《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》是為了維護(hù)國(guó)家基本經(jīng)濟(jì)制度，維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)，根據(jù)憲法，制定的法規(guī)。

物權(quán)法的性質(zhì)是私法：私法性質(zhì)是基于民法的性質(zhì)產(chǎn)生的；物權(quán)法所調(diào)整的基本內(nèi)容仍是民事主體之間發(fā)生的民事法律關(guān)系。物權(quán)法是財(cái)產(chǎn)法；物權(quán)法是強(qiáng)行法；物權(quán)法是普通法；物權(quán)法是固有法。基本原則是貫穿一部法律始終的基本精神和基本理念。在中國(guó)的立法和學(xué)理上，有確定一部法律的基本原則的習(xí)慣：物權(quán)法定原則；一物一權(quán)原則；公示公信原則。

2007年3月16日，第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過。2007年3月16日中華人民共和國(guó)主席令第六十二號(hào)公布，自2007年10月1日起施行。

在北京市海淀區(qū)一拆遷案件中，當(dāng)事人房屋年代久遠(yuǎn)，幾經(jīng)易手，正經(jīng)房本談不上，但一住就是17年，一遇拆遷，“繼承人”便冒出來主張房屋所有權(quán)，原本屬于自己的拆遷安置補(bǔ)償眼看就要落空……拆遷律師正是利用了物權(quán)法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的有效保護(hù)，為呂女士打贏了這場(chǎng)物權(quán)爭(zhēng)奪戰(zhàn)。

案情回放：

海淀區(qū)鐵家墳98號(hào)系一處普通民宅，面積不過110平，然而幾次易主，又遭遇拆遷后，這處宅子就變得有點(diǎn)特別了。

該房建成于上世紀(jì)五十年代，幾次易手，直到1992年，呂云（化名）在與劉欣（化名）簽訂房屋買賣合同后，成為了該房的新主人，這一住就是十七年。2009年，舊城區(qū)改造的大潮席卷而來，陽光鑫地置業(yè)公司開始進(jìn)行采石路住宅拆遷項(xiàng)目開發(fā)，呂云的房屋恰好處在拆遷范圍之內(nèi)。

拆遷意味著拆遷戶將以喪失現(xiàn)有房地的代價(jià)獲得安置房、拆遷補(bǔ)償款或者其他更多的拆遷利益。眾多被拆遷戶在經(jīng)歷過迷茫、恐慌之后，逐漸意識(shí)到，這是一場(chǎng)機(jī)遇，把握得好就可以得到合理的安置，甚至生活更上一臺(tái)階。

呂云就是其中的一分子，顯然她也是聰明的。她知道在拆遷中，被拆遷人往往都是弱勢(shì)的，與其自己費(fèi)盡心力跟拆遷人談判，不如委托專業(yè)法律人士代勞。幾經(jīng)斟酌，她選擇了拆遷律師全權(quán)委托其主辦相關(guān)拆遷事宜。

律師說案：

律師接手案件后，很快就發(fā)現(xiàn)了本案的兩個(gè)關(guān)鍵問題：一是拆遷事項(xiàng)本身，二是關(guān)于涉案房屋的物權(quán)情況。前者可以適用常規(guī)思路，而后者很有可能引發(fā)新的紛爭(zhēng)，因?yàn)閰卧飘?dāng)年買房時(shí)多種原因下并沒有辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，期間經(jīng)過多次買賣，不能排除第三人會(huì)主張物權(quán)的情況。所以，早作打算，兩手準(zhǔn)備，一邊沉穩(wěn)應(yīng)對(duì)拆遷，一邊應(yīng)對(duì)隨時(shí)發(fā)生的物權(quán)糾紛。

果不其然，在拆遷行政訴訟與談判進(jìn)展順利的第六個(gè)月，即2013年1月15日，呂云收到了法院寄來的一份起訴狀，得知周文（化名）以房屋產(chǎn)權(quán)人的名義向海淀區(qū)法院提起了民事訴訟，要求呂云騰房。周文主張，該房是其父親王洪濤（化名）所建，而自己就是房屋的繼承權(quán)人，經(jīng)過幾次易手后，呂云僅享有居住權(quán)，不享有所有權(quán)。為此，周文還提交了海淀區(qū)檔案館復(fù)印的國(guó)有土地使用權(quán)證存根。面對(duì)“意料之中”的民事訴訟，主辦律師從容不迫，精心設(shè)計(jì)了拆遷中的物權(quán)保護(hù)糾紛維權(quán)策略。如下：

