澳南·錦江序項(xiàng)目實(shí)拍圖

4月2日，位于成華區(qū)槐樹(shù)店板塊的澳南·錦江序部分樓棟取得預(yù)售，首批次預(yù)計(jì)推出3/4號(hào)樓約60套房源，成為今年成華區(qū)第二個(gè)入市的全新項(xiàng)目。

成洛大道旁，起始面積125㎡，買(mǎi)入門(mén)檻400萬(wàn)左右，加上新規(guī)產(chǎn)品的高得房率，雖然是由一家名不見(jiàn)經(jīng)傳的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，但在主城置業(yè)群體中澳南·錦江序的關(guān)注度也不低。

據(jù)了解，項(xiàng)目將于4月6日開(kāi)始搖號(hào)選房，這個(gè)項(xiàng)目值得買(mǎi)嗎？

01

項(xiàng)目概況

項(xiàng)目名：澳南·錦江序

地址：成華區(qū)槐樹(shù)店板塊塔山路

占地面積：17畝

容積率：1.5

戶(hù)數(shù)：118戶(hù)

產(chǎn)品形態(tài)：4棟 15-17F高層

梯戶(hù)比：2T2

戶(hù)型區(qū)間：建面約125-173㎡套四

取證價(jià)格：3.2-3.6萬(wàn)元

交房時(shí)間：預(yù)計(jì)2026年底

澳南·錦江序項(xiàng)目平面布局效果圖

02

區(qū)域掃描：

成華區(qū)熱門(mén)槐樹(shù)店板塊，

距離萬(wàn)象城2公里左右，出門(mén)就是沙河公園

項(xiàng)目位于成華區(qū)槐樹(shù)店板塊，就在成洛大道旁，一街之隔是新希望打造的錦粼壹品。去看盤(pán)的當(dāng)天，項(xiàng)目已經(jīng)取證，但現(xiàn)場(chǎng)的購(gòu)房者并不算多。

項(xiàng)目所在的成華區(qū)的槐樹(shù)店板塊，是金色中環(huán)上重要的供應(yīng)區(qū)域之一。近年來(lái)，區(qū)域以新希望·錦麟壹品開(kāi)啟了新房供應(yīng)的2.0時(shí)代，其后有越秀·天悅云萃、首開(kāi)·臻禮著等項(xiàng)目入市，今年初華潤(rùn)置地在區(qū)域內(nèi)拿下的新地塊成交樓面價(jià)達(dá)到20700元/㎡，整個(gè)區(qū)域內(nèi)的新房?jī)r(jià)格目前鎖定在3萬(wàn)元-3.3萬(wàn)元/㎡左右。

區(qū)別于成華區(qū)目前另一個(gè)密集供應(yīng)的區(qū)域二八板塊，槐樹(shù)店板塊的優(yōu)勢(shì)在于，這里距離萬(wàn)象城商圈很近，這一優(yōu)勢(shì)在澳南·錦江序上體現(xiàn)更加明顯——沿著成洛大道車(chē)行距離在2公里左右，便能達(dá)到萬(wàn)象城。

同時(shí)，項(xiàng)目前就是蜿蜒展開(kāi)的沙河公園，與公園的近距離帶來(lái)了項(xiàng)目未來(lái)的景觀優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)在，站在5樓樣板間也能感受到這一資源的優(yōu)勢(shì)。

澳南·錦江序項(xiàng)目實(shí)拍圖，部分樓棟緊鄰主干道

交通方面，項(xiàng)目靠近成洛大道，是區(qū)域內(nèi)的主要車(chē)行線(xiàn)路。地鐵方面距離4號(hào)線(xiàn)與7號(hào)線(xiàn)換乘站點(diǎn)槐樹(shù)店站有1.2公里的距離。同時(shí)，項(xiàng)目下方有部分區(qū)域?yàn)榈罔F軌行區(qū)，后期或許會(huì)受到地鐵干擾。

