在市區(qū)買(mǎi)新房，你們第一時(shí)間會(huì)想到哪里。

海珠西，白鵝潭，長(zhǎng)隆萬(wàn)博，還是老黃埔？

這幾個(gè)板塊，確實(shí)都是不錯(cuò)的選擇——新盤(pán)多配套全，單價(jià)4字頭，還是新規(guī)戶型。可實(shí)際上，還有一個(gè)更靠近市中心的板塊，似乎被市場(chǎng)遺忘了。

沒(méi)錯(cuò)，說(shuō)的正是天河智慧城。

01

天河智慧城的這些事

買(mǎi)家必須知道

為什么今天想聊聊天河智慧城，是有一些信息想跟大家分享和探討。

圖源：廣州天河發(fā)布

第一點(diǎn)，這個(gè)板塊或許沒(méi)那么好，但也沒(méi)那么差。

天河智慧城最常被詬病的，無(wú)非就是城鄉(xiāng)結(jié)合的城市界面，配套分散且不夠高大上，開(kāi)發(fā)建設(shè)較慢。

必須承認(rèn)，這些都是客觀存在的缺點(diǎn)。但掌牛哥認(rèn)為，一個(gè)板塊的不足往往是與優(yōu)勢(shì)捆綁在一起的。

天河智慧城雖然是在天河區(qū)，但TA本身還在成長(zhǎng)階段，這就注定其配套的成熟度、居住的便捷性一定是低于譬如海珠西、老黃埔的。

相反，如果是說(shuō)新配套的落地、大面積的開(kāi)發(fā)建設(shè)，天河智慧城反而會(huì)有更多留白空間給到大家。

成長(zhǎng)性＞成熟度，這是天河智慧城的價(jià)值邏輯。

再且，天河智慧城就不是一個(gè)主打居住的板塊，而是天河新質(zhì)生產(chǎn)力的引擎，吸引新興產(chǎn)業(yè)、企業(yè)和年輕人是TA的主線任務(wù)。

圖源：投資天河

供應(yīng)宅地，建樓盤(pán)是為了實(shí)現(xiàn)職住一體，留住高新人才。房地產(chǎn)，只能算作天河智慧城的副本任務(wù)。

要想一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展陣地，特別有生活氣息，這事就不太現(xiàn)實(shí)。

另外，天河智慧城核心區(qū)的宅地很少，一二手樓盤(pán)都不多，絕大部分建筑還是寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園、公寓和相關(guān)配套。在樓市中的存在感，自然也比較弱。

與之對(duì)應(yīng)的是，買(mǎi)家客群會(huì)比較窄。

這里比較適合附近創(chuàng)業(yè)/上班，或者在天河?xùn)|工作的年輕人，主打一個(gè)通勤方便。

時(shí)代E- PAPK

走在路上，基本看不到四五十歲的阿姨叔叔，而是清一色的“后生仔”和新廣家庭。

路邊餐飲，也多是年輕人喜歡的川菜和燒烤。

老廣未必會(huì)中意，但不妨礙有人喜歡。

第二點(diǎn)，接下來(lái)的天河智慧城，應(yīng)該會(huì)加速蛻變。

盡管天河智慧城沒(méi)有那么受關(guān)注，卻一直走得很穩(wěn)，屬于低調(diào)學(xué)霸那一類(lèi)型。

這里聚集了網(wǎng)易、多益網(wǎng)絡(luò)、小鵬汽車(chē)的新總部、極飛科技等一批龍頭企業(yè)，高新技術(shù)企業(yè)占全區(qū)1/3，孵化器&眾創(chuàng)空間占全區(qū)1/2，廣州獨(dú)角獸占全區(qū)2/3.....

圖源：廣州天河發(fā)布

天河智慧城，已經(jīng)是天河新質(zhì)生產(chǎn)力的火車(chē)頭。

而在之前召開(kāi)的高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)上，天河區(qū)領(lǐng)導(dǎo)還特意點(diǎn)名了天河智慧城，明確表示今年要推動(dòng)智慧城營(yíng)收超1500億元，增長(zhǎng)超10%。另外，天河將攻堅(jiān)打通一批主次干道、支路和斷頭路，推動(dòng)智慧城核心區(qū)和智谷片區(qū)完成8宗62公頃用地收儲(chǔ)。

也就是說(shuō)，天河智慧城的經(jīng)濟(jì)實(shí)力還要變強(qiáng)，而短板譬如路況和配套呢，很快也要補(bǔ)齊。

像是舊改，大觀村在去年年底舉行開(kāi)工儀式，日前已經(jīng)發(fā)布復(fù)建安置房項(xiàng)目合作建設(shè)招商公告，柯木塱村、凌塘村也開(kāi)展、發(fā)布基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查。

