一、法律依據與裁判規則

1. 占有認定的法律依據

《執行異議和復議規定》第28條：買受人需滿足“在查封前合法占有”房屋，且該占有不限于直接占有，間接占有（如委托管理、返租）亦可被認定為合法占有。

《商品房銷售管理辦法》第11條：禁止開發商以售后包租方式銷售未竣工商品房，但該規定屬于管理性規范，違反不影響合同效力及占有認定。

2. 最高院裁判觀點

售后包租視為合法占有：購房人通過委托開發商管理、收取租金等方式對房屋進行支配的，可認定為已合法占有，符合《執行異議和復議規定》第28條要求。

例外情形：若房屋未竣工驗收或存在其他客觀障礙導致無法實際使用，則不能認定占有。

二、實務操作中的關鍵要點

1. 合法占有的構成要件

委托管理協議：需簽訂書面委托經營合同，明確權利義務（如租金支付、管理責任）。

租金抵扣房款：以租金抵扣購房款的行為可視為對房屋的實際控制和收益。

實際使用證據：如裝修、經營記錄等，輔助證明占有事實。

2. 排除執行的條件

查封前簽訂合同：需提供購房合同、付款憑證等，證明在查封前已成立買賣關系。

支付全部價款：現金支付部分房款+租金抵扣剩余房款，需明確款項性質（如租金抵扣需注明用途）。

非因自身原因未過戶：需證明未過戶系開發商過錯（如產權證未辦理、開發商不配合）。

3. 風險點與抗辯

開發商違規風險：若售后包租涉及未竣工商品房，可能被認定違反《商品房銷售管理辦法》，但該違規不影響占有認定。

刑事風險：若開發商以售后包租為名吸收資金，可能構成非法吸收公眾存款罪，但民事占有仍可能成立。

三、典型案例分析

1. 案例1（最高院（2020）最高法民申1938號）

案情：楊紅芳購買商鋪后委托開發商管理并收取租金，法院查封前已支付全部房款（現金+租金抵扣）。

裁判：認定委托管理構成合法占有，且未過戶系開發商原因，支持排除執行。

2. 案例2（（2014）民一終字第151號）

案情：購房者通過返租方式間接占有未竣工商鋪。

裁判：間接占有視為合法占有，但未竣工驗收導致無法過戶，需結合其他條件判斷。

四、風險防控與實務建議

1. 對購房人

簽訂書面協議：明確委托管理內容、租金支付方式及期限，避免口頭約定。

保留支付憑證：租金抵扣需在合同中注明用途，并留存銀行流水。

督促辦理過戶：及時要求開發商辦理產權證，避免因拖延被認定“自身原因”。

2. 對開發商

區分竣工狀態：避免對未竣工商品房承諾售后包租，防止合同無效風險。

完善管理流程：確保租金支付、房屋維護等環節合規，減少糾紛。

3. 對債權人（申請執行人）

核查占有證據：重點審查委托管理協議、租金支付記錄等，判斷占有是否真實。

主張權利瑕疵：若房屋存在抵押、查封等權利負擔，需及時提出執行異議。

五、結論

開發商通過售后包租方式讓購房人以委托管理形式支配房屋的，可認定為合法占有，符合《執行異議和復議規定》第28條要求，能夠排除執行。但需滿足以下條件：

1. 查封前已簽訂合法買賣合同并支付全部價款；

2. 未過戶系開發商過錯；

3. 房屋已竣工驗收（避免適用《商品房銷售管理辦法》禁止性規定）。

例外情形：若售后包租涉及未竣工商品房或開發商存在非法集資行為，可能影響占有認定及合同效力。

本文由上海市浩信律師事務所王俊偉律師根據裁判文書網查詢整理，如需轉載請注明出處。另可參考《二手房陷阱：買賣合同條款解讀與風險防范》一書。專注于各類房產案件的訴訟、執行和處置，尤其擅長代理小業主起訴開發商這一群體性訴訟 “螞蟻斗大象”律師團隊。

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