03

產(chǎn)品分析：

主城區(qū)1.5容積率小地塊

新規(guī)產(chǎn)品得房率高，剛需項(xiàng)目做玻璃幕墻

整個(gè)項(xiàng)目占地17畝，打造了4棟樓，其中，1號(hào)樓布局建面約140㎡戶(hù)型，2號(hào)樓布局建面約173㎡戶(hù)型，3、4號(hào)樓布局建面約125㎡戶(hù)型。整個(gè)地塊呈長(zhǎng)條形，緊鄰沙河，4棟樓沿著沙河排開(kāi)。從工地現(xiàn)場(chǎng)能夠看到，1、2號(hào)樓的立面采用幕墻+鋁板的設(shè)計(jì)，3、4號(hào)樓的立面則比較傳統(tǒng)，采用大開(kāi)窗的設(shè)計(jì)。

澳南·錦江序項(xiàng)目實(shí)拍圖

雖然這一地塊容積率低，但地塊也并不大，這也就導(dǎo)致后期小區(qū)的園林景觀會(huì)有局限，不過(guò)，項(xiàng)目除了地面景觀外，還在負(fù)一層做了會(huì)所設(shè)計(jì)，在盡量給業(yè)主提供更多的活動(dòng)空間。

最讓澳南·錦江序出圈的，來(lái)自三個(gè)因素：1、項(xiàng)目是新規(guī)產(chǎn)品，得房率高，甚至做到了125㎡戶(hù)型的套四三衛(wèi)設(shè)計(jì)。據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹，得房率超過(guò)100%。

從成華區(qū)目前的項(xiàng)目去化情況能明顯發(fā)現(xiàn)，新規(guī)項(xiàng)目在市場(chǎng)的接受度很高，雖然單價(jià)比老規(guī)產(chǎn)品更高，但高得房率拉低了實(shí)得均價(jià)，并且從園林到會(huì)所，再到外立面都有升級(jí)，因此，新規(guī)產(chǎn)品的去化速度更快。

2、地塊本身也有一定的稀缺性。這是一塊臨沙河，容積率僅1.5的低容積率地塊，這一容積率也是區(qū)域內(nèi)目前最低的一塊地。并且，它也是區(qū)域內(nèi)距離沙河最近的一塊地，低容+公園優(yōu)勢(shì)，拉高后期的居住體驗(yàn)感。

沙河公園實(shí)拍圖

3、在這樣一個(gè)400萬(wàn)起的項(xiàng)目中，大膽地用上了玻璃幕墻+鋁板的設(shè)計(jì)——這樣項(xiàng)目的外立面更高級(jí)。

雖然項(xiàng)目打出了剛需也做全景艙的噱頭，但實(shí)際上僅有較大戶(hù)型的兩棟樓為全景艙+幕墻的設(shè)計(jì)，3、4號(hào)樓的125㎡戶(hù)型其實(shí)是傳統(tǒng)的住宅設(shè)計(jì)呈現(xiàn)。

澳南·錦江序項(xiàng)目建面約125㎡戶(hù)型樣板間實(shí)拍圖

本次即將開(kāi)盤(pán)的125㎡戶(hù)型內(nèi)部，項(xiàng)目做了套四三衛(wèi)保證了功能性，但內(nèi)部的空間感卻受到影響，125㎡戶(hù)型的開(kāi)間6.8米，全部做了封窗設(shè)計(jì)后，能夠保證公共空間的足夠，但沒(méi)有主陽(yáng)臺(tái)，且每個(gè)房間都僅有10㎡左右，空間比較局促。

相較之下，約140㎡和約173㎡戶(hù)型則尺度感更好。這兩個(gè)戶(hù)型采用了端廳的設(shè)計(jì)，客餐廳三面采光，朝沙河面的視野景觀不錯(cuò)。

04

價(jià)格分析：

400萬(wàn)級(jí)買(mǎi)入四房，3.2萬(wàn)元/㎡的性?xún)r(jià)比高嗎？

目前，項(xiàng)目的取證單價(jià)達(dá)到3.2-3.6萬(wàn)元/㎡，但據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹，實(shí)際銷(xiāo)售會(huì)有一定的優(yōu)勢(shì)，125㎡的買(mǎi)入門(mén)檻在390萬(wàn)起，總價(jià)段控制在400萬(wàn)左右——這一價(jià)格段，發(fā)哥在一文中提到，總價(jià)400萬(wàn)級(jí)，正在成為新房市場(chǎng)的“稀缺品”。

