小區車位使用有較長歷史因素及原因背景，車位如何使用、調配應本著合理協商方式加以解決，既要維護產權人個人利益，亦需適當保障現有停車狀態的穩定性，以兼顧小區整體利益及安定團結。

案情簡介

周先生是公寓業主，2007年起將自己車輛停放于地下車庫固定車位，并按每月500元標準向物業公司支付車位費。房產公司是地下車庫產權人，自2021年起管理車庫，周先生陸續支付車位費共計7,500元。

2022年9月，周先生發現自己車輛輪胎被加鎖，并貼有字條：“即日起，請把你車輛從此車位挪走。如需開鎖，聯系管理員。如不挪走，按臨停計費”。之后在周先生要求下房產公司為車輛解鎖，并發布《重要通知》：

“地下停車位將于2023年4月免費提供給本小區所有業主使用，先到先得。”

2023年4月3日，周先生車輛駛離地下車庫返回時發現原車位已被其他車輛占用，墻上貼有“車位已租”的標牌。該車位已以每月1,000元標準出租給案外人。

周先生以足額支付租金并合法占用車位長達十余年之由，要求房產公司保障他作為小區業主的地下車位租賃權。房產公司卻認為基于產權人身份，公司享有任意處分權，以周先生逾期支付租金之由，要求解除雙方之間的租賃關系，并返還車位。

法院審理

受理這起案件的長寧法院認為：

1

雖雙方未簽訂車位租賃合同，但周先生長期占用車位并付款，房產公司予以接受，應視為雙方構成不定期租賃關系。

2

雖法律規定當事人之間構成不定期租賃，可以隨時解除合同，但應在合理期限之前通知對方。房產公司在周先生已足額付款的情況下，擅自在周先生車輛上加鎖并張貼通知，強行限制正常進出；在車輛駛離后又立即將車位出租給他人使用，并未在解約時給予合理期限，該行為顯有不妥且有違誠信。

3

車位租賃使用具有特殊性、復雜性，被告在行權時，理應受到一定的限制。小區地下車庫長期采用業主先到先租、車位固定的租賃模式，各業主間對此已形成共識并遵循相應的停放規則。房產公司對業主車輛上鎖、發布通知取消地下車庫固定停車方式、將車位隨意出租并任意漲價的行為可能造成停車混亂，加劇或激化業主間停車矛盾。

最終，長寧法院判決支持周先生要求房產公司排除對車位使用妨礙的本訴請求，同時判處周先生將未付的車位占有使用費向房產公司支付。該判決后經一中院二審維持。

法官說法

隨著私家車輛的日益普及，小區停車難、停車亂以及停車糾紛所衍生出的法律紛爭成為了當前社會治理的重要內容，不僅關乎廣大業主最關心、最直接、最現實的利益問題，還事關社會公平正義與和諧穩定。在處理此類案件時，既要維護產權人個人利益，亦需適當保障現有停車狀態的穩定性，以兼顧小區整體利益及安定團結。本案積極探索在釋法析理中融入和諧、公正、法治、誠信的社會主義核心價值觀，從“三個平衡”角度為小區不定期車位租賃糾紛提供裁判思路，使人民群眾更能從司法案件中感受到公平正義。

一、合同自由與合同正義的平衡：不定期租賃合同“提前合理期限通知”

在不定期租賃合同關系當中，合同自由和合同正義兩種價值間存在一定沖突。一方面，保護合同自由是賦予不定期合同當事人解除權的直接動因，進而提高交易效率, 促進市場競爭；另一方面，基于維護合同正義和保護信賴利益，應當對該類合同解除權的行使進行適當限制。

本案中的小區車位不定期租賃，首先應考慮合同標的因素，車輛停放關系著小區內道路的正常通行，且必然有其特殊的位置和規劃，不能隨意停放，周先生多年以來以其私家車作為日常出行工具，車位的需求對其非常重要，應給予合理通知期限以保證平穩過渡。其次，需考慮不定期合同的已持續時間。“合理”期限通知對方當事人解除合同,應兼顧對方當事人對法律關系持續之期待。周先生使用涉訟車位已長達十余年，即使期間車位管理發生變化，但在房產公司自行接管地下車庫后，依然維持著對車位的租賃和費用支付，對維持現狀存在合理期待。再者，應考慮重新達成新的交易的可能性及時間成本。法律規定一方當事人能夠解除不定期合同關系，但同時應給予另一方較為充分的時間尋找新的交易機會。

經查，涉訟小區住宅車位一直處于供不應求狀態，周先生長期使用的車位被收回后短時間內尋找新車位的時間、金錢成本均較大，房產公司自發出通知之日起不滿1個月即將車位另行出租，其時間間隔顯然不屬于應當給予的合理期限。

二、個人利益與公共利益的平衡：產權人處分權與業主租賃權沖突下“首先滿足業主需求”的解讀

根據法律規定，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。這不僅是為了保護業主的合法權益，也是為了維護小區的整體利益和社會的公共秩序。

車位產權人在實現個人利益的同時，也應兼顧小區全體業主的公共利益，真正做到誠實守信、和諧友善。本案中，房產公司直接對業主車輛加鎖，限制其使用自有財產。又立即將車位出租給他人使用，上述行為難言善意，且有違誠信。后又將原車位租金由每月500元增加至每月1,000元，其隨意改變小區地下停車位租賃模式和價格的行為并未充分考慮小區居民的整體利益，不僅可能加劇小區居民間的停車矛盾，也不利于和諧社區的構建。

車位產權人在行權時，理應受到一定的限制，即在維護產權人個人利益的同時，亦需適當保障既有停車狀態的穩定性，以兼顧小區業主整體利益及安定團結。

三、誠信公正原則與經濟效益的平衡：以社會主義核心價值觀為導向，為小區車位租賃糾紛的化解提供建議

本案雖然判決周先生在現有情況下可繼續占有使用車位，但并不意味著認定其使用期限為永久。在車位租賃合同的履行過程中，無論是產權方還是業主方均應秉持誠信原則，依法履行合同義務，妥善行權。

此外，公正作為一種社會價值，其最重要的內容，就是要對權利和義務進行合理分配。小區車位的租賃是一個涉及多方利益的復雜問題，既牽涉廣大業主實際居住生活需要，又關系著產權人對車位、車庫管理的成本需求，因此在公共利益與經濟效益雙重因素考量下，應以保障穩定性為基礎，以兼顧公共利益保護的模式，平衡好各方利益需求。地下停車位的租賃模式和價格均非只能一成不變，小區可結合自身特點，根據車位供需關系，結合周邊價格及管理成本等，因地制宜制定車位租賃的相關規則。但在價格的制定流程及標準上，車位產權人、業委會、物業公司應采取多方溝通、協商方式，并以公開、透明的公示程序將最終制定的方案廣而告之，避免頻繁、任意變動、過分追求經濟效益而忽視程序公正。通過磋商機制和公示機制的引入，探索符合小區實際發展、順應業主需求的地下車位使用、管理規則，實現程序正義和實體正義相結合，進而約束全體業主規范停車、合理使用車位，保障各主體間的合法權益。

本文作者：陳宇琦（民事審判庭庭長）

成栩慧（民事審判庭法官助理）

編輯 | 金文斌 謝錢錢