今年土地市場(chǎng)真的是嚇人，一個(gè)勁兒的出新地王。

　　前幾天杭州才拍出樓面價(jià)7.74萬一平，溢價(jià)率70%的新地王，屁股還沒有坐熱，不到三天，記錄又被刷新了。

　　3月28日，建發(fā)房產(chǎn)以溢價(jià)115.39%、88209.06元/㎡的地價(jià)競(jìng)得西湖區(qū)蔣村低密地塊。

　　除了杭州，成都這幾天土地市場(chǎng)也殺瘋了，地價(jià)正式破4萬/平，整個(gè)土拍現(xiàn)場(chǎng)異常激烈。

　　一共經(jīng)過213輪競(jìng)價(jià)，現(xiàn)場(chǎng)主持人都緊張的冒汗了，這場(chǎng)面著實(shí)沒見過。

　　3月初的時(shí)候上海也拍出了一塊全國地王，樓面價(jià)高達(dá)16.23萬一平。

　　2月份的時(shí)候，蘇州、鄭州、成都、深圳這些城市地塊的溢價(jià)率也漲上來了……

　　我知道很多人看到雨后春筍般的地王涌現(xiàn)潮，估計(jì)內(nèi)心慌得一逼。

　　面粉都漲價(jià)了，那接下來面包的價(jià)格得多恐怖啊，房?jī)r(jià)不會(huì)再開始暴漲吧？

　　這是過去的慣性思維，也是大部分不專業(yè)的自媒體博主的觀點(diǎn)。

　　但在這里，我要客觀的和大家說，這一場(chǎng)場(chǎng)的地王出現(xiàn)。

　　實(shí)則是意味著中國房地產(chǎn)雙軌制的逐漸確立。

　　雙軌制確立后，商品房?jī)r(jià)格逐漸市場(chǎng)化，尤其是品質(zhì)好的豪宅和次新房?jī)r(jià)格將會(huì)縷創(chuàng)新高，但這已經(jīng)和普通人沒啥關(guān)系了。

　　另一邊保障房、共有產(chǎn)權(quán)房、保租房的建立也在逐漸完善，甚至郊區(qū)的房子也基本上等同于保障房的功能，這些價(jià)格將會(huì)維持穩(wěn)定。

　　但今天我重點(diǎn)和大家講一下房地產(chǎn)市場(chǎng)豪宅化這件事，因?yàn)槲业淖x者群體中，大部分還是資金預(yù)算比較足的朋友，大家都是有投資或者改善住房的硬需求的。

　　我們先來看看這一輪土拍，有兩個(gè)共性：

　　溢價(jià)率異常的高

　　容積率異常的低

　　杭州最近的這幾個(gè)地王都是70%以上的溢價(jià)率，成都的直接100%以上，哪怕不是地王的項(xiàng)目，今年的土地溢價(jià)率也比去年高不少。

　　很明顯，土地市場(chǎng)限價(jià)完全取消了，以后開發(fā)商把地價(jià)拍到天上去，那也是市場(chǎng)行為，一切皆有可能。

　　現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)也非常需要拉高土地價(jià)格來提高信心。

　　經(jīng)過幾年的修復(fù)后，那些緩過來的開發(fā)商開始大手入局抄底，他們?cè)敢饨o出這個(gè)溢價(jià)率就代表著他們看好接下來的房地產(chǎn)高端市場(chǎng)。

　　而超低的容積率說明了未來市場(chǎng)的產(chǎn)品已經(jīng)發(fā)生了質(zhì)的變化，以前新房市場(chǎng)有7090限制，大家只能做剛需和剛改合一的產(chǎn)品。

　　但像杭州今天新拍的地王， 主城核心難得的容積率1.1低密寶地，將來肯定是杭州最頂級(jí)的高端產(chǎn)品，比如一些獨(dú)棟別墅、疊墅、排屋之類的，預(yù)計(jì)3000或者5000萬起步。

　　還有上海今年也是一大堆的豪宅項(xiàng)目入市。光內(nèi)環(huán)都有幾十個(gè)高端項(xiàng)目可選。

　　總的來說，未來的商品房市場(chǎng)就是往高端化，豪宅化的方向走，這就是下一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的新玩法。

　　前兩天北京海淀一個(gè)項(xiàng)目開盤，單價(jià)10萬+，總價(jià)1000萬以上的房子，一分鐘清盤。

　　另外有數(shù)據(jù)顯示，海淀豪宅2000萬以上的房子，近期銷售，同比暴漲了192%。

　　大家千萬不要看小有錢人的實(shí)力，昨天的招行財(cái)報(bào)已經(jīng)揭示了，存款1000萬以上的私人銀行客戶一年時(shí)間就增加2萬戶，這還只是招行的數(shù)據(jù)，想想中國還有那么多銀行呢，高端客戶增加的人數(shù)加起來就不會(huì)少。

　　這些人都是未來豪宅市場(chǎng)的有力接盤群體。

　　不過這里要強(qiáng)調(diào)，并不是所有城市都有機(jī)會(huì)入場(chǎng)的，僅限四大一線，還有目前的強(qiáng)二線城市，普通二線高端市場(chǎng)購買力還是有限的，估計(jì)豪宅都沒啥投資機(jī)會(huì)。

