剛需、改善、投資的，都看過來。

每日資本論（攝）

文/每日資本論

在經歷了一段時間的壞消息之后，2025年的中國房地產市場，似乎又站在了一個微妙的轉折點上。

引起鎂光燈關注的是，廣州南沙區近期一次性收回8宗閑置土地，總價超8.8億元。這一動作背后是廣東省自春節后啟動的專項債收儲計劃——截至2月中旬，全省收儲金額已超240億元，折扣普遍在7-9折，且以地方國企土地為主。

與此同時，國家統計局數據顯示，一線城市二手房價格連續三個月環比上漲，上海12月漲幅達0.9%，北京、深圳緊隨其后。然而，另一面是三四線城市房價持續探底，部分區域甚至出現“一年虧損500萬”的極端案例。

這種分化，讓人不禁聯想到日本“失去的三十年”中的東京與地方城市的命運分野，以及在次貸危機發生后，美國舊金山和底特律的迥異軌跡。問題來了——2025年，中國一線城市和低線城市房價會怎么變化呢？

首先要看基本面。廣東的專項債收儲計劃，本質上是一場“供給側改革”。通過折價收購閑置土地（尤其是國企地塊），政府試圖減少市場無效供給，同時為房企注入流動性。以珠海為例，66.4億元收儲14宗土地，其中6宗來自華發集團，價格較2022年出讓價折讓近20%。這一模式與美國2008年后“問題資產救助計劃”（TARP）有相似之處——通過剝離不良資產穩定市場。

需要解釋的是，民企因土地質押問題難以參與收儲， 因此首批被收購地塊中90%屬于國企。這點不要誤解，也這或許解釋了為何萬科等頭部民企仍需依賴政策救助。但收儲的終極目標是從源頭降低庫存，但若新房供應隨之收縮，核心城市房價或加速企穩。

一線城市的房價數據已經直接佐證了政策托底的效果。2024年12月，上海二手房均價環比上漲0.9%，深圳微漲0.1%，而北京、廣州跌幅收窄至0.1%。麟評居住大數據研究院的報告顯示，一線城市房價同比降幅（4.5%）遠低于三四線城市（8.4%）。這種分化與日本2010年代后的東京復蘇路徑相似——人口與資本向核心城市集聚，推動優質資產價值重估。

當然，即便是一線城市也存在板塊、區域等風險。以廣州天河區某樓盤為例，同一戶型一年內價格從1100萬元暴跌至600萬元，甚至有消息稱跌至480萬元，暴露出局部供應過剩與開發商資金鏈斷裂的沖擊。此外，一線城市土地拍賣分化加劇：核心地段頻現“地王”，而郊區地塊流拍率攀升。這種矛盾提示，即便是一線城市，換房決策也需精準錨定稀缺區位。

日本房地產泡沫破裂后，東京都心房價直到2013年才觸底，但此后十年累計漲幅超40%，2023年核心區公寓均價達1.2億日元（約合600萬元），接近泡沫期峰值。這一復蘇得益于超低利率、人口回流與城市更新。反觀中國，一線城市租金回報率已超過十年期國債收益率，政策利率亦處于歷史低位，與東京復蘇初期的宏觀環境高度相似。

美國經驗則更具警示意義。次貸危機后，舊金山、紐約等科技與金融中心房價于2012年反彈，但底特律等產業空心化城市至今未恢復。這與當前中國三四線城市的困境如出一轍——人口外流、庫存高企、土地財政依賴度深。若參考這一路徑，2025年換房策略需嚴格規避“收縮型城市”，即便其房價已跌至“白菜價”。

核心問題來了，誰該換房？何時換房？

“每日資本論”認為，對于不同需求的消費者，2025年的選擇截然不同。對于剛需群體，窗口期已至。一線及強二線城市首套房購房者正迎來政策紅利期。廣州、上海等地首付比例降至15%，房貸利率逼近2%。疊加政府收儲導致的供應收縮，核心城市房價進一步下跌空間有限。日本經驗表明，利率低谷期入場雖無法“抄底”，但長期看仍是成本最優解。

對于改善型需求的群體，置換鏈也已經松動。二手房“以價換量”成為主流。2024年北京二手房成交17.57萬套，接近2021年高位；上海21.3萬套的成交量創四年新高。這意味著“賣舊買新”的置換鏈條開始松動。但一線城市內部板塊分化加劇——中心區抗跌性強，而遠郊樓盤可能因供應過剩持續陰跌。

對于投資性需求的群體，建議再等等，土豪除外。盡管上海、深圳2024年四季度拍出多宗高價地塊，部分核心地段豪宅頻現“地王”，但政策明確限制專項債收儲土地用于商品房開發。加之房地產稅試點預期升溫，投資性購房需警惕流動性陷阱。美國次貸危機表明，非自住需求在利率反轉時最脆弱。

2025年的中國房地產市場，既非1990年代日本的“斷崖式崩潰”，也非2008年美國的“系統性危機”，而是一場由“軟著陸”實驗。土地收儲與專項債構成政策安全墊，一線城市房價企穩提供市場錨點，但三四線風險仍未出清。

對于廣大消費者，換房決策應回歸本質需求：自住者需把握利率與政策窗口，投資者則應警惕“偽核心資產”。正如東京復蘇所揭示的規律——只有人口、產業與稀缺性交匯處的房產，才能穿越周期。而在中國，這樣的交匯點，正悄然向一線城市的核心區收縮。

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