講真，很久沒有看到素質這么頂的江景地了。

忍不住先分享幾張圖：

這塊地，就是番禺今年要重點推出的黃沙島地塊。

雖然還沒正式出道，但已經是個“待爆咖”，我們了解到，關注的企業挺多的，LC、BLZY、BL、YX等等。

理由很簡單，因為地塊優勢太突出了：

中心六區唯一的1.1容積率一線江景宅地，位于番禺版“二沙島”，唯一的江景別墅預備役選手。

我們也去現場轉了一圈，一起來聊聊。

1、0線江景+島居氛圍，江景配置、私密度、生活屬性拉滿

黃沙島地塊，是由黃沙島公園改出來的，位于番禺區府中軸線最南側，緊貼著市橋水道。

因為島居地形，所以黃沙島地塊旁邊，在2000年左右就開發出黃沙島花園別墅群，清一色獨棟別墅，多達253棟。

不用我說都知道，黃沙島花園里邊住著的，都是番禺本地最有錢的那波土豪。

而結合現場來看，黃沙島地塊的條件，其實更勝一籌，或者說是整個番禺區府素質最好的一塊地。

第一，地塊呈現狹長狀，更貼近江岸，加上黃沙島別墅群形成屏障，私密度拉滿。

進入黃沙島地塊，必須走長堤東路，從黃沙島花園西區進入，全程車流量都不多，也很安靜。

地塊現狀，為公園、閑置用地等，要動起來速度會很快。

| 地塊內部實拍

就連學校也打足明牌，番禺官方已經發了文件，對口東興小學，納入德興小學集團。

在番禺廣場板塊，這種配套就是頂配了。

重點是地塊和江的關系，直接就是“0線觀江”，加上狹長狀地形，江岸線接近500米長，還能做成一字型產品排布，將江景最大化利用。

第二個，江景很絕，水質清澈，水流平緩，總體是一種很悠閑的慢生活感。

沿江兩岸，基本看不到什么很新的高樓大廈，但是絕對宜居養生。

甚至能看到有人在江上劃船、有人開船捕魚：

2、1.1容積率，可能是城區唯一的江景別墅豪宅

黃沙島地塊，1.1的容積率，雖說不是唯一的超低容積率地塊，但加上江景buff，應該說是無敵了。

結合現有的效果圖看，很可能會有11棟疊墅產品，體量不大，就是沖著做精品來的。

地塊也不會全部都建住宅，占地約5萬平，其中可建設用地大約2.3萬平，剩下一半面積，則建設一個濱江公園，依然有沿江碧道。

還能看到，公園幾乎是把住宅區圍了一圈，相當于強化了它的私密度。

貼著江岸還有幾個延展出去的平臺，也有可能是游船碼頭。

總之，在規劃設計上主打一個高端化、特色化，做成高端江景豪宅。

這樣的產品，在廣州市場很稀缺，能聯想到的，也就只有天河的越秀·觀樾三期。

觀樾三期去年年末開盤，42套建面約210平湖景疊墅，推出了20套，據說去化7成，最高單價20+萬/平，成績不錯。

現在，黃沙島地塊，論景觀、論環境，都不在觀樾三期之下，確實應該一戰。

3、最大的疑點，番禺廣場，能否撐起豪宅地段

黃沙島地塊，看上去是萬事俱備，但其實還有一個問題，那就是番禺廣場的板塊購買力。

黃沙島地塊素質上乘，但它的出身是在番禺廣場，一個非常典型的內生性市場，缺了一點點概念色彩。

番禺廣場的市場現狀，我們之前就說過，老舊二手房跳水，成交量不夠活躍，成交主力為三四房，次新房也就賣到2字頭。

新房呢，在售主力是路勁美的雋樾府，也是小戶型最好賣；接下來還有一個中銀南項目，做純四房，改善屬性強一點。

當然，黃沙島地塊的參照物，不會是這些項目，而是黃沙島花園別墅。

黃沙島花園別墅，目前在貝殼只有兩套放盤，都是超大的獨棟，總價2300萬以上。

我看了一下詳情頁，那真叫富貴逼人眼。

建面約386平那戶，光首層花園就有400平；建面約500平那戶，上下四層大別墅，光客廳就是7米挑高。

跟黃沙島花園別墅相比，新地塊騰不出那么多的地方來造大別墅，對隔壁土豪來說，這就是個“小地方”。

但是，它也有二手房沒有的新社區、新產品優勢。

畢竟，黃沙島花園別墅25年樓齡，社區設計已經老舊；就買家來說，也到了該置換的時候。

再加上，這塊地本身體量不大，5萬平，1.1容積率，如果做成建面約200平疊墅，大約100來套貨量。

或者保險一點，搭配143平打上的產品，這種中高端改善產品，在番禺廣場是斷層的，基本沒有競爭對手。

所以，黃沙島地塊最主要的問題是，如何找準產品定位，在番禺區府、市橋一帶找到100位感興趣的本地土豪，打響名聲。

當然，總體來看，對房企來說，黃沙島地塊發揮空間很大：稀缺江景+小體量+開發難度低+區府高確定性+市場供應缺口。

產品做好了，還是能立起廣州城區唯一的江景別墅標桿。