在中國人的人生清單上，買房是一種深入骨髓的文化傳統，一種對美好生活的執著追求。

在這個過程中，面對新房與二手房的選擇，每一個購房者都不免要經歷一番深思熟慮的抉擇。

壹

二手房通常位于成熟區域，周邊配套設施完善，生活便利度高，其即買即住特點也吸引了許多急需解決居住問題的購房者。

不過，一個時代有一個時代的審美和技術水準，二手房畢竟有了年頭，其產品力無法同新房媲美。

曾經，開發商之間的產品力比拼如火如荼，你自詡為可以比肩美國中央公園的豪宅，我就從中國歷朝歷代的著名建筑和園林里汲取靈感。

斗法的結果是，很多新房在外立面、園林、大門、巷道等方面進行了全方位進階。戶型設計也比較符合現代家庭的需求，有些精裝交房的項目還會選配智能化的家居系統，提供了更加舒適便捷的生活體驗。

二手房常見的“眼鏡戶型”“手槍戶型”，乃至更奇葩的“跑道戶型”和“馬桶戶型”，不僅普遍存在空間利用率低，動線不合理的情況，而且采光不好，居住體驗很差。

在行情一片大好之際，開發商都樂于標榜自己是“城市運營商”，熱衷于打造生活氛圍和“一公里生活圈”等概念，照顧到不同年齡群體的喜好，家長可以躺平式遛娃，甚至在社區完成生意洽談，孩子則足不出社區也能玩得盡興。

此外，相對于二手房，新房還可以節約一大筆中介費和稅費。

所以，如果忽略價格和學區等因素，誰會心無芥蒂，在充滿他人生活痕跡的二手房里開啟自己的人生？

貳

然而，在很多城市，二手房市場強勢崛起，人們對于新房的信仰正在崩塌。

去年年底，很多城市的二手房掛牌量的漲幅都很驚人，這一態勢一直持續到今年年初。

比如，在北京，短短兩個月的時間里，二手房源猛增3萬套，3月5日這天，北京二手房掛牌量突破了17萬套，創下了歷史新高水平。

但從4月份開始，北京二手房的成交量開始增加，去化速度明顯加快。在6月和7這兩個傳統的淡季月份中，成交量竟然在持續上漲。

到了8月3日，某大中介外網展示的二手房掛牌量為134933套，后臺一共有房源147078套。

五個月的時間內，北京二手房掛牌量從從17萬套下降到13萬套，平均每個月減少多少套？

同樣的一幕也發生在其他三個一線城市中。

在深圳，7月份二手房過戶了4573套，是近39個月以來的最高水平，套數環比增長9.6%，同比增長102.4%。

在上海，7月份二手房成交了1.82萬套，這個成交套數雖然比6月份減少了五分之一，但同比增加了44.7%。

在廣州，雖然上半年二手房的成交量同比微降，但成交市場份額占比卻在持續提升，達到了59%。

叁

二手房去化速度加快的背后，是一場場的價格鏖戰。

根據中國房地產指數系統百城價格指數，7月，百城二手房平均價格為14653元/平米，環比下跌0.74%，這已經是連續27個月的環比下跌了，而同比跌幅則為6.58%。

在北京，即便是有著宇宙中心之稱的五道口，其區域內的二手房也沒有逃脫價格下降的命運。

22年11月，展春園兩居室的成交價為600萬，但在今年7月份，同戶型的成交價跌倒了400萬；被稱為五道口神盤的華清嘉園的一套兩居，在6月以752萬的價格成交價，而在2022年，同戶型的成交價則為1000萬出頭。

號稱亞洲最大社區的天通苑，社區內生活設施完備，光地鐵站就有三個，從早高峰排隊進站的人數就知道，這里聚集了多少北漂。

據說，天通苑有的房源掛牌價已經跌破2萬了。

總體來看，在北京樓市二季度的二手房成交中，54.8%成交房源都是套總價在600萬以下。

在深圳，7月份的時候，二手房價正式跌破“6字頭”。不過一年時間，深圳二手房的價格就下跌了萬元。

二手房的業主們繃不住了，紛紛“以價換量”，這才有了二手房市場的“欣欣向榮”。

肆

二手房市場能夠先于新房市場回暖，當然首先在于業主們急于割肉離場，大幅讓價，使得核心區域二手房的性價比逐漸顯現了出來。不過，最重要的還在于購房者的心理發生了重要的改變。

之前，買房子除了自住，人們更希望借此實現資產升值的目的，完成階層的跨越，追求人生躺平的捷徑。

經過幾年的調整，這一希望漸漸在現實的打擊中破滅，很多人，特別是年輕人，在預算有限的情況下，轉而追求通勤成本與效率。另外，二手房可以即買即住，不僅免去了交付的等待時間，而且沒有爛尾的風險。

不過，如果多數購房人純粹從資金安全的角度而選擇了二手房，那行業盛行多年的預售制度，以及房企努力展現的保交樓動作，就會毫無意義。

在二手房的沖擊之下，新房也只能不斷對產品進行升級。

在紹興、溫州、金華、湖州等地的新推地塊中，出現了“計容新規”，即空中花園綠化陽臺、小區景觀綠化亭廊、開放式風雨連廊等不計容積率，挑高客廳只算單層面積等新規定。

這意味著，以后的得房率，理論上可以達到100%，甚至達到120%。

唯有時間，可以證明成效。