　　所以大家也不用太過擔(dān)心說地價(jià)上漲會(huì)引發(fā)房?jī)r(jià)暴漲，你看看現(xiàn)在能出現(xiàn)地王的城市，十個(gè)手指頭都能數(shù)過來。

　　包括最近的小陽春，其實(shí)也僅限于北上深杭成渝等重點(diǎn)城市，大部分城市依舊靜悄悄的。

　　財(cái)富是流動(dòng)的，哪里有機(jī)會(huì)，哪里的熱錢就多，豪宅就是富人的專屬標(biāo)簽。

　　而現(xiàn)在國家似乎也有意要保住一二線城市核心新房、次新房?jī)r(jià)格。

　　比如允許地價(jià)不斷創(chuàng)新高，其實(shí)就是暗示了這些地段的新房?jī)r(jià)格還會(huì)水漲船高。

　　以前由于限價(jià)，一定程度上也限制了大家對(duì)于豪宅價(jià)格的想象。

　　現(xiàn)在看到地價(jià)的溢價(jià)率，算是徹底放開了，未來杭州頂級(jí)豪宅單價(jià)超過15萬一平，上海、北京、深圳超過20萬一平，都不要驚訝。

　　如果你有意在這些城市定居，或者將來小孩在這些城市發(fā)展的就要提前布局了。

　　這些地方的樓市邏輯和老家不一樣。

　　未來的房產(chǎn)市場(chǎng)一定是分化的。

　　隨著地王項(xiàng)目不斷入市，一線強(qiáng)二線的房?jī)r(jià)天花板只會(huì)越來越高。

　　大家也不要拿人口來說事，你自己去看看世界上任何發(fā)達(dá)國家是不是都是如此，人口只會(huì)越來越集中。

　　韓國全國總?cè)丝?100萬，其中首爾仁川都市圈人口2600W， 50%的人口生活在這里。

　　日本1.1億人口，東京都市圈3700萬人，約占全國三分之一的人口，美國70%以上的人口生活在東西兩個(gè)海岸， 大量的中部城市幾乎都在荒漠化，鐵銹化。

　　再給你看一個(gè)數(shù)據(jù)你就會(huì)明白，在美國，你去看新生兒出生人口，我告訴你，80%的新生人口你知道在哪里嗎？

　　全集中在兩個(gè)灣區(qū)，一個(gè)是紐約灣灣區(qū)，一個(gè)是舊金山灣區(qū)。

　　這就是趨勢(shì)，中國的未來類似于歐美日韓的現(xiàn)在，你要看懂未來，就會(huì)明白中國的人口，城市資源一定是往未來的前10個(gè)城市轉(zhuǎn)移。

　　資源是有限的，央媽的財(cái)政轉(zhuǎn)移不可能雨露均沾，那些有潛力的孩子才會(huì)被扶持。

　　另外是城市內(nèi)的區(qū)域分化，還有哪怕同一個(gè)板塊中，新房和老舊二手房?jī)r(jià)格也會(huì)迎來分化。

　　就比如上海最近的地王，旁邊的郵電新村老破小連5萬價(jià)格都買不起來。南山有30萬一平的恒裕濱城，也有單價(jià)六七萬的老舊房子。

　　房子的價(jià)值會(huì)逐漸回歸到市場(chǎng)的價(jià)格當(dāng)中。

　　聰明人應(yīng)該盡早做出決策，該買買，該賣賣，別猶豫了。

　　而那些外來年輕人買不起房？又不夠條件申請(qǐng)保障房，怎么辦？

　　不知道大家還記得當(dāng)初kk大神的預(yù)測(cè)嗎？

　　隨著頭部的城市房?jī)r(jià)越來越高，年輕人為了解決居住問題，取而代之的是未來的一二線的租金將會(huì)飛漲。

　　就是因?yàn)槟贻p人不買房啊，都跑去租房，租房市場(chǎng)需求旺盛，有需求價(jià)格自然上漲，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。

　　我們看看周邊的國家和地區(qū)，日本也好韓國也好，租金都不便宜。

　　沒有房子的人看似自由，可一輩子的收入都被租金吞噬了。

　　其實(shí)我們現(xiàn)在還沒有到那樣的地步，但未來的趨勢(shì)一定是如此。

　　看到事物的本質(zhì)，并且能過保持清晰的頭腦真不是一件簡(jiǎn)單的事情。

　　現(xiàn)在網(wǎng)上充斥著都是負(fù)面情緒，都在用短期的負(fù)面情緒去看到長(zhǎng)期的走向。

　　每當(dāng)思考和做決策的時(shí)候，我不喜歡帶情緒，情緒最是誤事。

　　十年后，我們?cè)倩乜唇裉斓幕ヂ?lián)網(wǎng)環(huán)境，再去看看那些張口閉口樓市崩盤，一二線垮掉的內(nèi)容時(shí)，會(huì)發(fā)現(xiàn)這一切都是笑話一場(chǎng)。