉桂英以房屋為夫妻共同財產且享有繼承權為由申請作為被告參加訴訟，其他繼承人放棄繼承。2015 年 12 月，法院作出重審判決，再次確認協議有效。劉桂英不服上訴，2016 年 3 月北京市第二中級人民法院判決駁回上訴，維持原判。

因劉桂英神志不清，無法配合辦理過戶手續，陳建軍遂起訴要求劉桂英及其法定代理人王衛國協助辦理三號房屋的過戶手續，并自愿承擔過戶稅費，如需劉桂英繳納部分可墊付后另行主張。

二、案件分析

（一）協議效力與過戶義務的核心認定

法院支持過戶請求的關鍵依據：

生效判決確認協議有效性：陳建軍與周德福 1998 年簽訂的《買賣房協議》經三次訴訟審理，最終由生效判決確認有效，對雙方具有法律約束力。根據協議約定，周德福及其繼承人有義務協助陳建軍辦理房屋過戶手續。

法定代理人應履行協助義務：劉桂英作為周德福的繼承人及房屋登記相關義務人，因神志不清成為無民事行為能力人，其法定代理人王衛國應依法代理實施民事行為，包括協助辦理過戶手續，這是基于合同相對性和代理制度的必然要求。

（二）無民事行為能力人責任的處理邏輯

法院關于義務承擔的裁判要點：

直接要求無民事行為能力人履行無依據：劉桂英因無法辨認自己的行為，不具備親自辦理過戶手續的民事行為能力，陳建軍要求其本人協助過戶缺乏法律依據，法院不予支持。

法定代理人需代為履行義務：王衛國作為劉桂英的法定代理人，在訴訟中明確表示愿意代理參與案件，應當承擔起協助辦理過戶的法定義務，確保生效協議的履行和買方合法權益的實現。

（三）稅費承擔的合理性審查

法院對買方自愿承擔稅費的態度：

自愿墊付稅費不違反法律規定：陳建軍表示同意繳納過戶過程中的全部稅費，如需劉桂英承擔部分可墊付后另行主張，該主張系其對自身權利的處分，不損害他人利益，法院予以認可，有助于推動過戶手續順利辦理。

三、裁判結果

法院判決：

劉桂英的法定代理人王衛國于判決生效后 10 日內，協助陳建軍到房屋登記主管部門辦理位于北京市大興區（三號房屋）的產權過戶手續，將房屋過戶至陳建軍名下；

駁回陳建軍的其他訴訟請求。

四、案件啟示

（一）房屋交易中協議履行的風險防范

及時辦理過戶手續：房屋買賣協議簽訂后，應盡快辦理產權過戶，避免因賣方去世、喪失民事行為能力等情況導致過戶受阻。本案中陳建軍因拖延過戶，歷經多年訴訟才實現權利，增加了時間和經濟成本。

明確違約責任條款：協議中應約定賣方協助過戶的具體期限及違約責任，如賣方或其繼承人拒不配合，買方可依據約定主張賠償，增強協議的約束力。

（二）無民事行為能力人相關交易的注意要點

法定代理人代理權限要清晰：與可能涉及無民事行為能力人的交易，需提前核實其民事行為能力狀況，確保由法定代理人簽署相關文件并明確代理權限，避免后續履行障礙。

通過訴訟確認權利義務：當賣方成為無民事行為能力人且法定代理人不配合時，買方應及時通過訴訟確認協議效力，并要求法定代理人履行協助義務，借助司法力量推動問題解決。

（三）生效判決的執行保障

利用生效判決推動履行：協議效力經法院確認后，如對方拒不履行過戶義務，買方可直接憑生效判決及本次協助過戶判決申請強制執行，確保房屋產權順利轉移。

合理處分稅費承擔權利：在過戶訴訟中，買方自愿承擔或墊付稅費的表態，有助于減少爭議焦點，加快訴訟進程，盡快實現過戶目的。

本案判決明確了協議有效情況下法定代理人的協助過戶義務，為解決類似因當事人行為能力受限導致的過戶糾紛提供了司法指引，也提醒房屋交易雙方重視協議履行的及時性和完整性。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）