作者 | 醉酒大鯊魚

文章來源 | 格隆匯樓市

或許，只有土豪村才能救房地產(chǎn)。

困在資金上

最近佛山一個(gè)土豪村借錢給碧桂園推動(dòng)村里舊改的事，上了新聞。

這個(gè)村子是位于佛山市南海區(qū)桂城街道的永勝村，位置可以說是佛山南海區(qū)相當(dāng)不錯(cuò)的地段。

從地理位置來看，步行1.5公里范圍內(nèi)臨近廣佛線的千燈湖站以及金融高新區(qū)站，近距離可上廣佛江珠高速，區(qū)域內(nèi)還有南海全民健身體育公園以及萬達(dá)廣場，是佛山非常繁華的新商圈。

周邊的小區(qū)，也是佛山最貴的地段。

在中介平臺(tái)上顯示，永勝村所在位置的片區(qū)千燈湖片區(qū)，掛盤均價(jià)達(dá)到了2.6萬/平。

其中碧桂園燈湖盛世掛盤均價(jià)約3.5萬/平，萬達(dá)華府掛盤均價(jià)約2.9萬/平，保利花園一期掛盤約3.6萬/平，保利花園二期掛盤均價(jià)約3.9萬/平，保利花園三期掛盤均價(jià)約4.2萬/平。

這樣的地段位置，無論是村民，還是當(dāng)?shù)赝苿?dòng)村落改造的大手，都對(duì)永勝村的蝶變寄予厚望。

從2016年提及改造開始，到2019年被正式落實(shí)開發(fā)合作方，已經(jīng)過去六七年。

但如今，隨著房地產(chǎn)行業(yè)周期的變化，永勝村的拆遷舊改也陷入了困局。

所以作為佛山備受關(guān)注的舊改項(xiàng)目，也不得不進(jìn)行“自救”。

根據(jù)永勝村1月發(fā)出的公告顯示，整個(gè)永勝村拆除已經(jīng)達(dá)到63%，舊改的首期回遷住宅倒是已經(jīng)交付，入住率達(dá)到100%，但是剩余還有54%的村民無法回遷，并且回遷遙遙無期。

考慮到合作的開發(fā)商佛山市碧桂園碧欣置業(yè)有限公司出現(xiàn)資金短缺，導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)度遲滯，無法正常推進(jìn)，計(jì)劃把收到的土地出讓金拿出來，墊資推動(dòng)二期回遷安置住宅建設(shè)。

具體的墊資方案為——

將永勝村出讓金返還款以墊付資金的形式，借款給開發(fā)商，優(yōu)先建設(shè)二期回遷房，共計(jì)約7.86億元，還不夠的由永勝經(jīng)濟(jì)社自有資金投入。

這樣的舉措，也為全國的舊改解困，提供了一個(gè)樣本。

一來可以推動(dòng)舊改建設(shè)，保證開發(fā)商交樓任務(wù)，二來村民可以盡快回遷，盤活區(qū)域生態(tài)，提升周邊城市面貌，恢復(fù)經(jīng)濟(jì)生態(tài)。

三來盡管以借款的方式墊資，但永勝村建立了土地監(jiān)管賬戶，可以進(jìn)行專款專用，便于資金使用監(jiān)督，確保資金監(jiān)管，同時(shí)也能進(jìn)行工程進(jìn)度的監(jiān)督，最大程度保障交樓，促進(jìn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)銷售。

四來即便未來開發(fā)方無法償還借款，大概率也還有一定的協(xié)議抵扣或擔(dān)保。

不改是常態(tài)

對(duì)于有資金實(shí)力的舊改村落，很多時(shí)候涉及的是股份合作社。

永勝村舊改之所以能夠繼續(xù)推動(dòng)項(xiàng)目，更多仰仗的是永勝村的實(shí)力，也是廣東首個(gè)探索舊村改造與村集體收益平衡的案例。

根據(jù)永勝股份經(jīng)濟(jì)合作社公布的財(cái)務(wù)收支預(yù)算方案顯示，光經(jīng)營收入就達(dá)到3101.93萬元，投資收益達(dá)到1671.4萬元，加上其他收入，總收入4781.93萬元。

差不多半個(gè)小目標(biāo)的收入，而整個(gè)預(yù)算支出為641.88萬元。

去年年中也曾公布過一次預(yù)分紅方案，拿出976.69萬元分給2273名村民。

所以這樣的村集體經(jīng)濟(jì)，完全有能力支撐項(xiàng)目的推進(jìn)。

而這樣有實(shí)力的村集體，在東莞、廣州、深圳都并不罕見。

每年廣深莞的“土豪村”曬分紅，都能吸引一波關(guān)注。

比如去年南海的莊邊村、勝利村，禪城的郊邊村、鄱陽村等。

但并非每個(gè)舊改項(xiàng)目，背后都擁有一個(gè)有實(shí)力的合作社，是否能夠效仿永勝村的做法，也需要看股份合作社的實(shí)力或者村民的意愿。

能夠依靠自身摸出一條路子，得到“資金”的救贖的，畢竟是少數(shù)。

最明顯的，一些未拆改的項(xiàng)目，等來的或許不是拆遷的推進(jìn)，而是不拆了，或者直接擱置了。

拆遷舊改進(jìn)度龜速。

尤其一些成本高，規(guī)模大的項(xiàng)目。

像深圳一些舊改項(xiàng)目，成本非常高，拆遷難度大。

比如深圳南山區(qū)域的海雅百貨大樓城市更新項(xiàng)目，在2022年舊改方案批復(fù)后，卻被發(fā)現(xiàn)去年11月簽約京東MALL并重新招商。

比如寶安區(qū)航城街道草圍舊村及南片區(qū)城市更新單元失效，去年12月被踢出舊改計(jì)劃。

再比如深圳備受關(guān)注的八卦嶺舊改項(xiàng)目，2019年被納入福田區(qū)棚戶區(qū)改造年度計(jì)劃，如今五年過去了，遲遲未見動(dòng)靜。

有市民急得向官方詢問，得到的答復(fù)卻是“正統(tǒng)籌開展老舊住宅區(qū)改造新政研究工作，待新政策出臺(tái)后將參照國家省市最新政策，結(jié)合各樓棟宗地面積、現(xiàn)狀功能、權(quán)利人意愿等情況，分類分片，科學(xué)施策”。

所以，舊改項(xiàng)目等著等著，也有可能不改了。

未來的舊改，或許只有資金真正落實(shí)的項(xiàng)目，才能成功翻身。

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作者觀點(diǎn)，不代表格隆匯立場