作者 | 飛天小女警

文章來源 | 格隆匯樓市

出現了，兜底式開盤，為了去化，拼了。

為業績，拼了

深圳的新房，還是一如既往的“卷”。

即使已經止跌回暖，也躲不過競品的攻防策略。

昨天（12月25日），位于龍崗平湖的遠洋城啟家園獲批預售。

479套65—107平住宅，備案均價約35753元/㎡，單價區間約2.89萬—4.06萬/平，總價區間約229萬—416萬/套。

和市場來了一場大尺度的對賭——

1、降價包退

2024年12月31日前購買遠洋城，如出現同類房源降價的，可無理由退換房

2、無理由退房

開盤當月購買遠洋城，封頂前可享受無理由退房權益

（來源：網絡）

也就是說，無論是降價還是出于買家的個人喜好，不想要了，都可以退房。

只是降價理由退房，僅限12月31日前，無理由退房僅限12月31日前購房，但項目封頂前。

這也開創了深圳新房“無理由退房”的先例，把電商網購無理由退貨運用得嫻熟自如。

可以說，為了賣房，回籠資金，營銷策劃團隊們都拼了。

過去深圳雖然有新房為了去化，結合市場購房者的心態，也曾推出過“保價的對賭”邀約，但也僅限于承諾“降價補差價”的層面，并不會承諾無理由退房的條件。

比如位于光明的滿京華金碩華府曾經推出保價營銷方案——

信心承諾保價，降價補差價

保價的對象僅限在滿京華金碩華府首批推售單位集中選房當天成交的客戶

客戶簽署《滿京華·金碩華府銷售價格保價協議》之日起，至滿京華·金碩華府全部住宅房源售罄之日止

這樣的做法，在新房價格起伏不定，降價打折趨勢的環境下，無異于是給了市場購房者一顆定心丸。

而實際上，在約兩個月前開放營銷中心展廳的時候，遠洋城就已經放出了“降價包退、無理由退房”以及其他優惠計劃。

根據了解，遠洋城啟家園開展當天推出“開盤當周購買遠洋城額外99折、降價包退、無理由退房權益”。

這樣的營銷策略，大概率凍資數據都不會太難看。

一方面，龍崗已經屬于非限購區，另一方面，封頂前無理由可退房，無論是出于購房消費沖動，還是好奇心理，都是一次心理保障。

但項目也并非百分百放開兜底底線。

針對降價包退邀約，僅限12月31日前，這就意味著遠洋只承諾開盤期間不降價，之后的順銷期如何，并不承諾。

按照目前新房環境，大概率也會順應市場，若銷售不暢，加入新房調價隊伍，在所難免。

而針對無理由退房邀約，僅限12月31日前購房，且在規定在項目封頂前，才能無理由退房，這就意味著，購房者須開盤期購房簽約，并且留意項目實際建設進度。

根據項目實地建設進度來看，主體已經出地面接近20層，而項目1棟1-4單元最高層數為47層，交房時間預計是2027年上半年。

天量供應

無論是相比四年前同地段的新房項目，還是同片區相近地段近一兩年入市的項目，遠洋城啟家園都是價格最卷的一個。

要知道，1年前平湖的新房均價還挺在“4”字頭，而4年前平湖新房的均價高峰去到約4.6萬/平。

如今遠洋城啟家園無論是備案均價，還是起步單價，又或者總價門檻，都是最低的一次。

3.57萬/平的備案均價，相比步行約1.9公里的融湖盛世花園開盤備案均價還便宜約0.73萬/平，而這還不算項目給出的開盤折扣。

若算上真正的開盤折扣優惠，價格還要更便宜。

而值得注意的是，項目處于平湖中心的范圍，距離平湖樞紐站步行約2.2公里，距龍崗平湖上一個體量達到百萬級的綜合體融湖中心城步行約1.7公里，位置上相近。

但即便是這樣，也無法避免需要通過價格讓利的方式獲取市場份額。

一方面，整個平湖的供應實在太大了。

無論是競品項目，還是項目自身的后續開發以及其他城市更新項目的陸續開發，未來必定是“天量”供應的存在。

在遠洋平湖的在建項目版圖中可以看到，城啟家園周邊的施工和空地范圍非常大。

遠洋城前身為平湖街道山廈舊村城市更新單元，總占地面積約22.3萬㎡，總規劃建面69.3萬㎡，其中住宅分6個地塊開發，規劃1所九年制54班學校，全部建成后有22棟33-48層的住宅，2所18-43層高的辦公。

而遠洋城啟家園只是一期的三個地塊之一，6棟建筑，其中住宅4棟，共1032戶，可售商品房688套，車位923個。

加上其他兩個地塊，總規劃房源3661套，其中商品房2641套（包含回遷房）。

除此以外，還有2期4個地塊待建，總規模超6600套住宅。

除此以外，從深圳平湖片區的城市更新計劃來看，整個更新版圖中，遠洋城更是占地面積扎眼的項目，后期加上金地山廈項目、旭日工業區項目、特發輔城坳片區的更新改造，后續供應規模基本可以預見。

并且更不要忘了，眼下平湖片區已經入市的融湖盛世花園、合正新悅潤園、融湖盛景花園、鳳凰九里慧苑這幾個新房項目，共計還有1246套住宅庫存。

二手房的實際成交價也挺在3.5萬—3.7萬/平左右。

另一方面，這樣的項目，不管是放在整個深圳，還是對遠洋自身來說，都是重量級項目。

山廈項目不僅在平湖片區占據了重要的一席之地，更是占據了遠洋集團華南地區土地儲備不小的比例，還是遠洋在深圳除了龍華區德愛電子廠項目之外，土地儲備規模最大的項目。

（來源：遠洋集團2024年中期報告）

所以，對遠洋來說，無論如何，首批住宅的入市表現，都意義重大。

若去化表現良好，則驗證了市場對項目的接受度，更代表了整個平湖當前的新房市場風向。

若去化表現一般，則不管是對后續的住宅加推，還是遠洋的資金都是一種考驗。

畢竟首推住宅體量不算多，并且已經向市場釋放出了超預期的價格和銷售條件。

第三是，項目自身的短板也明顯。

項目緊鄰廣深鐵路和廣九鐵路，自然少不了軌道長期帶來的噪音影響，盡管可以加裝雙層中空玻璃，隔音，但室內長期居住的情況下，也需要自然通風。

項目距離地鐵，超出步行的舒適范圍，地圖導航顯示最近的10號線平湖地鐵站距離是步行約2.2公里，未來雖然會有17號線山廈站（在建中），約直線800米，并且開通時間需要等待。

項目這次推售雖然是479套住宅，但遠洋城啟家園規劃總戶數為1032戶，而停車位僅923個。

除此以外，項目周邊還存在大量的開發建設項目，片區配套設施兌現落地還需要不少時間。

項目周邊目前基本以居民房和工廠為主，城市面貌看起來一般。

所以，面對這些問題，很考驗遠洋城啟家園的控盤能力。

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作者觀點，不代表格隆匯立場