歡迎您的到來，我們專注于分享物業管理領域的專業知識與最新動態。如果您對物業服務質量，物業管理制度、行業法規等話題感興趣，歡迎您關注我。在這里，我們將一起探索和學習，共同推動物業管理行業的健康發展。期待您的加入！

一、事件回顧：一場本可避免的失敗

近日，福清市中庚香瀾小區業委會組建以戲劇性失敗告終——1000多戶業主積極參與投票（占78%戶數），卻因“專有面積不足”被宣告無效。

核心矛盾浮出水面：

• 公告形同虛設：候選人黃女士報名后杳無音訊，直到投票前2天才從鄰居處得知名單已公示。記者走訪發現，小區公告欄、電梯口雖有張貼位，但關鍵信息（候選人名單、議事規則等）集體“消失”。

• 開發商手握“生殺大權”：地產方持有小區1/3未售面積（13/15號樓及地下室），卻在投票中沉默棄權，直接導致專有面積未達法定2/3門檻。

更諷刺的是：開發商全程參與籌備組，卻在最后關頭拒絕投票。街道坦言：“多次溝通無果，對方態度堅決。”

二、法律困局：開發商為何能“躺贏”？

關鍵法條解讀

1. 《民法典》第278條：業委會成立需“雙2/3”通過——人數+專有面積均超2/3業主參與表決。

   
   

2. 《福建省物業管理條例》第14條：開發商未售房按“1人”計算投票權，且其是否投票可自主決定。

爭議焦點

業主憤慨的核心：“開發商空置房不交物業費，卻能用‘沉默’扼殺業主自治！”

住建局回應：

“未售房雖空置，但開發商仍需履行義務（如基礎物業費），故享有投票權。若其明確不投票，則不計入基數。”

潛臺詞：開發商只需“不表態”，就能合法攪黃業委會！

三、破局指南：業主如何奪回主動權？

第一步：固化證據鏈，破除“信息黑洞”

• 公告缺位證據：立即對公告欄、電梯口全程錄像，記錄無公示或張貼不規范情況（如覆蓋、破損）。

• 
  

• 溝通留痕：所有與社區/開發商的溝通務必錄音、保存聊天記錄（例：黃女士報名未獲回復的證明）。

法律依據：《物業管理條例》規定社區有義務確保公告張貼15日以上并拍照留存，否則涉嫌程序違法。

第二步：聯合施壓，啟動三方對話機制

1. 向街道提交聯名信：

   • 要求公開公告張貼記錄及開發商參會簽到表；

   • 
     

   • 申請街道牽頭組織業主代表、開發商、住建局三方會談（福清住建局已表態愿協調）。

   
   

2. 致函住建局：

   • 質疑開發商長期持有未售房的合理性（是否變相抵制業委會？）；

   • 提議修改地方條例：對超過3年未售房，開發商投票權應打折或凍結（參考深圳、杭州等地政策）。

   • 
     

第三步：瓦解開發商“沉默戰術”

• 攻心計：通過媒體曝光施壓（本次事件經《幫幫團》報道后，開發商已面臨輿論壓力）；

• 
  

• 利益捆綁：向開發商遞送《合作倡議書》，闡明業委會將提升小區品質（利于未售房去化），把對立轉為利益共同體。

第四步：繞過面積死結的“非常規手段”

• 拆分投票區域：若小區分區明確，可嘗試以“分區業委會”先行成立（需律師評估可行性）；

• 
  

• 啟動代管程序：向法院申請指定街道代行業委會職責（適用于長期無法成立業委會的小區）。

四、預防性建議：別等失敗了才行動！

新小區必做3件事

1. 收房即建業主群：通過線上實名登記，確保信息直達每戶（避免依賴公告欄）；

   
   

2. 提前鎖定開發商投票意向：在籌備組成立時，要求其簽署《參與表決承諾書》；

   
   

3. 聘請第三方監督：引入律師或物業專家全程指導，規避程序漏洞。

血淚啟示：當中庚香瀾業主發現地下室常年空置時，就應通過不動產登記平臺查證未售面積，而非投票時才倉促應對！

自治權從來是爭出來的！

業委會成立本應是業主共治的起點，卻因程序漏洞與資本博弈淪為戰場。當中庚香瀾業主仍在奔走時，我們呼吁：

制度層面：推動地方修法，防止開發商“以面積霸權阻礙自治”；

業主層面：用理性證據取代情緒對抗，讓每一次維權都成為基層民主的進階課。

記住：你交的每一分物業費，都是對家園自治的投票！

（本文案例來源于公開報道，觀點僅供參考。部分圖片來源于網絡，如有侵權，請告知刪除！）

如果你認同本文觀點，請點贊、在看、轉發！

只有更多人關注，小區問題才能真正得到解決！

關注我，了解更多的物業管理方面的知識！