別墅、洋房等改善型物業通常會附贈花園、地下室等空間的單獨特定使用權。那么，在實際使用中，業主該如何界定哪些是公共區域？哪些是共有物業？在進行房屋裝修、改造的過程中，又該如何避免損害其他業主的合法權益？

基本案情：在共有墻體上搭陽光雨棚被起訴

楊某與蘇某均系江津區某小區13幢的業主。楊某與某置業有限公司簽訂的購房《補充協議》第六條4約定：乙方同意其他購房業主有權獨自使用、維護各自所購房屋所屬或相關的地下或半地下室、露臺等附屬建筑物、構筑物。蘇某所購房屋帶地下室，但該地下室未計入產權面積，蘇某對地下室進行了裝修使用。

同時蘇某在業主共有墻體上進行了開門和開窗，并在墻體上搭建有陽光雨棚。該小區《共用建筑面積分層匯總表》載明案涉小區13幢外墻系整幢分攤。楊某起訴蘇某，要求蘇某將改造的地下室、外墻恢復原狀。

法院判決：損害其他業主權益 恢復原狀

生效判決認為，楊某在購房時已經同意其他業主獨自使用、維護各自房屋相關的地下室或半地下室。蘇某所使用的空間位于其房屋的地下部分，屬于其地下室。蘇某對案涉空間的內部進行裝修使用已經提前獲得楊某的同意，且蘇某對該地下室內部進行使用并未影響楊某，故對楊某要求蘇某對地下室內部恢復原狀的訴訟請求，法院不予支持。

外墻屬于13幢全體業主共有，蘇某在13幢房屋墻體上開門、窗及搭建陽光雨棚的行為破壞了13幢房屋的外墻面，損害了包括楊某在內的其他業主的合法權益，楊某要求蘇某恢復原狀符合法律規定，法院判決予以支持。

相關法律法規解讀

【關聯法條】：

《中華人民共和國民法典》第二百三十七條規定: 造成不動產或者動產毀損的，權利人可以依法請求修理、重作、更換或者恢復原狀。

《中華人民共和國民法典》第一千一百六十七條規定: 侵權行為危及他人人身、財產安全的，被侵權人有權請求侵權人承擔停止侵害、排除妨礙、消除危險等侵權責任。

《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(2020修正）第一條規定：業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨礙物業服務與管理的行為，物業服務人請求業主承擔停止侵害、排除妨礙、恢復原狀等相應民事責任的，人民法院應予支持。

《重慶市物業管理條例》第七十三條第二款規定：

物業管理區域內禁止下列行為：

損壞或者擅自改變房屋外觀；

損壞或者擅自占用、改建物業共有部位、共有設施設備。

【專家觀點】：

業主在進行房屋裝修、改造時，是否存在違規搭建、侵占公共區域和共有物業的行為要就事而論。對于業主共有物業的相對特定部分，在不影響其他業主的情況下通過銷售約定等方式確定給相關業主專屬使用的，該業主專屬使用權利應受到保護。

在約定范圍外，破壞共有樓棟外墻進行裝飾裝修，其他業主起訴要求恢復原狀的，應予支持。本判決支持了合理的物盡其用原則，對業主共有物業作出了充分保護。

業主侵占公區的行為涉嫌違反行政管理規定的，物業服務企業、業主委員會有權代表全體業主提起訴訟，要求違法、違約業主停止對公共區域的侵占、恢復原狀等。物業服務企業負有提醒、勸阻、協調、上報等義務。同時，由行使監督管理權的有關部門依法查處；構成犯罪的，應依法追究刑事責任。