1、提起管轄權(quán)異議之訴爭(zhēng)時(shí)間

管轄權(quán)異議之訴的結(jié)果對(duì)本案并沒有多大影響，但是對(duì)整個(gè)拆遷案件的解決卻是有深遠(yuǎn)意義的。律師敏感地找到了異議之訴的切入點(diǎn)，順利提起了異議申請(qǐng)。經(jīng)過開庭審理，法院作出裁定并沒有支持原告提出的管轄權(quán)異議。此時(shí)，距周文起訴已經(jīng)過去了3個(gè)多月。如果按照正常的審理程序，周文提起的物權(quán)保護(hù)之訴早已經(jīng)審結(jié)完畢了。這意味著，律師為呂云又贏得了3個(gè)多月的談判時(shí)間。

2、直擊物權(quán)保護(hù)之訴保權(quán)利

回到周文提起的物權(quán)保護(hù)之訴，律師認(rèn)為可以從以下幾方面進(jìn)行辯駁：

首先，周文的起訴與事實(shí)不符，國(guó)有土地使用權(quán)證存根上記載的房屋地址、面積與涉案房屋根本不一致。

其次，呂云通過買賣已經(jīng)取得房屋的合法所有權(quán)，而拆遷評(píng)估、談話等也都是以呂云為被拆遷人進(jìn)行的。

再次，周文系王洪濤的繼子，而周文并沒有提交相應(yīng)的證據(jù)證明是周洪濤的唯一繼承權(quán)人。

最后，涉案房屋曾經(jīng)歷過幾次買賣，周文即使起訴也應(yīng)該去找最初的購(gòu)買人。

經(jīng)過一番開庭論證辯駁，勝利的天平已經(jīng)向呂云一方傾斜了。終于在9月22日，法院作出了一審判決，駁回了周文的訴訟請(qǐng)求，呂云的房屋所有權(quán)得到了法院的判決支持和保護(hù)，大大增強(qiáng)了其解決拆遷糾紛的信心。

律師點(diǎn)評(píng)：

根據(jù)《民法通則》及《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，以取得是否基于他人的意思表示為標(biāo)準(zhǔn)，可將物權(quán)的取得方式劃分為兩種：原始取得與繼受取得。前者主要有建造、添附、先占、拾得遺失物、發(fā)現(xiàn)埋藏物、善意取得及行政征收、罰沒等方式，后者有合同、繼承、遺贈(zèng)等方式。在滿足一定條件的情況下，權(quán)利人取得物權(quán)，就應(yīng)該受到《物權(quán)法》的保護(hù)，并且基于物權(quán)支配權(quán)和對(duì)世權(quán)的屬性，物權(quán)人可以行使占有、使用、收益甚至處分等權(quán)能，并對(duì)抗權(quán)利人之外的其他人。

當(dāng)普通物權(quán)之爭(zhēng)發(fā)生在拆遷的大背景之下時(shí)，物權(quán)的歸屬無疑成為權(quán)利人獲得拆遷利益的前提和關(guān)鍵。無論是按照《土地管理法》還是《物權(quán)法》的規(guī)定，征地拆遷的受償主體都必須是房屋、土地的所有權(quán)人或使用權(quán)人。權(quán)利屬性不同，在拆遷中的地位也不同，最終獲得的拆遷補(bǔ)償安置也存在很大的差別。

所以，實(shí)踐中，一般都需要首先確定房屋或土地的真正權(quán)利人，然后才能進(jìn)行拆遷評(píng)估、裁決、補(bǔ)償?shù)然顒?dòng)。房屋買受人、承租人、受贈(zèng)人、繼承權(quán)人、建房人等都是房屋的正當(dāng)權(quán)利人，享有拆遷利益。當(dāng)遇有他人主張物權(quán)時(shí)，無需驚慌，利用民事訴訟“誰主張，誰舉證”的舉證責(zé)任分配方式，積極應(yīng)訴，合理舉證，化被動(dòng)為主動(dòng)，必能爭(zhēng)取到應(yīng)有的權(quán)益。

相關(guān)法條：

《物權(quán)法》

第十五條

當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

第一百零六條

無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：

（1）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；

（2）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；

（3）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。

當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。