400萬(wàn)級(jí)的買(mǎi)入門(mén)檻，也讓這一項(xiàng)目變得更加“友好”。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售介紹，首批次開(kāi)盤(pán)選房加車(chē)位購(gòu)買(mǎi)后，房屋單價(jià)會(huì)降低。是否必須要購(gòu)買(mǎi)車(chē)位及車(chē)位準(zhǔn)確的價(jià)格暫不清楚。

125 ㎡戶(hù)型400萬(wàn)級(jí)，但173㎡戶(hù)型的買(mǎi)入門(mén)檻卻達(dá)到600萬(wàn)級(jí)，低買(mǎi)入門(mén)檻，卻也導(dǎo)致整個(gè)小區(qū)的價(jià)差跨度很大。

并且，據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹，項(xiàng)目約140㎡戶(hù)型的總價(jià)在460萬(wàn)左右，單價(jià)在3.3萬(wàn)元左右——這一價(jià)格的可選擇空間其實(shí)很大，槐樹(shù)店、杉板橋、二八、茶花、蔡橋、新川等板塊都能選擇，這導(dǎo)致項(xiàng)目失去了“性?xún)r(jià)比”的優(yōu)勢(shì)。

05

總結(jié)

整體來(lái)看，澳南·錦江序各方面表現(xiàn)并不算亮眼。我們打個(gè)總結(jié)：

1、地段優(yōu)勢(shì)還是比較明顯，昭示性好、離萬(wàn)象城比較近、靠近公園等優(yōu)勢(shì)是難以再生的土地資源。但因?yàn)榫o鄰成洛大道，整個(gè)項(xiàng)目的多數(shù)戶(hù)型會(huì)有噪音影響，據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹，最臨路的1號(hào)樓甚至做了LOW-E三層隔音氬氣玻璃。而在實(shí)景示范區(qū)的真實(shí)體感是，能夠感受到較大的噪音影響。靠近主干道，疊加項(xiàng)目的大開(kāi)窗，未來(lái)，業(yè)主的隱私性也會(huì)受到影響。

項(xiàng)目周邊環(huán)境實(shí)拍，高壓電線(xiàn)桿難以避開(kāi)

窗外的沙河公園并沒(méi)有做高壓電線(xiàn)下地的處理，因此，窗外將看到市政高壓線(xiàn)桿，并且北側(cè)成洛大道另一旁有一處加油站。這會(huì)造成一定的視野影響。

項(xiàng)目周邊環(huán)境實(shí)拍，高壓電線(xiàn)桿難以避開(kāi)

2、產(chǎn)品設(shè)計(jì)上努力創(chuàng)新，立面、公區(qū)、會(huì)所、戶(hù)型都在當(dāng)前市場(chǎng)上算得上是平均水平。但地塊小、價(jià)格并不低，并談不上性?xún)r(jià)比。所謂全景艙也僅有2棟樓有此設(shè)計(jì)。

而幕墻后期的維護(hù)同樣是問(wèn)題。

澳南·錦江序項(xiàng)目實(shí)拍圖

在項(xiàng)目的1、2號(hào)樓中，采用了大面積的幕墻設(shè)計(jì)，這一設(shè)計(jì)此前在高總價(jià)的高端項(xiàng)目中更常見(jiàn)，比如市中心的新希望D10天府。要知道幕墻的維護(hù)成本很高，D10的物業(yè)費(fèi)為8.8元·㎡/月，在物業(yè)合同中明確約定了幕墻清洗次數(shù)。而據(jù)澳南·錦江序置業(yè)顧問(wèn)介紹，項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)為4.8元·㎡/月，并且暫不清楚后期的清洗情況，這將帶來(lái)后期立面的不確定性。

3、據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹，澳南·錦江序是澳南在主城區(qū)首個(gè)獨(dú)立開(kāi)發(fā)打造的項(xiàng)目。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商品牌不具知名度、沒(méi)有交付案例，或?qū)⒊蔀轫?xiàng)目銷(xiāo)售潛在的影響。

尤其是對(duì)173㎡總價(jià)接近600萬(wàn)的大戶(hù)型而言，全城的選擇面更廣，這一項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)并不明顯。

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來(lái)源：成都商報(bào)資料庫(kù)/IC photo/圖蟲(chóng)創(chuàng)意/視覺(jué)中國(guó)

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