大家好，我是大嘴。

2025年開年以來，兩大央企保利發展和中海地產都對東北區域“動了刀子。”

先是春節前，保利將遼寧城市公司與大連城市公司合并為遼寧公司，緊接著，春節后，再次將遼寧公司與長春公司合并，至此，東北地區走向了大一統。

中海則是宣布整合沈陽和大連公司成立遼寧公司，作為總裁張智超的大本營。這一次，他親赴沈陽宣布，看得出來，對于自己的“根據地”，還是非常重視的。

兩家央企在同一時間段將東北區域合并重組，背后的因素皆因該區域的業績實在不理想，數據顯示，不管是保利還是中海，整個東北地區對集團的業績貢獻均位列末位。

在當下房企普遍收縮非核心區域的趨勢下，合并區域公司，既能精簡成本，又能集中火力瞄準部分重點城市，再不濟，就算到時候全面撤退，這攤子也小一些。

比較有意思的是，不管是整合后的保利東北區域一把手馮旭升（主持工作）， 還是中海地產遼寧公司一把手葛臻，都是來自大連這個城市公司，并且兩家央企東北“大本營”都設在了沈陽。

這下，原本在大連廝殺的兩位央企大佬，在沈陽又展開了新一輪角逐。

上周，沈陽渾南的一場土拍大戲中，保利和中海較上勁了，雙方鏖戰60輪，舉牌聲此起彼伏，最終中海以6.89億元“血拼”勝出，溢價率17.50%。

要知道，過去的三年時間，沈陽的土拍市場可以用“凄凄慘慘”來形容，即便新地塊上市，更多見到的也是城投公司，或開發商底價拿地，想溢價，別做夢了。

要說爭奪的這宗地塊，原本都屬于中海的囊中之物，可結果卻是被迫多掏出了一個“小目標。”

地塊位置位于和平區和渾南區交界處，土地歸屬渾南區，地塊對面就是中海在沈陽的超級大盤--中海和平之門。

渾南西路目前已經成為沈陽的新二環，底下就是地鐵9號線，地塊緊鄰著9號線的榆樹臺站，再往西邊就是9號線和4號線的交匯站長白南。

地塊從位置上來講，除了沒有學區，整個長白的配套都是坐享其成的，特別是沈陽特別火的山姆會員店，開車5分鐘就能到。

地塊最大容積率只有1.2，建筑高度≤40米，在主城區出現這么低密度的地塊屬于罕見，加之在國家“好房子”的倡議下，這宗地塊大概率會被開發成高檔洋房之類的產品。

地塊對面的中海和平之門是中海多年開發的樓盤，樓盤目前已經開發了三期，還余一部分尚未開發，中海計劃今年要啟動開發，要做成純洋房社區入市。

如果中海拿下渾南西路地塊后，完全可以和之前的老地塊結合起來，形成一定的規模，并掌握這個區域的洋房定價權。

中海是這么想的，但保利可就不這么想了！地塊公示后，僅僅6000元/平的價格讓保利心動了。

畢竟保利發展東北地區在經歷兩次合并后，來自大連的馮旭升先是主張遼寧，進而主張整個東北區域，算是連升兩級。

總部除了給予職級晉升外，也得給點其他的支持吧，再說了，這里是總裁的“根據地”，必須要有所建樹！

在土拍現場，保利代表就向集團致電，申請提高授權價的金額。

就這樣，原本中海躺平就可以拿到的地塊，在保利加入戰局之后結果就變得不可控制了，沈陽土拍市場過去三年死氣沉沉的局面瞬間火爆了起來。

出現這個結果的，最高興的莫過于渾南區了，本來這塊地就賣6個億，結果給干到了7個億，這一下子顯著增加財政收，解決了多少人的開支。

保利的攪合，也讓中海比原計劃的金額，多拿出一個億，這下，兩家央企會在沈陽這個地方結下梁子嗎？

2024年，保利銷售額蟬聯行業第一，但凈利潤腰斬，中海銷售額微增0.3%，利潤率一直好于保利。

換個角度看，保利這招有點“圍魏救趙”意思，通過抬高中海的拿地成本，可削弱其利潤率，既然區域業績不好，那我在利潤率上拖一拖對手也是有功的嘛！

保利和中海的“互撕”，其實也折射出當下央企的生存法則，當增速規模難以為繼，向“管理要效益”就成為共識。

區域合并縮短了管理鏈條，而人事輪動則試圖激活“鯰魚效應”——誰能用更少資源撬動更高利潤，誰就能在總部考核中勝出。

這場競爭也暴露了房企的深層焦慮：一線城市土地稀缺且成本高企，二線核心城市成為“必爭之地”。

沈陽的渾南地塊，既是中海高端產品線的試驗田，也是保利打破“東北弱勢”印象的關鍵一役。

兩家央企的加碼，本質上是對未來市場話語權的押注。

土拍落幕，但硝煙未散。中海雖拿下地塊，卻需面對利潤空間壓縮的挑戰；保利雖“陪跑”，但成功攪動市場格局。

兩位大連調任的總經理，或許正在醞釀下一輪攻防。

PS：不久前失聯超半年，為避免再次失聯，下面備用號煩請大家點點關注。

視頻號、抖音號：大炮侃市

更多內幕消息，歡迎添加大嘴微信dcrdjh

你是不是見不得窮人