在市區買新房，你們第一時間會想到哪里。

海珠西，白鵝潭，長隆萬博，還是老黃埔？

這幾個板塊，確實都是不錯的選擇——新盤多配套全，單價4字頭，還是新規戶型?？蓪嶋H上，還有一個更靠近市中心的板塊，似乎被市場遺忘了。

沒錯，說的正是天河智慧城。

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天河智慧城的這些事

買家必須知道

為什么今天想聊聊天河智慧城，是有一些信息想跟大家分享和探討。

圖源：廣州天河發布

第一點，這個板塊或許沒那么好，但也沒那么差。

天河智慧城最常被詬病的，無非就是城鄉結合的城市界面，配套分散且不夠高大上，開發建設較慢。

必須承認，這些都是客觀存在的缺點。但掌牛哥認為，一個板塊的不足往往是與優勢捆綁在一起的。

天河智慧城雖然是在天河區，但TA本身還在成長階段，這就注定其配套的成熟度、居住的便捷性一定是低于譬如海珠西、老黃埔的。

相反，如果是說新配套的落地、大面積的開發建設，天河智慧城反而會有更多留白空間給到大家。

成長性＞成熟度，這是天河智慧城的價值邏輯。

再且，天河智慧城就不是一個主打居住的板塊，而是天河新質生產力的引擎，吸引新興產業、企業和年輕人是TA的主線任務。

圖源：投資天河

供應宅地，建樓盤是為了實現職住一體，留住高新人才。房地產，只能算作天河智慧城的副本任務。

要想一個經濟發展陣地，特別有生活氣息，這事就不太現實。

另外，天河智慧城核心區的宅地很少，一二手樓盤都不多，絕大部分建筑還是寫字樓、產業園、公寓和相關配套。在樓市中的存在感，自然也比較弱。

與之對應的是，買家客群會比較窄。

這里比較適合附近創業/上班，或者在天河東工作的年輕人，主打一個通勤方便。

時代E- PAPK

走在路上，基本看不到四五十歲的阿姨叔叔，而是清一色的“后生仔”和新廣家庭。

路邊餐飲，也多是年輕人喜歡的川菜和燒烤。

老廣未必會中意，但不妨礙有人喜歡。

第二點，接下來的天河智慧城，應該會加速蛻變。

盡管天河智慧城沒有那么受關注，卻一直走得很穩，屬于低調學霸那一類型。

這里聚集了網易、多益網絡、小鵬汽車的新總部、極飛科技等一批龍頭企業，高新技術企業占全區1/3，孵化器&眾創空間占全區1/2，廣州獨角獸占全區2/3.....

圖源：廣州天河發布

天河智慧城，已經是天河新質生產力的火車頭。

而在之前召開的高質量發展大會上，天河區領導還特意點名了天河智慧城，明確表示今年要推動智慧城營收超1500億元，增長超10%。另外，天河將攻堅打通一批主次干道、支路和斷頭路，推動智慧城核心區和智谷片區完成8宗62公頃用地收儲。

也就是說，天河智慧城的經濟實力還要變強，而短板譬如路況和配套呢，很快也要補齊。

像是舊改，大觀村在去年年底舉行開工儀式，日前已經發布復建安置房項目合作建設招商公告，柯木塱村、凌塘村也開展、發布基礎數據調查。

可見天河智慧城舊改節奏，正在不斷加快。這對板塊城市界面以及生活配套，都將有實質性的改善。

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首個超新規項目

總價或許會有驚喜

看完前面兩點，如果你覺得有道理，對天河智慧城有興趣，那么不妨接著往下看：

第三點，天河智慧城的新盤，是值得去看的，

目前在售三個新盤，分別是中建天河精誠壹號、能建·天河麓譽府（《這個顛覆級頂配新盤，是今年天河的頭號驚喜！》）和廣州城投天禧，我們都看過也寫過了。

總結一下，各有優勢：

中建天河精誠壹號靠近天河中心，適合習慣自駕的買家，單價高；

能建·天河麓譽府得房率高，社區品質高配，外部環境欠佳；

廣州城投天禧距離地鐵、商業更近，起步面積較大。

三百多萬至四百多萬預算，買天河東一手樓，還是劃算的。而且，現在又多了一個新選擇。

珠江·天河都薈，分別在智慧城廣百廣場1F和美林天地山姆入口開展廳，預計3月正式開放售樓部。

這個項目有幾點，值得買家關注的：

一是位置足夠核心，配套密度較高。

距離21號線天河智慧城站約600米步行距離，沿路經過廣百廣場、時代E-PARK以及寫字樓。

可以說是近地鐵，近商業，甚至近公司。

方面，AT0305119地塊配建一所幼兒園，小學學位由華陽教育集團新塘小學統籌解決；AT0305237地塊規劃30班初中，計劃引進廣州中學品牌開辦。

學鐵商都是明牌，衣食住行便捷度夠高。

二是，天河智慧城最新的產品，得房率高。

珠江·天河都薈是版塊首個得房率達120%的新規項目，產品涵蓋建面約72～152㎡三至五房。

戶型圖

各項參數都還不錯，其中比較亮眼的有3.15米層高以及270°全面屏；另外，85㎡戶型陽臺長約6米，打通后的LDKB方廳足足有42㎡。

期待板房呈現效果，看看空間感是不是真那么牛。

項目分為兩宗地塊開發，一塊容積率2.0，另一塊是2.5，開盤首推靠近初中、容積率更低的北地塊，西北可以望湖和火爐山公園，視野幾乎沒有遮擋。

這樣的低密度和景觀資源，在市區中并不多見。

三是，價格很有優勢。

從單價看，地塊樓面價（未扣除配建）約2.8萬/㎡，高于廣州城投天禧，但是低于中建天河精誠壹號、能建·天河麓譽府。

現場銷售小哥的口徑是：價格未定，可以參考周邊4萬多至5萬出頭的市場水平。

從上車門檻看，珠江·天河都薈有著天河智慧城最小南向三房，起步面積只要72㎡。

綜上所述，再考慮到珠實地產以往“卷死人”的定價策略，最終的總價很可能會有驚喜。

如果你的購房預算在400萬級別，更喜歡年輕態生活方式，不妨去天河智慧城看看，等一等珠江·天河都薈開放售樓部和板房再做決定。

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