作者 | 醉酒大鯊魚

文章來源 | 格隆匯樓市

或許，只有土豪村才能救房地產。

困在資金上

最近佛山一個土豪村借錢給碧桂園推動村里舊改的事，上了新聞。

這個村子是位于佛山市南海區桂城街道的永勝村，位置可以說是佛山南海區相當不錯的地段。

從地理位置來看，步行1.5公里范圍內臨近廣佛線的千燈湖站以及金融高新區站，近距離可上廣佛江珠高速，區域內還有南海全民健身體育公園以及萬達廣場，是佛山非常繁華的新商圈。

周邊的小區，也是佛山最貴的地段。

在中介平臺上顯示，永勝村所在位置的片區千燈湖片區，掛盤均價達到了2.6萬/平。

其中碧桂園燈湖盛世掛盤均價約3.5萬/平，萬達華府掛盤均價約2.9萬/平，保利花園一期掛盤約3.6萬/平，保利花園二期掛盤均價約3.9萬/平，保利花園三期掛盤均價約4.2萬/平。

這樣的地段位置，無論是村民，還是當地推動村落改造的大手，都對永勝村的蝶變寄予厚望。

從2016年提及改造開始，到2019年被正式落實開發合作方，已經過去六七年。

但如今，隨著房地產行業周期的變化，永勝村的拆遷舊改也陷入了困局。

所以作為佛山備受關注的舊改項目，也不得不進行“自救”。

根據永勝村1月發出的公告顯示，整個永勝村拆除已經達到63%，舊改的首期回遷住宅倒是已經交付，入住率達到100%，但是剩余還有54%的村民無法回遷，并且回遷遙遙無期。

考慮到合作的開發商佛山市碧桂園碧欣置業有限公司出現資金短缺，導致項目進度遲滯，無法正常推進，計劃把收到的土地出讓金拿出來，墊資推動二期回遷安置住宅建設。

具體的墊資方案為——

將永勝村出讓金返還款以墊付資金的形式，借款給開發商，優先建設二期回遷房，共計約7.86億元，還不夠的由永勝經濟社自有資金投入。

這樣的舉措，也為全國的舊改解困，提供了一個樣本。

一來可以推動舊改建設，保證開發商交樓任務，二來村民可以盡快回遷，盤活區域生態，提升周邊城市面貌，恢復經濟生態。

三來盡管以借款的方式墊資，但永勝村建立了土地監管賬戶，可以進行?？顚Ｓ茫阌谫Y金使用監督，確保資金監管，同時也能進行工程進度的監督，最大程度保障交樓，促進開發企業開發銷售。

四來即便未來開發方無法償還借款，大概率也還有一定的協議抵扣或擔保。

不改是常態

對于有資金實力的舊改村落，很多時候涉及的是股份合作社。

永勝村舊改之所以能夠繼續推動項目，更多仰仗的是永勝村的實力，也是廣東首個探索舊村改造與村集體收益平衡的案例。

根據永勝股份經濟合作社公布的財務收支預算方案顯示，光經營收入就達到3101.93萬元，投資收益達到1671.4萬元，加上其他收入，總收入4781.93萬元。

差不多半個小目標的收入，而整個預算支出為641.88萬元。

去年年中也曾公布過一次預分紅方案，拿出976.69萬元分給2273名村民。

所以這樣的村集體經濟，完全有能力支撐項目的推進。

而這樣有實力的村集體，在東莞、廣州、深圳都并不罕見。

每年廣深莞的“土豪村”曬分紅，都能吸引一波關注。

比如去年南海的莊邊村、勝利村，禪城的郊邊村、鄱陽村等。

但并非每個舊改項目，背后都擁有一個有實力的合作社，是否能夠效仿永勝村的做法，也需要看股份合作社的實力或者村民的意愿。

能夠依靠自身摸出一條路子，得到“資金”的救贖的，畢竟是少數。

最明顯的，一些未拆改的項目，等來的或許不是拆遷的推進，而是不拆了，或者直接擱置了。

拆遷舊改進度龜速。

尤其一些成本高，規模大的項目。

像深圳一些舊改項目，成本非常高，拆遷難度大。

比如深圳南山區域的海雅百貨大樓城市更新項目，在2022年舊改方案批復后，卻被發現去年11月簽約京東MALL并重新招商。

比如寶安區航城街道草圍舊村及南片區城市更新單元失效，去年12月被踢出舊改計劃。

再比如深圳備受關注的八卦嶺舊改項目，2019年被納入福田區棚戶區改造年度計劃，如今五年過去了，遲遲未見動靜。

有市民急得向官方詢問，得到的答復卻是“正統籌開展老舊住宅區改造新政研究工作，待新政策出臺后將參照國家省市最新政策，結合各樓棟宗地面積、現狀功能、權利人意愿等情況，分類分片，科學施策”。

所以，舊改項目等著等著，也有可能不改了。

未來的舊改，或許只有資金真正落實的項目，才能成功翻身。

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作者觀點，不代表格隆匯立場