可見(jiàn)天河智慧城舊改節(jié)奏，正在不斷加快。這對(duì)板塊城市界面以及生活配套，都將有實(shí)質(zhì)性的改善。

02

首個(gè)超新規(guī)項(xiàng)目

總價(jià)或許會(huì)有驚喜

看完前面兩點(diǎn)，如果你覺(jué)得有道理，對(duì)天河智慧城有興趣，那么不妨接著往下看：

第三點(diǎn)，天河智慧城的新盤(pán)，是值得去看的，

目前在售三個(gè)新盤(pán)，分別是中建天河精誠(chéng)壹號(hào)、能建·天河麓譽(yù)府（《這個(gè)顛覆級(jí)頂配新盤(pán)，是今年天河的頭號(hào)驚喜！》）和廣州城投天禧，我們都看過(guò)也寫(xiě)過(guò)了。

總結(jié)一下，各有優(yōu)勢(shì)：

中建天河精誠(chéng)壹號(hào)靠近天河中心，適合習(xí)慣自駕的買(mǎi)家，單價(jià)高；

能建·天河麓譽(yù)府得房率高，社區(qū)品質(zhì)高配，外部環(huán)境欠佳；

廣州城投天禧距離地鐵、商業(yè)更近，起步面積較大。

三百多萬(wàn)至四百多萬(wàn)預(yù)算，買(mǎi)天河?xùn)|一手樓，還是劃算的。而且，現(xiàn)在又多了一個(gè)新選擇。

珠江·天河都薈，分別在智慧城廣百?gòu)V場(chǎng)1F和美林天地山姆入口開(kāi)展廳，預(yù)計(jì)3月正式開(kāi)放售樓部。

這個(gè)項(xiàng)目有幾點(diǎn)，值得買(mǎi)家關(guān)注的：

一是位置足夠核心，配套密度較高。

距離21號(hào)線天河智慧城站約600米步行距離，沿路經(jīng)過(guò)廣百?gòu)V場(chǎng)、時(shí)代E-PARK以及寫(xiě)字樓。

可以說(shuō)是近地鐵，近商業(yè)，甚至近公司。

方面，AT0305119地塊配建一所幼兒園，小學(xué)學(xué)位由華陽(yáng)教育集團(tuán)新塘小學(xué)統(tǒng)籌解決；AT0305237地塊規(guī)劃30班初中，計(jì)劃引進(jìn)廣州中學(xué)品牌開(kāi)辦。

學(xué)鐵商都是明牌，衣食住行便捷度夠高。

二是，天河智慧城最新的產(chǎn)品，得房率高。

珠江·天河都薈是版塊首個(gè)得房率達(dá)120%的新規(guī)項(xiàng)目，產(chǎn)品涵蓋建面約72～152㎡三至五房。

戶型圖

各項(xiàng)參數(shù)都還不錯(cuò)，其中比較亮眼的有3.15米層高以及270°全面屏；另外，85㎡戶型陽(yáng)臺(tái)長(zhǎng)約6米，打通后的LDKB方廳足足有42㎡。

期待板房呈現(xiàn)效果，看看空間感是不是真那么牛。

項(xiàng)目分為兩宗地塊開(kāi)發(fā)，一塊容積率2.0，另一塊是2.5，開(kāi)盤(pán)首推靠近初中、容積率更低的北地塊，西北可以望湖和火爐山公園，視野幾乎沒(méi)有遮擋。

這樣的低密度和景觀資源，在市區(qū)中并不多見(jiàn)。

三是，價(jià)格很有優(yōu)勢(shì)。

從單價(jià)看，地塊樓面價(jià)（未扣除配建）約2.8萬(wàn)/㎡，高于廣州城投天禧，但是低于中建天河精誠(chéng)壹號(hào)、能建·天河麓譽(yù)府。

現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售小哥的口徑是：價(jià)格未定，可以參考周邊4萬(wàn)多至5萬(wàn)出頭的市場(chǎng)水平。

從上車(chē)門(mén)檻看，珠江·天河都薈有著天河智慧城最小南向三房，起步面積只要72㎡。

綜上所述，再考慮到珠實(shí)地產(chǎn)以往“卷死人”的定價(jià)策略，最終的總價(jià)很可能會(huì)有驚喜。

如果你的購(gòu)房預(yù)算在400萬(wàn)級(jí)別，更喜歡年輕態(tài)生活方式，不妨去天河智慧城看看，等一等珠江·天河都薈開(kāi)放售樓部和板房再做決定。

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